ローン金利を慎重に計算する

このような状況において、 建設省は最近、社会住宅開発のための優遇資本に関する決議案の中で、100兆VNDの優遇融資の融資パッケージを提案しており、これが社会住宅分野に躍進をもたらすと期待されている。

クレジット支払いに関する問題

2023年4月初旬、 政府は決定338/QD-TTgにおいて、「2021年から2025年にかけて、低所得者層および工業団地労働者向けに少なくとも100万戸の社会住宅建設に投資する」プロジェクトの実施を承認しました。このプロジェクトは、2030年までに地方部で約1,062,200戸の住宅を完成させることを目指しています。このうち428,000戸は2021年から2025年にかけて、634,200戸は2025年から2030年にかけて完成する予定です。

建設省による100兆ドン規模の融資パッケージの提案は、社会住宅開発のための資金不足という状況において適切である。写真：タン・ハイ

政府は、本プロジェクト実施のため、ベトナム国家銀行（SBV）の提案を承認しました。SBVは、国が指定する4つの株式会社商業銀行に120兆ドンを配分し、投資家向け融資金利を年8.7%、公営住宅の購入者および賃借者向け融資金利を年8.2%とします。2023年7月1日から、SBVは6ヶ月ごとに参加商業銀行に対し優遇融資金利を発表します。これにより、金利は市場動向に応じて変動します。

ベトナム国家銀行が中長期融資の金利を一般水準より年間わずか1.5～2％低く規定したことを受け、一連の商業銀行（TP銀行、VP銀行、MB銀行、テクコム銀行、HD銀行）が、各行5兆VNDのプログラム参加登録額で「ケーキを分ける」ことを申請し、金利支援の資本源は145兆VNDに増加した。

残念ながら、実施から20ヶ月近くが経過した現在、この融資パッケージは、国立銀行が定めた規制が人々の財務能力に適していないという理由で、人々から拒否されています。そのため、国立銀行は幾度もの「検討と調整」を経て、2024年9月初旬に、投資家向け金利を年7%、住宅購入者向け金利を年6.5%に引き下げることを決定しました。

しかし、評価によれば、こうした金利規制は住宅購入者にとって依然として高すぎるため、今のところこの融資パッケージは依然として低迷している。これは、建設省による社会住宅向けの120兆ドンの優遇融資パッケージの実施に関する詳細な報告書にも示されている。

具体的には、2024年第3四半期末までに、電子情報ポータルで優遇融資の対象となる83件のプロジェクトを発表する文書を掲載していたのは63地方自治体のうち34地方自治体のみで、融資実行残高は総額1兆7,830億ドン（うち法人顧客向け1兆6,330億ドン、住宅購入者向け1,500億ドン）で、登録支援資本総額の約1.1％を占めていた。

「社会住宅プロジェクトの実施は現在、多くの困難に直面しています。2024年第3四半期だけでも、全国で8件のプロジェクトが実施され、戸数は4,960戸です。一方、投資政策が承認されたプロジェクトは3件で、戸数は2,676戸です。一方、一部完了したプロジェクトは1件のみで、戸数は200戸です。地方自治体からの報告を総合すると、2021年から2024年第3四半期末までに、全国で79件の社会住宅プロジェクトが完了し、戸数は42,414戸に達しています。また、131件のプロジェクトが着工しており、戸数は111,687戸に上ります」と、建設省住宅不動産市場管理局長のホアン・ハイ氏は明らかにしました。

住宅購入者に優先権を与えるべきだ。

建設省が発表した集計データに基づくと、現在までに全国で完成済みまたは建設中の社会住宅はわずか14万3000戸余りに過ぎず、2021年から2025年までのプロジェクト期間に42万8000戸を建設するという目標はほぼ達成不可能です。なぜなら、13ヶ月足らずで25万8000戸もの新築住宅を完成させるのは「奇跡」に過ぎないからです。低所得者や労働者にとって、すぐにでもマイホームを持つという夢は、必ず実現しなければなりません。

ホーチミン市不動産協会（HoREA）のレ・ホアン・チャウ会長によると、社会住宅は党と国家の主要政策の一つである。これは、2023年住宅法、2024年土地法、そして同法に基づく複数の指導法令を改正・補足し、社会住宅に関する規制を統一・同期化するという決意からも明らかである。

しかし、社会住宅開発のための優遇融資源の仕組みには依然として多くの欠点があり、懸念すべき点である。具体的には、「シードキャピタル」源の不足や、対象者がそれらにアクセスできない、またはアクセスが困難になるような厳しい規制の存在などである。

「政府政令100/2024/ND-CPは、社会住宅プロジェクトに対する資本金、優遇金利、融資期間および返済方法（売却・リース購入型の社会住宅投資家向けは年7.92％、リースのみのプロジェクト向けは6.6％）を規定しており、投資家がプロジェクト実施のために優遇融資を受けられる条件が整っています。しかしながら、ベトナム社会政策銀行が2024年8月1日付で発出した政令100/2024/ND-CPに基づく公式通達4524/NHCS-TDSVにおいて、住宅購入者向け融資金利が年6.6％とされているのは高すぎる」とレ・ホアン・チャウ氏は自身の見解を述べた。

こうした状況を受け、建設省は、社会住宅開発のための優遇資本財源を拡大するため、政府への公布提出に先立ち、関係省庁と協議中の「社会住宅開発のための優遇資本財源に関する決議案」において、債券による融資に対し、5年間有効の100兆ドン相当の優遇パッケージを実施することを提案した。建設省が債券発行による社会住宅パッケージの適用を提案したのは、今回が初めてである。

したがって、この優遇融資パッケージの金利は、その期間ごとに首相が決定する貧困世帯向け金利と等しくなり、融資期間は融資パッケージが全額支給されるまでとなり、2030年12月31日を超えないものとする。

この問題について、ハノイ不動産クラブのグエン・テ・ディープ副会長は、建設省が提案した社会住宅開発への優遇資本に関する決議案は、開発資金源を拡大し、社会住宅購入者に機会を創出する点で画期的であると述べた。しかし、住宅購入者を中心とし、優先的に融資されるべきこの融資パッケージの金利に関する規制を明確にする必要もある。

「100兆億ドンの融資パッケージの貸出金利が、首相が各期に決定する貧困世帯向け貸出金利（政令100/2024/ND-CPに基づき年6.6%）と同等であれば、現時点で国民に社会住宅購入のための借り入れを促すことは難しいだろう。なぜなら、以前の政令486/2023/QD-TTgに基づく貸出金利は年4.8%に過ぎなかったからだ」とグエン・テ・ディープ氏は述べた。

HoREAのレ・ホアン・チャウ会長も同様の見解を示し、首相決定486/2023/QD-TTgに基づく年4.8%の貸出金利規制の継続実施を政府に検討するよう提案した。現在、ベトナム社会政策銀行は「貧困世帯向け住宅支援融資」プログラムを年3%の金利で実施しているため、住宅購入を促進し、市場を活性化させ、投資家がプロジェクト実施を加速させる動機付けとするために、社会住宅の購入者と賃借者に対する貸出金利を年3～4.8%とすることが最適である。

 

建設省による100兆ドンの融資パッケージの提案は、社会住宅開発のための資金が不足している現状では極めて適切であるが、借り手のない決議33/2023/NQ-CPに基づく120兆ドンの融資パッケージの明白な教訓からも学ぶ必要があり、人々の実際の状況に合わせて条件や融資金利などの規制を慎重に検討する必要がある。

グエン・フイ・タン博士 - 金融専門家

出典: https://kinhtedothi.vn/tinh-ky-muc-lai-suat-cho-vay.html