住宅は購入者にとってアクセスが難しい。

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アパートの価格は上昇し続けている

過去2年間、市場における需要と供給の不均衡により、新築・中古マンションの価格が急騰し、2021年と比較して一般的に20～30％上昇しました。1平方メートルあたり2,000万ドン未満のマンションでさえ、ハノイ市場からほぼ姿を消しました。
グエン・ホン・ヴァンさん（電力会社職員）は、息子のために約20億ドンのマンションを購入したいと話している。しかし、都心部のマンションの平均価格は1平方メートルあたり3,000万ドンを超えており、この金額では到底買えない。ハドン区やナム・トゥ・リエム区など、中心部から離れた地域では、この金額では古いマンションしか買えない。

「住宅価格は依然として上昇傾向にあり、住宅購入のために貯めたお金は、アパート市場の急騰する勢いに追いつくことができません。一方、銀行の貸出金利は依然として年12～13.5%と高く、私の経済力では到底賄いきれません。そのため、子供に一時的に家を借りさせ、市場価格が下がるのを待ってから購入するという選択肢を選ばざるを得ないのです」とヴァンさんは語った。

建設省によると、2023年の最初の6か月間、ハノイやホーチミン市などの主要都市のマンション価格は引き続き上昇しました。ハノイのマンション市場は16%上昇し、中価格帯のマンションは17%、高級マンションは9%上昇しました。特に、ヴァンザン・フンイエン地区では年間29%の増加と最も高い上昇率を記録し、次いでハノイ東部（ロンビエン、ジャラムを含む）が年間16%の増加となりました。西部と北部は平均で年間7%の増加となりました。

具体的には、BRGダイヤモンドレジデンス（タンスアン）プロジェクトでは、価格は1㎡あたり6,500万～7,500万ドンです。つまり、61.3㎡のマンションが1㎡あたり7,500万ドン、つまり約46億ドンで販売されていることになります。また、ザ・ゼイ（ミーディン）では、販売価格は1㎡あたり5,000万～7,500万ドンで推移しています。

ザ・ナイン・プロジェクト（カウザイ区）と同様に、価格も5,000万VND/m2以上が一般的です。グランド・サンレイク・プロジェクト（ハドン区）は3,700万VND/m2から、テラ・アン・フン・プロジェクトは3,500万～4,150万VND/m2、ザ・チャーム・アン・フンは3,000万～4,000万VND/m2です。高級マンションHDI（ハイバーチュン区レ・ダイ・ハン区）は発売当初7,500万VND/m2でしたが、現在は1億100万VND/m2にまで上昇しています。

ハノイ不動産クラブ副会長のグエン・テ・ディエップ氏は、現在の購入者の需要の変化は、人々が支払いやすい価格帯の物件の一つであるアパートメントに集中していると分析しています。以前は20億～30億ドンだったアパートメントの価格は、現在40億～50億ドンにまで上昇していますが、依然として購入の余地は残っています。
「需要が高く供給が少ない状況では、価格上昇は避けられず、マンション価格は依然として非常に高い水準で推移しています。建設中のプロジェクトや新規販売開始のプロジェクトでは、投資家が投入コストに対する大きな圧力にさらされているため、価格上昇幅はさらに大きくなります。マンション価格は今後数年間、引き続き上昇すると予測されています。需要は非常に大きいものの、供給がそれに追いつかないためです。この需要は都市化のプロセスによって生み出されています」とディープ氏は分析しました。

低価格住宅の開発を促進する必要性

現在、住宅供給は深刻な不足に陥っています。全国で約301件のプロジェクトが完了し、約15万6千戸規模に達しています。また、401件のプロジェクトが45万4千戸規模で実施中です。不動産市場が法規制やプロジェクト実施手続きにおいて多くの困難に直面している中、建設省は商業住宅プロジェクトの承認を待つのではなく、低所得者向け住宅プロジェクト、社会住宅、賃貸住宅の開発に重点を置いています。これは需要が非常に高い分野だからです。プロジェクト建設の実施には、土地使用料の免除など、土地政策に関する多くのインセンティブがあり、投資家と住宅購入者は皆、優遇金利の融資を受けています。

グエン・ヴァン・シン建設副大臣は、不動産市場の供給問題を解決するため、建設省は地方自治体に対し、住宅開発、特に社会住宅、低所得者・中所得者向け住宅の管理を促進するよう指示したと述べた。不動産市場の安定的かつ持続可能な発展を確保するため、老朽化したアパートの改修・再建を行い、管理体制を強化する。

特に、地方自治体は、プロジェクトの設立、認可、土地の割り当て、土地の賃貸、用地の整地、建設投資手続きなどの行政手続きを短縮するための具体的なメカニズムと解決策を整備し、企業、特に不動産分野の大手優良企業が社会住宅および労働者住宅プロジェクトの建設に参加し、投資を実施することを支援、奨励、誘致することを推奨します。2021年から2025年の間に約55万戸、2025年から2030年の間に約85万戸を完成させるという目標を必ず達成してください。

経済専門家によると、今日の不動産市場における最大の難題は、資本と法的問題です。これらの問題は一朝一夕で解決できるものではなく、市場が回復し再び成長するには少なくとも1～2年かかります。したがって、政府、建設省、そして地方自治体が社会住宅開発戦略で掲げた目標は、企業の積極的な参加と協力によって、手頃な価格帯の住宅供給を早期に開始し、不動産市場への圧力を軽減することにあります。

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