ハノイとホーチミン市で家を所有するという夢はまだ遠い。価格操作と投機の是正と対処

首相が社会住宅建設に「KPI」を割り当て、 財務省がセカンドハウス課税案を検討し続け、ハノイのアパートの「人気」価格は約40億ドン…などが最新の不動産ニュースです。

セカンドハウスへの課税は、市場の透明性と持続的な発展を促進するための多くの施策の一つです。（出典：タン・ニエン）

首相、社会住宅建設に「KPI」を設定

ファム・ミン・チン首相は、地方自治体の社会経済開発目標に加え、2025年およびその後2030年までに社会住宅を完成させるという目標を定める決定書に署名したばかりである。

首相の決定によれば、地方自治体が2025年から2030年までに完成させなければならない社会住宅の目標は995,445戸である。

そのうち、2025年には100,275戸、2026年には116,347戸、2027年には148,343戸、2028年には172,402戸、2029年には186,917戸、2030年には271,161戸となる予定です。

社会住宅の供給対象として最も大きな割合を占めるのはホーチミン市で、69,700戸となっています。次いでハノイが56,200戸、ハイフォンが33,500戸、ダナンが12,800戸、カントーが9,100戸となっています。

社会住宅の目標も毎年定められています。今年、ハノイ市は4,670戸、ホーチミン市は2,874戸を完成させる必要があります。2030年までに、両都市は過去5年間で最大となる14,200戸以上、19,200戸以上の社会住宅を完成させる必要があります。

建設省によると、2024年末までに全国で645件の社会住宅事業が実施され、その規模は58万1,200戸を超えている。このうち、96件（5万7,600戸以上）が​​完成、135件（11万5,600戸以上）が​​着工、414件（40万8,000戸近く）が投資原則承認済みとなっている。

2023年初頭、首相は「2021年から2030年の間に低所得者と工業団地労働者向けに少なくとも100万戸の社会住宅アパートの建設に投資する」プロジェクトを承認する決定338号を発布した。

このプロジェクトは、都市部の低中所得世帯や工業団地、輸出加工区の労働者・作業員が支払える価格の社会住宅や労働者住宅を開発することを目的としている。

国家は、経済部門が住宅を開発することを奨励し、市場メカニズムに従ってすべての人が住居を持つ条件を作り出し、すべての人々のニーズを満たすとともに、社会政策の受益者、低所得者、住宅に困っている貧困者に対する住宅支援政策を実施し、政治的安定に貢献し、社会保障を確保し、都市部と農村部を文明的で現代的な方向に発展させています。

財務省は第二不動産に課税する案を検討し続けている

ドンナイ省の有権者による第2次不動産税導入案に対する請願に応えて、財務省は、国際的な経験を継続的に調査・統合し、過去の不動産関連税制の実施における問題点や欠陥を特定して適切な時期に管轄当局に報告し、ベトナムの社会経済状況と国際慣行の遵守を確保すると述べた。

したがって、有権者は、中古不動産への課税は、不動産市場の透明性と持続性を確保するための多くの施策の一つであり、不動産開発の障壁となり、社会的な反発を招くリスクがあってはならないと考えている。したがって、有権者は、政府に対し、投機を抑制し、不動産市場への悪影響を最小限に抑え、同時に国民の合意形成を図るための包括的な解決策を検討すべきであると提言する。

有権者の請願に応えて、財務省は、土地、家屋、土地に付随する建設工事を含む不動産、その他の関連資産、法律で認められた資産が現行法で明確に規定されていることを確認した。

不動産の所有権と使用を管理するため、国はさまざまな段階で多くの料金を適用しています。所有権と使用権を確立する段階（土地使用料、一時払いまたは年間払いの場合の土地賃料、登録料）、使用段階（非農業用地使用税、農業用地使用税、定期的な土地賃料）、譲渡段階（個人所得税、法人所得税、付加価値税）などです。

しかし、財務省は、不動産の使用段階での収益は現在住宅には適用されていないとも述べており、これは他の種類の資産との違いである。

財務省は、党と国家の主要政策に基づき調査を実施していると述べた。具体的には、2022年6月16日付の第13期党中央委員会決議第18-NQ/TW号は、ベトナムを高所得先進国へと転換させるための推進力となる土地管理政策の革新と改善を強調した。同時に、国会常任委員会（計画番号81/KH-UBTVQH15）および首相決定（決定番号2114/QD-TTg）の計画も、透明性、安定性、持続可能性の高い不動産市場の促進を目指している。

財務省は、ベトナムの社会経済状況、国際慣行、および不動産関連の税制制度との整合性を確保しながら、国際的な経験を継続的に調査・統合し、過去の不動産関連の税制実施における問題点や欠陥を特定して適切な時期に管轄当局に報告し、2021年から2030年にかけての税制全体の改革に盛り込んでいます。

ハノイのマンション価格は「人気」約40億ドン

市場調査会社Qandmeが2月25日に発表した調査によると、ホーチミン市とハノイの世帯収入は他の省・都市と比べてはるかに高いことが分かりました。ホーチミン市とハノイでは4,000万ドン以上の収入がある世帯の割合が4%であるのに対し、その他の地域では1%、農村部では0.6%となっています。

