不動産事業の資本：債券は縮小、信用は拡大

不動産融資は増加している一方で、不動産債券は減少している。これは、最近多くの不動産プロジェクトが法的に認可され、企業が融資を受けやすくなったためである。写真：ST グラフィックス：タン・フエン

不動産に約32兆ドンが投入された

ベトナム国家銀行（SBV）によると、2025年6月末までにベトナム経済全体の信用規模は1,720億VNDに達し、そのうち不動産事業向け信用は18.47%、約318億VNDを占め、主に投資家に流入し、住宅ローンの需要はゆっくりと回復した。

経済専門家のレ・スアン・ギア博士は、住宅価格の高騰が購入者を躊躇させ、不動産市場が投機家（投資家と銀行）の「遊び場」になっていると述べた。これが、以前のような住宅購入のための融資ではなく、主に不動産事業への融資が行われている理由である。

専門家の分析によると、不動産事業の信用はさまざまな理由により急増している。

まず、不動産市場の回復により、銀行は融資に自信を持てるようになり、手続きも容易になります。

第二に、法的問題が解決され、多くの投資家が資金にアクセスしやすくなりました。

第三に、債券市場は依然として困難から脱しておらず、発行条件は厳しく、金利は高いが、銀行融資金利は適正で、借入条件は以前より柔軟になっており、投資家は信用チャネルに切り替える傾向がある。

FiinRatingsのゼネラル・ディレクター、グエン・クアン・トゥアン氏は、今年上半期の債券発行額は前年同期比72.3%増加したが、発行総額の75%は銀行セクターによるものだと述べた。不動産債は約33兆ドンで、昨年より減少した。

この専門家は、不動産信用の増加の理由として、最近多くのプロジェクトで法的手続きがクリアされ、融資へのアクセスが容易になったことを挙げています。不動産会社は新規債券の発行は鈍化しているものの、満期前の債券の買い戻しを急いでいます。これは、既に発行された債券の金利が高いため、投資家が金利負担を軽減しようと満期を急ぐためです。

ハノイのマンション価格の上昇は鈍化しているものの、沈静化の兆しは見えず、新規オープンのマンションの多くは1平方メートルあたり1億2,000万～1億5,000万ドンの価格帯となっています。住宅価格の高騰は、真に住宅を必要としている購入者の融資需要を阻害しています。

現在、商業銀行の住宅ローン金利は、初年度は年6～7%、その後は変動金利（年約10%）となっています。これは住宅購入者にとって依然として大きな負担であり、一方で145兆VND規模の社会住宅融資パッケージは供給不足のため「売れ残り」の状態です。

経済セクター信用局（SBV）のグエン・スアン・バック副局長は、プログラム開始以来、SBVは融資金利を投資家向け年8.7%、住宅購入者向け年8.2%から、それぞれ投資家向け年6.4%、住宅購入者向け年5.9%に引き下げると6回発表したと述べた。しかし、現在の融資実行額はわずか4兆940億ドンにとどまっている。融資実行が遅れている主な理由は、供給不足である。さらにSBVは、現在進行中の住宅プロジェクト103件のうち28件について、投資家から融資の必要がないとの報告があったと記録している。

不動産とインフラへの資本流入は今後も続くでしょう。

SSIリサーチのアナリストは最近のレポートで、2025年後半および2026年の信用成長の原動力は不動産とインフラにかかっていると述べています。これらは、世界的な景気変動の中で内需を刺激し、経済成長の勢いを維持しようとする政府の取り組みと軌を一にし、政策面でますます注目されている2つの分野です。

2025 年後半および 2026 年における信用成長の勢いは、不動産とインフラという 2 つの主要セクターに左右されるでしょう。

調査チームによると、ベトナムの不動産市場は、法整備の進展と新築マンション供給の大幅な増加（前年比91%増）に牽引され、2024年以降、早期回復の兆しを見せています。ハノイ市とホーチミン市を中心に、主要都市中心部の不動産価格は回復しています。地方自治体の合併やインフラ整備プロジェクトも追い風となり、地方市場も注目を集めています。低金利は引き続き購入者心理を後押しし、短期的には市場の流動性を支えると予想されます。

民間商業銀行のトップは記者団に対し、今年上半期、不動産融資が銀行のポートフォリオ構成の中で最も急成長した部門だったと語った。

一方、国有商業銀行のインフラ融資は好調に伸びている。ベトコムバンクのグエン・タン・トゥン取締役会長は、2025年6月30日時点でベトコムバンクシステムの総融資額が16兆ドンに達し、2024年末比11.1%増加したと発表した。

「今年最初の6ヶ月間、ベトコムバンクは多くの重要プロジェクトに対し、単独で融資のスポンサーを務めたり、融資契約の仲介役を務めたりしてきました。今後もベトコムバンクは、地域および全国規模での社会経済成長の促進に重要な役割を果たす多くの主要プロジェクト、特に大規模プロジェクトに対し、高い信用力を持つ新規資金を提供し続けていきます」とトゥン氏は述べた。

政府は、2025年の公共投資計画の100%支出という強いコミットメントを再確認しました。一連の大規模公共投資プロジェクトは、2025年後半だけでなく中期的にも信用の伸びを押し上げると期待されています。

信用は力強く伸びており（2025年6月末までに、システム全体の信用は前年同期比2.5倍の伸びを示しました）、特に不動産信用において顕著ですが、専門家は流動性と金利は安定していると評価しています。流動性不足と金利上昇は、大規模なものではなく、局所的に発生しています。

銀行が融資に自信を深めているもう一つの理由は、国会が信用機関法のいくつかの条項を修正・補足する法律を可決したことだ。この法律は2025年10月15日に発効する予定で、顧客が支払い義務に違反した場合に銀行に担保を差し押さえる権利を与える。

出典: https://baodautu.vn/von-cho-doanh-nghiep-bat-dong-san-trai-phieu-co-hep-tin-dung-phinh-to-d328936.html