不動産の課題解決に注力

政府による一連の困難解消策は、不動産市場の活性化に貢献しました。しかし、専門家は、市場の「活性化」を継続させるには、より多くの同時的な解決策の実施が必要だと指摘しています。

数百のプロジェクトが承認された

グエン・タン・ギ建設大臣によると、困難を取り除き不動産市場を促進するために、政府は最近、建設大臣が率いる首相作業部会を設置し、地方や企業の不動産プロジェクトの実施における困難や障害の除去を検討、促し、指導している。

ワーキンググループは、6つの地域（ホーチミン市、 ハノイ、ダナン、ハイフォン、カントー、ドンナイ）および多くの不動産企業と直接協力し、報告を聞き、情報や状況を把握し、情報交換や指導を行い、プロジェクト実施における困難や障害を取り除くよう努めました。

これまでに、不動産市場における困難や障害の除去は着実に成果を上げ始めており、ハノイ市は419件のプロジェクト（当初の712件の58.8%に相当）を指導・解決し、さらに293件のプロジェクトについては引き続き解決に向けた指導を進めています。

ホーチミン市では、地方が67件のプロジェクト（当初の180件のプロジェクトの37.2％に相当）を指導および解決し、そのうち28件のプロジェクトは作業部会の指導と監督に従い、39件のプロジェクトは地方審査に合格しました。

ドンナイ省では、作業部会は、ノバランドグループ、フンティングループなどのプロジェクトを含む7つの主要プロジェクトに回答し、指導し、ドンナイ省人民委員会の管轄下にある都市計画と建設における問題を特定し、それによって省人民委員会と地方部門に回答し、困難と問題を取り除くよう指導しました。

最近、ドンナイ省建設局は、ノヴァランド・グループのアクアシティにある752戸の低層住宅が将来販売可能であることを確認する文書を発行しました。さらに、ドンナイ省人民委員会は、C4分譲計画プロジェクトの承認と並行して、投資家が詳細計画1/500の調整を行い、評価のために提出することを許可しました。

同時に、管轄当局は、投資家が顧客に対する義務を完全に履行するために、承認された詳細計画に従って投資、建設、および物品の販売を継続的に実施するための条件を整えるものとする。

ビントゥアン省では、ノバランドグループ傘下のノバワールド・ファンティエットプロジェクトにおける困難と障害を解決するため、ワーキンググループは建設省においてビントゥアン省人民委員会およびプロジェクト投資家との会合を開催し、困難と障害の意見を聴取し、協議、回答、そして解決に向けた指導を行いました。現在までに、ノバワールド・ファンティエットはプロジェクト全体の全項目について、1/500スケールの詳細な計画調整を完了しています。

ホーチミン市トゥドゥック市ビンカン区で法的問題に直面している不動産プロジェクト。写真：HOANG TRIEU

より強力なソリューション

ベトナム不動産協会（VARS）の最近の報告書では、政府、省庁、支店、銀行システム、不動産企業、不動産仲介業者など、多くの関係者による努力が市場の「維持」にプラスの影響を与えていると指摘されています。市場は「傾斜を乗り越える」ほどの力強さはありませんが、「ブレーキを失う」リスクからはある程度逃れています。

地方自治体は不動産企業と積極的に連携し、問題解決に取り組んでおり、再開可能なプロジェクトの大部分は基本的に解決済みです。しかしながら、法的問題を抱える約1,200件（総額約300億米ドル）のプロジェクトのうち、依然として約800件が「順番待ち」の状態にあり、市場の回復に多かれ少なかれ悪影響を及ぼしています。

国家金融政策諮問委​​員会のトラン・ドゥ・リッチ博士は、不動産は経済の他の多くの分野に影響を与える分野であるため、早期回復に向けた障害の除去に重点的に取り組むべき分野の一つであると述べた。不動産市場はGDPの約10%を直接的に、そして間接的に経済成長の約2～3%に貢献している。

したがって、困難を取り除き、需要と供給の両方に焦点を当てて不動産市場が2024年に力強く回復するのを支援するために、より強力な解決策を早急に用意する必要があり、同時に金融市場を強化して、今後の期間に強固な基盤を築く必要があります。

ホーチミン市手工芸品・木材加工協会（ハワ）のグエン・チャン・フオン副会長兼事務局長は、不動産市場の困難による「巻き添え被害」の話を挙げ、不動産業界の困難の大きな影響で、多くの企業の木材・家具産業の収益が40%～50%減少したと述べた。

ホーチミン市経済大学のグエン・ヒュー・フアン博士も、不動産セクターの困難を克服するための解決策は、社会住宅投資プロジェクトへの融資のための120兆ドンの信用パッケージなど、主に供給側に焦点を当てていると分析した。

一方、所得の減少により、個人の不動産需要は依然として低迷しています。実際、不動産市場には高級マンションが過剰供給されている一方で、人々のニーズと所得に適した価格の商業住宅や公営住宅が不足しています。

経済学者のグエン・チ・ヒュー博士は、ベトナムの不動産法には多くの問題があり、法規制間の重複もあることを認めた。しかし、これらの問題が解決されれば不動産市場は回復できるのかという疑問を提起した。それが大きな答えだ。

問題は単に法的な問題だけではありません。法的な問題が撤廃されれば市場は力強く回復すると期待していますが、重要なのは需要と供給です。合法性は、市場が需要と供給の要件を満たすように機能するための法的枠組みに過ぎません。

過去2年間、ベトナムの不動産市場は需給バランスが崩れ、厳しいマクロ経済状況の影響を大きく受けてきました。現在に至るまで、市場の需給バランスは崩れています。高級不動産は依然として大量に供給されている一方で、大多数の人々は低価格の不動産や公営住宅しか購入できない状況です」と専門家は分析しました。

建設許可のボトルネックを解消する

ホーチミン市不動産クラブのグエン・クオック・バオ会長は、最近の市の各部署や支部による障害除去の努力を評価しつつ、実際には不要な場合もあるライセンスや規制に関する障害や問題を市がさらに排除する必要があると期待している。

特に、建設許可に関する規制がいくつかあります。例えば、投資家が7階建ての住宅プロジェクトを申請した場合、5階建てしか建設できない資金が不足しているとしても、ペナルティは発生しないはずです。また、建設許可はホーチミン市の1/2,000計画が変更された場合にのみ失効しますが、これは通常5年ごとに行われます。しかし、実際には、建設許可を申請する投資家は毎年更新する必要があり、最大3回までしか更新できません。

さらに、投資家が「あらゆる面で困難」を感じる問題は他にも多くあるため、必ずしも違法な規制ではなく、不要な手続きや規制を簡素化する必要性も、プロジェクト投資家の困難を解決することに貢献している。

（つづく）

出典: https://nld.com.vn/kinh-te/tap-trung-go-kho-cho-bat-dong-san-20231107221552507.htm