1世帯当たり2,500万VND以上の収入が45％を占め、他の省や都市では20％となっている。

月収3000万VND以上の所得が30％を占め、その他の省や都市では8％となっている。

都市部と農村部の所得格差は大きく、ホーチミン市とハノイでは月収1,000万ドン未満の世帯はわずか0.7%であるのに対し、農村部では2.2%にとどまっています。

データは全国規模のインタビューを通じて収集され、経済成長、雇用機会、産業の集中によって影響を受ける明らかな格差が明らかになった。

所得の図は、地域別の貧富の差を示しています。ホーチミン市が最も所得が高く、次いでハノイ市とダナン市が続いています。調査データによると、ホーチミン市では月収3,500万～3,990万ドンの世帯が15.5%であるのに対し、ハノイでは11%、ダナンではわずか1.8%です。さらに、ホーチミン市では4,000万ドン以上の所得がある世帯が5.8%であるのに対し、ハノイでは1.8%、ダナンではわずか0.5%です。

ホーチミン市とハノイの世帯は国内で最も高い収入を誇っていますが、持ち家を持たない人や分割払いで住宅を購入している人にとっては、生活は容易ではありません。過去10年間で住宅価格が目まぐるしい勢いで上昇しているため、落ち着いて貯蓄し、家を購入するという夢を実現することは非常に困難です。

現在、ハノイではマンションの「一般的な」価格は約40億ドンです。つまり、月収4000万ドンのハノイで最も裕福な2%の世帯が、飲食や支出を一切せずにマンションを購入した場合、8年以上かかることになります。

サヴィルズによると、ハノイの平均世帯収入は約2億5000万ドン/年です。そのため、お金をかけずに「一般的な」価格でマンションを購入するには約16年かかります。

実際、ホーチミン市とハノイのコストは、他の省や都市よりもはるかに高いことがよくあります。

世帯収入が最高グループに属し、月収4,000万VNDだと仮定します。貯蓄率は各家庭の支出状況によって異なります。貯蓄額が高く、収入の約50%、つまり月収2,000万VNDだと仮定します。この場合、アパートを購入するには約17年かかります。

しかし、これは高いインフレ率と不動産価格の急騰を考慮に入れていません。家を購入し、定住するという夢を実現するためにお金を貯めるのは困難です。

一般的な解決策は、銀行ローンを借りて分割払いで返済することです。しかし、銀行ローンを組まなければならない場合、金利によって住宅購入費用が増加し、返済期間が長引くことになります。収入に変化がなければ、返済期間は数十年に及ぶこともあります。

ホーチミン市とハノイで最も多い月収2,000万～2,490万ドンの世帯グループ（全世帯数の35%を占める）の場合、住宅を購入したり住宅ローンを組んだりできるようになるまでに貯蓄に要する時間は、最初のグループの2倍、最大40～50年かかる可能性がある。

カントー：価格操作、投機の是正と対処、不動産プロジェクトの検査に重点を置く

カントー市人民委員会委員長は、2025年1月15日付首相官邸通信第03/CD-TTg号における価格操作、不動産投機の是正と対処、不動産投資および建設プロジェクトの検査と審査に重点を置くという指示を、2025年2月11日付建設局官邸通信第440/SXD-QLN号の提案を検討することにより実施する。

建設局、農業環境局、財務局、各区市町村人民委員会に対し、その機能、任務、権限に基づき、首相の官報第03/CD-TTg号による指示および本官報における市人民委員会委員長の指示に従い、価格操作、不動産投機の是正および対処、不動産建設投資プロジェクトの検査および審査の任務と解決策を厳格かつ効果的に実施し、規則の遵守を確保するよう指示する。

カントー市人民委員会委員長は、建設局に対し、カントー市不動産協会を統括し、カントー市不動産協会と連携して、土地、住宅、不動産事業に関する法律や新政策の広報・普及を強化し、不動産プロジェクトの組織、企業／投資家が規則に従って実施できるよう支援することを指示した。住宅および不動産市場に関する情報の発表、事業対象不動産の通知、住宅開発計画および計画、都市計画および農村計画、都市開発計画、規制遵守、適時性、透明性の確保、不動産事業における詐欺および欺瞞の防止などを行う。

同時に、建設局は、カントー市の部局、支局、部門、地区人民委員会、関連部署を統括し、調整して、カントー市内の不動産仲介業務許可証の審査と発行を厳密に監視および管理し、現行の法的規制の遵守を確保するものとする。不動産取引フロアと不動産仲介企業の運営は透明かつ専門的でなければならない。市場の不安定化を引き起こす可能性のある管理の欠如を防止および制限するものとする。

カントー市人民委員会は、農業環境局に対し、カントー市各部局、支部、各部門、各区人民委員会及び関連部署を統括し、調整を行い、計画及び土地利用計画に関する情報を規定に従って迅速かつ透明に公表し、不動産事業における詐欺や欺瞞を防止するよう指示した。住宅及び不動産プロジェクトに関連する行政手続き（土地利用目的の変更、土地価格の決定、土地使用料の算定等）を、権限に基づき積極的かつ迅速に解決する。

財務部に、住宅・不動産プロジェクトに関連する権限に基づく行政手続き（投資政策の承認、プロジェクト評価など）を積極的かつ迅速に解決する役割を委任する。

区市町村人民委員会は、検査を強化し、当該地域における不動産プロジェクト、不動産取引場、不動産仲介サービス企業、土地使用権競売企業における企業・投資家による違反行為を積極的に防止、是正し、厳格に対処するものとする。特に、投機的な行為、異常な価格上昇、暴利行為、市場混乱を招かないよう、不動産の合法性、条件、情報開示等に重点を置くものとする。権限外の事案については、建設局に報告をまとめ、カントー市人民委員会に規則に従って検討・対処するよう勧告するものとする。

出典: https://baoquocte.vn/bat-dong-san-giac-mo-so-huu-nha-ha-noi-va-tphmc-van-xa-voi-chan-chinh-xu-ly-viec-thao-tung-gia-dau-co-305974.html