国立銀行：通達22号は将来の住宅に対する住宅ローンを禁止するものではない

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ANTD.VN - ベトナム中央銀行は、通達第22号は、個人が将来の住宅購入を担保に住宅ローンを組んで住宅を購入することを制限するものではないと明言した。「住宅購入契約に基づき住宅が完成している」という条件は、他の不動産担保ローンよりもリスク係数が低い住宅ローンにのみ適用される。

以前、ホーチミン市不動産協会は首相と国家銀行に文書を送付し、回状番号22/2023/TT-NHNNの第1条第1項の修正と補足を提案した。

特に、HoREAは、商業銀行と外国銀行支店は個人に対して、「引き渡しが完了」した住宅（HoREAによると、つまり利用可能な住宅）を購入するためにのみ融資が認められるという規制について深い懸念を表明した。

HoREAは、これは回状第22/2023/TT-NHNN号により、商業銀行および外国銀行支店が、個人に対し、その住宅自体を担保（抵当権設定）として、未完成の商業住宅（つまり、将来形成される商業住宅）を購入し、引き渡しを受けるための融資を行うことが認められないことを意味すると考えています。

当協会は、上記の規制が直ちに改正されない場合、通達第22号が2024年7月1日から発効した際に、悪い結果をもたらし、困難を引き起こし、不動産市場の正常な運営を妨げ、短期的にも長期的にも不動産市場の回復と発展のプロセスに悪影響を与える可能性があると考えています。

Circular 22 は信用供与業務をガイドする文書ではありません。

この情報に応えて、国立銀行は、通達第22号は個人が将来的に住宅ローン付き住宅を購入することを制限するものではないと断言した。

国立銀行によると、商業銀行と外国銀行支店の資本安全比率を規制する通達41/2016/TT-NHNN（通達22/2023/TT-NHNNにより改正・補足）は、信用機関の信用供与業務を指導する文書ではない。

特に、この通達は、銀行資産の種類（不動産担保ローンや住宅ローンを含む）ごとにリスク係数を決定し、適用するためのガイダンスを示しています。

Người mua nhà vẫn được thế chấp bằng nhà ở hình thành trong tương lai

住宅購入者は将来の住宅を担保に融資を受けることができる

具体的には、通達41/2016/TT-NHNN第2条第10項は、「不動産担保ローンとは、不動産を購入し、不動産プロジェクトを実施するために個人または法人に提供されるローンであり、担保取引に関する法律の規定に従ってローンから形成される不動産または不動産プロジェクトによって担保されている」と規定しています。

通達22/2023/TT-NHNNは、本内容を修正または補足するものではありません。住宅を購入し、その将来の住宅を担保（住宅ローン）する必要がある組織および個人は、ローン残高と担保価値の比率で算出される保証比率（LTV）に応じて、30%～120%のリスク係数を適用します。LTV比率に関する情報がない場合、リスク係数は150%となります。

完成した住宅には低リスク評価が与えられます。

通達41/2016/TT-NHNN第2条第11項は、「住宅ローンとは、個人が住宅を購入するための不動産担保ローンであり、以下の条件を完全に満たすものである。a) 債務の返済原資が、ローンによって形成された住宅の賃貸原資ではないこと。b) 住宅が住宅購入契約に従って完成していること。c) 顧客が債務を返済できない場合、担保取引に関する法律の規定に従って、銀行または外国銀行支店が抵当住宅を処理する完全な法的権利を有すること。d) この住宅ローンによって形成された住宅は、銀行または外国銀行支店の規則に従って、慎重原則（価格がローン承認時の市場価格を上回らないこと）に従って、独立して評価（第三者または銀行または外国銀行支店の信用審査部門から独立した部門によって評価）されなければならない。」と規定しています。

通達22/2023/TT-NHNN第1条第1項は、第2条第11項を以下のように改正・補足する。「11. 住宅ローンとは、個人が住宅を購入するために不動産を担保とするローンであり、以下のものが含まれる。

a) 個人が住宅を購入するための不動産担保ローンには、以下の条件を満たす必要があります: i) 債務返済のための資金源が、ローンによって形成された住宅の賃貸資金源ではないこと。 ii) 住宅売買契約に従って、住宅の引渡しが完了していること。 iii) 銀行または外国銀行支店には、担保取引法および住宅法の規定に従って、顧客が債務を返済できない場合に抵当住宅を処理する完全な法的権利があること。 iv) この抵当ローンによって形成された住宅は、銀行または外国銀行支店の規定に従って、慎重原則(ローン承認時の市場価格を超えない価値)に従って、独立して評価(第三者または銀行または外国銀行支店の信用承認部門から独立した部門によって評価)されなければなりません。

b) 社会住宅や政府支援プログラム・プロジェクトによる住宅を購入するための融資は、住宅法の規定に従って決定され、本条項のa(i)、a(iii)、a(iv)の条件を満たすものとする。

したがって、住宅ローンには、引き渡しの完了条件を含む所定の条件を満たす住宅を購入するための住宅ローン、社会住宅や政府の支援プログラムやプロジェクトに基づく住宅を購入するためのローンが含まれます。

住宅ローンに適用されるリスク係数は、LTV 比率と DSC 比率に応じて 20% ～ 100% の範囲で変化します。

政府の社会住宅奨励政策を実行するため、社会住宅購入のためのローン、政府の支援プログラムやプロジェクトによる住宅購入のためのローンでは、住宅が完成して引き渡しが行われるという条件を満たす必要がなく、リスク係数は他の住宅ローンよりも20％～50％だけ低くなっています。

そのため、国立銀行は、住宅購入契約に基づく住宅完成の条件は、住宅ローン（不動産を担保とする他の債権よりもリスク係数が低い）にのみ適用されると述べました。

組織または個人が将来の住宅を建設または購入する必要があり、将来の住宅を抵当に入れる場合、それは通達41の第2条第10項に規定されている不動産担保ローンのケースとなり、通達41の第9条第10項に規定されている対応するリスク係数が適用されます。

「したがって、この規制は組織や個人の将来の住宅購入の権利を制限するものではなく、現行の規制（民法、住宅法、不動産事業法、2020年投資法、2024年信用機関法）に反するものでもありません」と国立銀行は断言した。

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