土地オークション価格の高騰：市場の需要か、それとも「ブローカー」が価格をつり上げているのか？

(Baothanhhoa.vn) - 2025年初頭にタンホア市とその周辺地域で競売にかけられた多くの計画地において、落札価格は開始価格を上回っていました。これは住宅地に対する市場の需要を反映しているのでしょうか、それとも土地仲介業者による投機的な価格操作によるものなのでしょうか？

ホアンホア地区に新たに形成された住宅街。写真：レホイ

2025年1月から6月初旬にかけて、ニャットアンフー合弁証券オークション会社タインホア支店は、土地使用権（LUR）オークション15件を含む19件のオークションを成功裏に開催しました。オークションに出品された資産の総額は4,290億ドン以上、落札総額は6,680億ドン以上で、開始価格との差額は2,390億ドン以上となりました。この結果は、オークション運営の有効性を反映し、国家予算の歳入増加に寄与するとともに、省内各地域における土地使用権オークション市場の好調な推移を示しています。

グエン・ゴック・リン・チー支部長は、「2024年と比較して、2024年土地法に基づく政策移行プロセス、不動産オークション法の一部条項の改正・補足、省人民委員会による新たな土地価格表の公布といった客観的な要因により、オークションに出品される予定の土地区画数は減少しました。しかし、土地使用権オークション市場には好ましい変化が見られます。特に、タインホア市、ホアンホア区、ハウロック区、クアンスオン区など、立地条件が良く、インフラが整備され、土地利用需要が高い地域では、オークション参加者数が増加し、落札価格が大幅に上昇しました」とコメントしました。

調査によると、市場を牽引する要因の一つは、2021年から2023年の土地フィーバー期を経て、土地価格表が実勢価格に調整されたことです。計画区域内の多くの土地の開始価格は、現在10%から20%引き下げられています。これは、住宅用地を求める人々がオークションに参加しやすい好条件です。さらに、市場の様々な困難を背景に、投資資金が生産・事業部門から不動産部門にシフトしていることも、土地使用権オークションへの関心の高まりに寄与しています。

こうした前向きな兆候に加え、一部の組織や個人が「投機」目的でオークションに参加し、収益性の高い地域に狙いを定めて価格をつり上げ、その差額を狙って転売するという現象が依然として存在しています。こうした状況は様々な潜在的な影響を及ぼし、住宅用地の真の需要を持つ人々が、仲介業者から実際の価格よりも高い価格でオークションで売却された土地を買い戻さなければならない状況は、困難を招きます。

ホアンホア地区の国会で土地使用権オークションが行われた直後に売りに出された土地。

2025年初頭から現在までの統計によると、ホアンホア地区には30の住宅計画地があり、合計1,109の土地が土地使用権オークションに出品されています。これらのサイトは、ホアンドン、ホアンフー、ホアンティン、ホアンハイ、ホアンティエン、ホアンキム、ホアンタンの各コミューンに集中しています。オークションの結果、1,063の土地区画が落札され、面積は172,187平方メートルに達し、土地使用権のオークション総額は2兆40億ドンを超え、開始価格の1.8倍に達しました。たとえば、ホアンティンコミューンでは、2025年5月中旬にバクドアンヴィ住宅地区に属する35の土地区画がオークションに出品されましたが、土地区画の開始価格はわずか500万～900万ドン/平方メートルでした。しかし、オークションに出品された土地の多くは1平方メートルあたり1,400万～1,900万VNDで、立地条件の良い土地は1平方メートルあたり2,000万～2,200万VNDまで価格が上がることもあります。

ハウロック地区では、2025年5月中旬、ホアロック村ホアプー村の新興住宅地において137区画の土地が競売にかけられました。この土地は美しい景観と新たな交通路を備え、地元住民の土地利用需要も高いことから、入札価格は総額1,260億ドンを超え、落札価格は総額2,220億ドンに達しました。特筆すべきは、この土地競売には1,212件の入札書類が提出されたことです。

建設省の報告によると、2025年初頭の不動産市場は改善し、不動産取引の供給量と取引量は2024年の同時期と比較して増加しました。タンホア省では、ここ数ヶ月、不動産市場が活況を呈しています。地方で行われた多くの土地使用権オークションには、多くの人が参加し、落札率も高く、多くのサイトで開始価格をはるかに上回る落札価格が付けられています。しかし、中には開始価格の数倍も高い落札価格のオークションもあり、人々はその地域の不動産の真の価値を把握できていません。特に、オークション終了後、ほとんどの土地区画がすぐに取引フロアやSNSで売りに出されています。これは、多くの人が「投機」目的でオークションに参加し、差額を稼ぐ転売を行っていることを示しています。価格が実際の価値よりも高騰しすぎているのは、仮想的な土地熱による現象ではないかと疑問に思う人も多いでしょう。

最近、省人民委員会は、価格操作、不動産投機の是正と対処、不動産投資・建設プロジェクトの検査に重点を置くよう指示する公式通達を発出しました。不動産市場の変動に直面している今、人々は各地域を注意深く監視し、価格上昇が開発の可能性によるものなのか、それとも行政単位の整理に伴う「仮想熱」の波によるものなのかを注意深く見極める必要があります。

記事と写真：ベト・フォン

出典: https://baothanhhoa.vn/dat-dau-gia-tang-cao-nbsp-nhu-cau-thi-truong-hay-co-thoi-gia-252679.htm