人々の住宅需要は常に高く、特にハノイやホーチミン市のような大都市では顕著です。一方、現状では、アパートプロジェクトにおけるアパートの供給は、人々の高い需要とは裏腹に極めて不足しています。
したがって、アパートプロジェクトの価格は継続的に新しい価格レベルを設定し、特に市場に変動がある場合、時間の経過とともに上昇することがほとんどです。
レ・マイ・リンさん（27歳、タン・スアン）は、グオイ・ドゥア・ティンさんに、約13億ドンの予算でハノイのジアラム地区に1ベッドルームのアパートを購入したいと語った。
2023年11月、リンさんは仲介業者から、リンさんの希望通り1戸あたり14億ドンという価格を提示されました。しかし、2024年2月まで検討した後、再度問い合わせたところ、仲介業者から1戸あたり19億ドンに値上がりしたと伝えられました。そして、わずか3ヶ月後には、住宅価格も1戸あたり5億ドンにまで値上がりしました。
「仲介業者によると、Gia Lam地区が特別区に指定されることが承認されたため、この地域の住宅価格も上昇しているそうです。さらに、投資家がこれらのアパートを囲むエコシステムを構築するという情報を発信しているため、近い将来、1ベッドルームのアパート1部屋あたり20億ドン以上まで価格が上昇し続ける可能性があるとも言われています」とリン氏は語った。
住宅価格は長年にわたって劇的に上昇した。
ベトナム不動産協会（VARS）の調査データによると、2023年のハノイのマンション価格指数は2019年に比べて約38パーセントポイント上昇した。ホーチミン市では16パーセントポイントだった。
アパート価格指数は、VARS が長期にわたる市場動向の影響を受けた不動産価格の変動を反映するために研究している不動産価格指数プロジェクトの指数の 1 つです。
具体的には、ハノイのマンション価格はプライマリー市場とセカンダリー市場の両方で継続的に上昇しています。一方、ホーチミン市のマンション価格も再び上昇サイクルに入り始めており、セカンダリー市場における高級物件の価格は徐々に下落しています。
アパートは継続的に新たな価格水準を設定しています。
「住宅需要の急増は、都市部の世帯の住宅ニーズだけでなく、特にハノイで仕事や勉強のために都市部に集まる労働力や学生の継続的な増加からも生じています。
「これは、特に市場が回復している状況下で、住宅街にある新旧のアパートの賃貸価格がソーシャルディスタンス期間以降継続的に上昇しており、投資需要が大幅に増加したことも一因となっている」とVARSの報告書は述べている。
需要と供給のギャップは明らかです。
Batdongsan.com.vnの統計によると、2024年1月の全国の販売用アパートへの関心度は2023年の同時期と比較して66％増加し、不動産物件数も46％増加しました。
具体的には、2024年1月のハノイにおけるアパート検索件数は、同時期と比較して71%増加しました。同様に、ホーチミン市でもアパート検索の需要は59%増加しました。この傾向は、他のほとんどの省や都市でも同様です。
住宅購入需要の力強い増加にもかかわらず、マンションの供給は依然として不均衡な伸びを見せています。様々な機関による不動産市場調査レポートによると、2023年の供給量は前年比で大幅に減少し、過去10年間で最低水準に達する見込みです。市場に投入された新規プロジェクトの数は指折り数えるほどですが、旧暦の年末は通常、市場が最も活況を呈する時期です。
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2023年のアパート供給は、ハノイとホーチミン市市場の両方で減少を記録しました。
ハノイでは、2023年の新築マンション供給戸数は10,500戸と予測されており、前年比で約31%減少しています。ホーチミン市では、新築マンション供給戸数は約7,500戸と予測されており、2022年の同時期と比較して50%以上減少しています。
ハノイとホーチミン市に加えて、全国の他の省や都市でも一次供給が不足しており、省市場で次の段階の販売を提供しているプロジェクトはわずかです。
Batdongsan.com.vnの報道によると、新たに承認された不動産プロジェクトの数がますます少なくなり、進行中のプロジェクトが法的および資金的な問題で「苦戦」しているため、最近アパートの供給が減少しているという。
政府、省庁、部門による困難克服の努力は目覚ましい成果を上げており、2023年に展開・再開されたプロジェクトの数は急増しているものの、不動産事業のキャッシュフロー圧力は未だ緩和されていない。
アパートの価格に対する期待はどの程度ですか?
上記の問題についてコメントしたVARS会長のグエン・ヴァン・ディン氏は、長い衰退期間の後、市場の回復と、特に社会住宅や労働者住宅の供給に関するプロジェクトに対する法的障害を取り除く政府の管理機関の努力により、両特別市街地のアパートの供給も再び増加すると予想されると述べた。
「しかし、この供給は正式に市場に投入されるまでに法的手続きを完了する時間が必要であり、主に中心部から遠く離れた地域から来ている」とディン氏は述べた。
そのため、VARSの担当者は、短期的には大都市中心部のマンション価格、特に手頃な価格帯と中価格帯のマンション価格が引き続き上昇すると予測しています。一方で、高級物件や高級物件の売買価格は若干下落する可能性があります。
VARS会長グエン・ヴァン・ディン氏。
ディン氏はさらに分析を進め、マンション価格の継続的な上昇は、主に市場におけるプロジェクトの供給が非常に少ないことが原因であると指摘した。一方、現段階で販売されているマンションはすべて、資金力のある大規模投資家の所有物であるため、マンション価格は常に高水準で推移している。
アパートの価格を下げることを困難にしているもう一つの問題は、投資家が支払わなければならない現在の建設コストも毎年急激に増加していること、さらに土地資金が不足しているためにアパートの価格を下げることが非常に困難になっていることです。
ディン氏は期待を表明し、現在の市場の一連のプラス要因が基礎となり、2025年半ばまでに不動産分野に関する新しい法律が可決され、社会住宅や労働者向け住宅の投資家や購入者にとっての困難を取り除くための新しい規制が正式に発効するだろうと述べた。
「公営住宅の供給は増加し、アパートの価格は実際に住宅を必要としている人々にとってより適切なレベルまで下がるだろう」とディン氏は語った。
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