「間違った場所」でショップハウスを購入し、多くの投資家が二重の損失を被っている

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ショップハウスによる二重損失

2022年の年初には、多くのショップハウス製品が「仮想」的な熱狂とともに市場に投入され、価格が急騰しました。これにより、投機的な思考やサーフィン志向を持つ多くの投資家が、リスクを顧みず短期的な利益機会を求めて市場に殺到しました。

ホーチミン市トゥドゥック市のプロジェクトで140平方メートル超のショップハウスを200億ドン超で購入した投資家のロン氏は、苦境に立たされている。物件返還の波が押し寄せ、テナントが見つからず困っているのだ。さらに、投資資金の大半は銀行からの借り入れであるため、ロン氏は毎月数千万ドンの利息を支払わなければならない。

多くの投資家はショップハウスを購入する場合の2倍のコストを負担しなければなりません。 — ショップハウスは、特に大都市圏や観光地において、多くの投資家の注目を集めているタイプの不動産です。

「以前、賃貸が楽だった頃は、このショップハウスは月々約2,000万ドンのキャッシュフローを生み出していました。しかし、ここ数年は入居者が見つからず、事業に活かす時間も取れず、空家のままでした。現在は、当初の30億ドンの価格に比べて損失を出しながら売却していますが、まだ買い手は見つかっていません。仲介業者が連れてくる人もいますが、彼らはただ見て、そのまま放置してしまうのです…」とロン氏は語りました。

この投資家はまた、このショップハウスを購入したとき、ブローカーから借入金を相殺できるほどのキャッシュフローを容易に生み出せると約束されていたと述べています。同時に、市街地が発展すればこのショップハウスは価格が上昇し、2年後には30～40%の利益が容易に得られるだろうと。しかし、実際には、新型コロナウイルス感染症の流行の影響で、物件購入後、賃貸事業を行うことができず、入居者が見つかったものの、業績不振のため契約を延長することができませんでした。

ロン氏は、駐車スペースの不足、居住者の少なさ、そしてショップハウスの敷地がアパートから遠いことを考えると、ショップハウスの一部を賃貸に出すことの難しさは不合理だと考えています。そのため、この投資家は、商品の事業内容と収益性を綿密に調査しなかったため、間違った場所に投資してしまったと考えています。

言うまでもなく、近年、投資家は既存の物件が完売していないにもかかわらず、多くのショップハウス物件を市場に投入し続けています。これらの理由から、住宅価格は上昇せず、事業は困難で、銀行からの定期的な利息の支払いも必要となり、初期投資家は二重の損失を被っています。

上記のケースと同様に、グエン・チュオン・ザン氏（ハノイ）も、ハノイ市内の大都市圏にあるショップハウスに「困窮」しています。ザン氏は、100平方メートルを超える面積、180億ドン相当のショップハウスを所有するために、銀行から100億ドン近く借り入れなければなりませんでした。

多額の資金を投じてこのショップハウスを購入した後、ザン氏は賃貸収入として月3,000万ドンしか得られませんでした。この家賃収入では毎月の銀行への返済が足りず、他の資金源から資金を調達する必要がありました。

特筆すべきは、2023年初頭からザン氏のショップハウスには入居者が見つかっていないことです。銀行からの圧力に疲弊したザン氏は、ショップハウスを140億ドンで転売しようとしています。

「私の友人や親戚の多くも、ハノイ、ハイフォン、ホーチミン市、キエンザン省など、多くの場所でショップハウスに投資したために損失を被っています。2022年初頭の市場急成長期以来、ほとんどの人がこの種の物件に縛られており、半数は損失を出して売却せざるを得ない状況です。しかし、現段階では損失を抑えるのは非常に難しいと思います」とジャン氏は述べた。

ショップハウスで利益を上げるのは簡単ではない

2022年末の市場の「崩壊」により、期限までに物件を売却できなかった多くの人々は、市場の回復を待つために仕方なく入居者を探さざるを得ませんでした。しかし、高価格と大きなレバレッジの活用により、キャッシュフローは銀行金利に比べてわずかなものでした。そのため、特に都心部から遠く、人口の少ない都市部において、供給過剰となった多くのプロジェクトで損失が相次ぎました。

長年ショップハウスを「保有」してきた経験を持つ投資家の中には、一部の地域ではショップハウスの年間収益率がわずか2～3%で、貯蓄預金の金利の3～4分の1に過ぎないと話す人もいます。さらに、昨今の商業施設は電子商取引の台頭によって影を潜めており、店舗の返却の波により多くの家主が苦境に立たされ、何ヶ月もテナントが見つかっていない現状です。

さらに、多くのショップハウスは所有期間が50年と長いため、時間の経過とともに価値が下がります。一部のプロジェクトでは、手続き上の問題が多く、実施が遅れたために5～10年も空室のままになっているショップハウスが多くあります。投資家が明確な情報を持っていないと、所有期間が短くなっているため、これらのショップハウスの購入に困難が生じる可能性があります。

さらに、このタイプのショップハウスで利益を上げたいのであれば、適切な立地のショップハウスを選ぶことも非常に重要です。専門家によると、収益性の高いショップハウスを選ぶには、住宅密度の高いエリア、適正価格、優れた施工品質、インフラ整備への期待度が高いプロジェクト立地など、多くの要素を考慮する必要があります。

さらに、購入者は、事業のしやすさを考慮した適切なデザインの商品を選ぶ必要があり、それによってテナントを見つけやすくなります。また、ショップハウスの面積は小さすぎると商業的に活用することが難しくなるため、小さすぎるのは好ましくありません。

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