販売条件を満たさないプロジェクトを購入したため、「惨めに生き、惨めに死ぬ」

南部の不動産市場は回復しつつあり、新規プロジェクトが競って売り出しを開始しています。しかし同時に、多くの投資家が法の抜け穴を突いて、十分な法的手続きを経ずにプロジェクトを売却し、顧客を「悲惨な生活を送り、悲惨な死を迎える」という状況に追い込んでいる時期でもあります。これらのプロジェクトは、売り出し条件を満たしていません。

南部の不動産市場は回復しつつあり、新規プロジェクトが競って売り出しを開始しています。しかし同時に、多くの投資家が法の抜け穴を突いて、十分な法的手続きを経ずにプロジェクトを売却し、顧客を「悲惨な生活を送り、悲惨な死を迎える」という状況に追い込んでいる時期でもあります。これらのプロジェクトは、売り出し条件を満たしていません。

チャームダイヤモンドプロジェクトは2019年から投資家によって販売されていますが、まだ建設されていません。

「違法」プロジェクトの特定

不動産事業法2023によると、販売対象となる不動産プロジェクトは、投資方針、1/500計画、土地使用税の義務の完了、建設許可、基礎工事の完了などの法的手続きを完了し、その後、管轄当局から将来の不動産商品の販売開始の許可を得る必要があります。

しかしながら、法的要件をすべて満たしていないにもかかわらず、販売中となっているプロジェクトは少なくありません。特に、決定1/500のみを取得しているプロジェクトの多くは、「販売中」という文言を使用せずに、顧客に予約金を支払って場所を確保するよう呼びかけています。

例えば、2024年9月初旬、ディアン市（ビンズオン省）で、ビンタンアパートメントプロジェクト（商号：アベニュービンタン）が投資家によって市場に導入され、顧客から「予約」金を徴収しました。広告によると、このプロジェクトは3,351平方メートルの敷地に建設され、地下2階、地上35階、536戸のアパートメントで構成され、販売価格は3,300万～4,000万ドン/平方メートルです。調査の結果、このプロジェクトは投資方針、決定番号1/500、ビンズオン省建設局から建設許可を取得しているものの、財務義務を履行しておらず、建設も行われていないことがわかりました。

ビンズオン省建設局は、投資家に対し、プロジェクトが法的要件を満たしていない場合、顧客から金銭を売却または受領しないことを約束することを義務付けています。さらに、同局は、地域内のプロジェクトを厳格に管理し、資金調達の条件を満たさない不動産プロジェクトの前に注意書きを設置するよう、地方自治体に勧告・指示する文書を多数発行しています。

ビンズン新都市では、KHというプロジェクトも投資家によって売りに出されています。住宅購入を希望する顧客役で、チャウという従業員から紹介を受けました。これは商業・社会住宅プロジェクトで、投資家は物件確保のために手付金を受け付けており、10月15日に正式に手付金契約が締結され、11月15日に正式に販売が開始される予定です。しかし、合法性について尋ねると、チャウ氏は、このプロジェクトは建設許可を申請中だと述べました。

同様に、Cホールディング株式会社が投資する「ザ・フェリックス（トゥアンアン市）」というプロジェクトも、2024年7月から販売開始される予定です。このプロジェクトは9,000平方メートルを超える敷地に建設され、40階建てのマンション2棟（計1,206戸）で構成され、最低価格は1戸あたり15億ドンです。しかし、ビンズオン省建設局は、このプロジェクトは違法であるため、将来の住宅開発のための資金調達には適さないと述べています。

トゥアンアン市では、レ・フォン・グループがエメラルド・ゴルフビュー・プロジェクトを市場に投入しています。このプロジェクトには770戸のマンションが含まれており、価格は1平方メートルあたり4,500万ドンから5,000万ドン以上です。このプロジェクトも販売対象外のプロジェクトリストに掲載されています。

