不動産への投機資金の流入に「ブレーキをかける」

商業銀行は大規模な不動産融資を厳しく管理する。写真：ドゥック・タン

不動産信用が急増

ベトナム国家銀行によると、2025年8月末までにベトナム全体の総信用残高は11%以上増加しました。一方、ダウトゥ紙によると、個人による住宅購入や住宅修繕のための信用残高は緩やかに増加しましたが、不動産事業向け信用残高は30%近く増加し、これはベトナム全体の信用残高増加率の約3倍に相当します。

ホー・ドゥック・フック副首相は先週、ベトナム国家銀行と協力し、商業銀行のキャッシュフロー、特に大きな割合を占める不動産融資を厳しく管理しながら、融資を優先分野に振り向けるよう要請した。

資本構成を見ると、ほとんどの不動産企業は依然として銀行融資に大きく依存していることがわかります。不動産価格の高騰、市場回復の兆候、そして中央銀行の融資枠緩和により、銀行は投資家への融資を積極的に行っています。

一方、その他の中長期資金動員チャネルは、まだ明確な回復には至っていない。年初から2025年8月末までに、不動産企業は約61兆ドンの債券を発行し、債券発行総額の17%を占めた。しかし、この額は年初以降に満期を迎える債券の額を相殺するには不十分である。

「不動産市場にとって最も重要な資金調達チャネルと期待されていた社債は、これまでのところ緩やかに回復しているものの、償還圧力は記録的な水準に達している。明るい材料は、最も困難な時期は過ぎたということだ（償還のピークは2025年8月）。市場が回復を続ければ、企業は大量倒産のリスクを回避できるだろう。しかし、今後は、企業は資金調達源を多様化し、投資の分散化を避け、延滞債務をコントロールする必要がある。特に銀行は、より健全で持続可能な分野への資金流入を規制する必要がある」と、首相政策諮問委員会のカン・ヴァン・ルック委員は提言した。

専門家によると、過去1年間、不動産市場は回復の兆しを見せ、多くのセグメントで価格が大幅に上昇したものの、流動性は依然として非常に低い。主な原因は、資本フローが供給側に偏り、高級プロジェクトに集中していることである。セグメント間の非合理性により、住宅購入のためのローン需要は緩やかに増加している。住宅ローン金利は妥当な水準にあるにもかかわらず、住宅価格の高騰は購入可能な水準を超えており、購入者は依然として購入をためらっている。

「不動産価格は依然として高値ですが、不動産ブローカーは販売不振に不満を抱いています。数十億ドン相当の中価格帯の物件は依然として売れていますが、それ以外はほとんどの物件が売れにくく、市場の流動性は極めて低い状態です」と、メイバンク・インベストメント・バンクの投資コンサルティング・ディレクター、ファン・ドゥン・カン氏は述べています。

投機不動産は困難に直面

カーン氏は、政府の新たな動きは、今後、投機目的の不動産への資本流入と売買が厳しくなることを示唆していると述べた。同時に、投機を抑制し、市場の持続的な発展を促し、経済成長に貢献するための多くの法案が検討・修正されている。

住宅価格が高騰し、不動産市場にバブルの兆候が出ているという見方について、グエンチャイ大学金融銀行学部長のグエン・クアン・フイ氏は、価格の急騰は投機だけによるものではなく、主に需給構造の不均衡によるものだと述べた。

「プロジェクトの合法性確保の遅れが供給不足につながっている一方で、住宅、工業団地、物流インフラへの需要は膨大です。住宅価格の高騰は供給のボトルネックによるものであり、必ずしも投機バブルによるものではありません」とフイ氏は分析した。

カン・ヴァン・リュック博士の試算によると、ベトナムのマンション価格は現在、平均的な世帯収入の約26年分に相当するのに対し、世界平均は約15年分に過ぎません。人々の収入が不動産価格の上昇率に追いつかないのは困難な問題であり、住宅価格の引き下げは極めて大きな課題となっています。

専門家は、住宅ローン金利は現在低く、市場の購買力維持に役立っているものの、金利が再び上昇すれば、多くの借り手が資金繰りの調整能力を失い、市場の不安定化につながると警告している。実際、プライマリー不動産は依然として販売されているものの、セカンダリー不動産（売買）は流動性が低く、高額商品を保有する人々にとって大きなリスクとなっている。

「二桁の経済成長を達成するには、金融市場と不動産市場の両方が安定していなければなりません。どちらか一方に問題が生じれば、不動産問題で4年間苦境に立たされた中国のような危機のリスクは明らかです」と、カン・ヴァン・ルック博士は警告した。

国家管理機関について、建設省住宅・不動産市場管理局のヴォン・ズイ・ズン副局長は、不動産供給は依然として限られており、需要をはるかに下回っていると述べた。政府は、特に投資、建設、計画手続きにおける障害の除去に注力しており、手続きコストとコンプライアンスコストが削減されれば、供給は増加するだろう。

「住宅価格に関しては、市場構造は調整されたものの、低価格住宅と低所得者向け住宅は依然として深刻な不足状態にあります。今後、政府はこれらの分野の発展を促進するための更なる対策を打ち出すとともに、企業の投入コスト、特に土地使用料を引き下げる政策も実施していく予定です」とドゥン氏は述べた。

VWASフォーラム2025：「新時代、新たなレジリエンス」

ファイナンス・インベストメント・ニュースペーパー主催の第3回ベトナム・ファイナンシャル・アドバイザーズ・サミット2025（VWAS 2025）は、2025年9月25日（木）にプルマンホテル（ハノイ）で開催されます。国内外の著名な専門家が一堂に会し、新たな制度やダイナミクスが経済と金融市場に与える影響について、深く掘り下げた議論を行います。また、伝統的な投資資産クラスの画期的な成長ポイントや暗号資産の機会についても詳細に分析します。

フォーラムには以下のアクティビティが含まれます:

メインワークショップでは、「市場の回復力のサポート」、「資産クラスのブレークスルーの発見」というトピックの発表と議論を行う 2 つのセッションが行われます。

銀行、保険、不動産、資金運用、証券、金融テクノロジーの分野における2025年の代表的な金融商品・サービスを表彰します。

詳細: wwa.vir.com.vn

出典: https://baodautu.vn/ham-phanh-dong-von-dau-co-vao-bat-dong-san-d389785.html