地方省だけでなく、ホーチミン市でも同様の状況が見られます。フンフー・インベスト社が投資するトゥドゥック市のフィタト・プロジェクトは、383戸のマンションで構成され、販売価格は1平方メートルあたり4,600万～6,000万ドンです。ホーチミン市建設局は、このプロジェクトは販売開始および資金調達の条件を満たしていないと発表しました。

5年前に家を買ったが、まだ建設されていない

販売や資金調達の条件を満たしていないプロジェクトの住宅を購入すると、多くの顧客が不幸になり、あらゆる場所で苦情を申し立てなければならなくなります。

チャームシティ・プロジェクト（ビンズオン省ディアン市）のチャームダイヤモンド地区でマンションを購入した顧客、トゥイ・アンさんは、2019年にチャームグループがチャームダイヤモンド地区でマンションの販売を開始し、彼女は約20億ドンでマンションを購入したと語った。しかし、多額の資金を投じたにもかかわらず、2024年末の現在に至るまで、このプロジェクトはまだ基礎が築かれていない。

「このプロジェクトで住宅を購入した私のような顧客は何百人もいます。2021年と2022年には投資家と何度も交渉し、訴訟を起こして住宅購入代金の返還を求めましたが、投資家は支払いを拒否しました」とトゥイ・アン氏は憤慨して語った。

同じく2019年に販売が開始された、LDG投資株式会社が投資したLDGスカイプロジェクト（ディアンシティ）には1,670戸のアパートがあり、2019年の販売価格は1平方メートルあたり3,000万ドンでしたが、5年経った今でも、法的文書が不十分であるためプロジェクトは建設されていません。

ビンズオン省建設局のフイン・ファム・トゥアン・アイン副局長は、投資家やプロジェクト開発者、仲介会社が優先申請書や保証書、希望登録書などの形式で資金を動員し「脱法行為」をするケースが頻繁に発生していると述べた。

基本的な法的文書しか持たないプロジェクトの中には、条件を満たさず、当局の承認も得ずに資金調達を行ったものもあり、これらは潜在的にリスクの高い取引です。

トラン・ドゥック・フォン弁護士（ホーチミン市弁護士会）によると、多くの投資家は資金力が弱いため、法律を無視して資金を調達するために、意図的に脱法行為を行っているという。これが、近年の一連のプロジェクトで、アパート価格の最大95%を回収したにもかかわらず、顧客に住宅を引き渡せないという事態を引き起こしている理由である。多くの投資家は、顧客に販売したプロジェクトを銀行に抵当に入れ、住宅購入者を人質に取られているのと変わらない状況に陥らせている。

「2020年から現在までに、顧客から投資家に対する訴訟を多数受けています。十分な法的文書がないプロジェクトを誤って購入し、それを販売し、顧客からお金を集めた後、建設しなかったためです」とフオン氏は述べた。

フォン弁護士によると、多くの投資家が「意図的か否かに関わらず」当局の許可なく不動産の売買に関する法的規制に違反していることが市場に悪影響を及ぼし、顧客にリスクを押し付けているという。

投資家はしばしば、早期買収は価格を下げ、良質な製品を選び、事業資金を確保できるため、顧客にとって有益だと正当化します。しかし、それは事業が好調な場合の話であり、手続き、法的問題、資本などが絡み合っていると、プロジェクトは何年も停滞し、最終的には買い手が損害を被ることになります。

「住宅購入者は慎重に検討し、投資家が十分な法的書類を保有していない場合は、将来建設されるプロジェクトや住宅を絶対に購入すべきではありません。リスクを回避するために、書類に署名したり、仲介会社やプロジェクト投資家に資金を送金したりする前に、地方自治体に確認する必要があります」とフォン弁護士は助言した。

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出典: https://baodautu.vn/batdongsan/song-do-chet-do-vi-mua-du-an-chua-du-dieu-kien-mo-ban-d228630.html