사회주택 100만 채를 건설하는 프로젝트가 서류상으로만 그칠 위기에 처해 있다.

사회주택 100만호 건설 사업, 서류상으로만 남겨두지 마세요

2023년 4월 초, 정부는 "2021~2030년 기간 동안 저소득층과 산업단지 근로자를 위한 사회주택 아파트 최소 100만 채 건설에 투자"하는 프로젝트를 승인했습니다.

이 프로젝트를 시행한 지 1년이 넘었지만, 현재까지 사회주택 사업은 "정체"된 것으로 보입니다. 특히 베트남의 양대 도시인 하노이 와 호찌민시는 이 주택 부문에 "목말라" 있지만, 사업 완료 및 승인 속도는 크게 진전되지 않았습니다.

지난 주말 발표된 건설부 최신 보고서에 따르면, 2024년 2분기에 전국적으로 9개의 사회주택 사업이 시행되었습니다. 이 중 3개 사업은 1,120세대로 2분기에 완료되었고, 타이응우옌성 1개 사업은 395세대로 착공되었으며, 5개 사업은 투자 승인을 받았습니다.

하노이만 해도 2024년 2분기에 완료, 착수 또는 승인된 투자 프로젝트가 없었습니다. 호찌민시는 완공된 프로젝트가 단 하나뿐이었으며, 368세대에 불과했습니다. 호찌민시는 2분기에 진행 중인 프로젝트도 없었고, 주택 프로젝트도 승인하지 않았습니다.

건설부에 따르면, 2021년부터 2024년 2분기까지 베트남은 40,679세대 규모로 79개 사업을 완료하여 전체 사업의 4%를 달성했습니다. 따라서 사업의 절반 가까이 완료되었지만, 사회주택 아파트 공급은 여전히 ​​정부 목표치에 크게 못 미치는 수준입니다.

베트남 최대 도시인 하노이와 호찌민시는 사회주택에 대한 "갈망"을 겪고 있다. 사진: BDS

현재 베트남은 128개의 프로젝트가 착공되었으며, 111,688채의 아파트 규모를 자랑합니다. 이 프로젝트들이 예정대로 진행된다면 1~2년 안에 베트남은 총 152,367채의 아파트를 공급받게 되며, 이는 전체 프로젝트 진행률의 15.2%에 해당합니다.

또한, 최근 지방자치단체들은 409,449세대 규모의 412개 프로젝트에 대한 투자 정책을 승인했습니다. 이 프로젝트들이 예정대로 진행된다면, 향후 4~5년 안에 베트남은 총 561,816세대의 사회주택을 보유하게 되어, 전체 프로젝트의 약 56.2%를 달성하게 됩니다. 따라서 베트남은 목표 달성을 위해 수백 개의 다른 사회주택 프로젝트를 승인해야 합니다. 일각에서는 최근의 추진 추세가 지속된다면, 100만 세대의 사회주택 건설이 여전히 서류상으로만 남아야 할 수도 있다는 의견도 있습니다.

2024년 2월에 열린 회의에서 건설부 수장들은 다음과 같이 평가했습니다. 하노이와 호치민시와 같은 일부 지방은 저소득 근로자가 많이 거주하는 대도시이며 사회주택에 대한 수요가 매우 높지만, 그 결과는 여전히 매우 제한적이어서 지방의 결단력과 적극성이 부족하다는 것을 보여줍니다.

또한 빈푹성, 닌빈성, 남딘성, 롱안성, 꽝응아이성 등 많은 지방자치단체는 사회주택 건설에 관심을 기울이지 않았습니다. 이러한 지방에서는 2021년부터 2024년 2월 초까지 사회주택 프로젝트가 전혀 진행되지 않습니다.

건설부가 지적한 이유는 사회주택 개발 정책이 적기에 개정되지 않아 토지 재원 부족, 신용 자본 부족, 시행 기간 지연 등 여러 제약이 발생했기 때문입니다. 주택법, 부동산사업법 등 개정 법률이 통과되었지만, 2025년 초까지 시행되지 않아 투자자 인센티브나 절차 간소화가 제대로 이루어지지 않았습니다.

100만 가구 아파트 건설 사업의 완공을 지원하기 위해 정부와 각 부처는 여러 가지 해결책을 제시했습니다. 그중 가장 눈에 띄는 것은 사회주택, 근로자 주택, 그리고 노후 아파트의 개보수 및 재건축을 지원하기 위한 120조 동(VND) 규모의 신용 패키지입니다.

하지만 이 지원 패키지는 2023년 4월에 발표되었습니다. 2024년 2분기 말까지, 즉 시행 후 14개월이 지난 시점에는 1조 2,340억 동만 지급되어 전체 신용 패키지의 1.03%에 불과했습니다.

2024년 2월에도 쩐 홍 하 부총리는 이 신용 패키지의 지급이 매우 지연되는 것에 대해 "불만"을 표했습니다. 따라서 쩐 홍 하 부총리는 중앙은행에 120조 VND 규모의 인센티브 패키지 시행을 검토 및 재평가하고, 사회주택 대출에 대한 계획 수립, 임시 보상 및 이자 보상금 지급을 요청했습니다.

최근 2024년 8월 중순, 팜 민 찐 총리는 건설부에 기획투자부, 재무부, 중앙은행과 협력하여 사회 정책 시행을 위한 주택 구매, 임대, 리스, 건축 또는 개보수에 필요한 대출을 제공하는 30조 동(VND) 규모의 신용 패키지를 연구 개발하도록 지시했습니다. 이 신용 패키지는 사회정책은행(Bank for Social Policy)에 배정되어 시행될 예정입니다.

이 중 15조동은 국채 발행을 통해 조달하고, 15조동은 지방예산 위탁자금으로 조달할 예정이다.

새로운 법률이 사회주택 공급을 늘리는 데 도움이 될까요?

정부의 신용 패키지 외에도 2023년 주택법, 2023년 부동산사업법, 2024년 토지법 등 부동산 시장 관련 3개 신규 법률이 사회주택 공급의 새로운 시작이 될 것이라는 의견도 있습니다.

G-Home의 응우옌 황 남(Nguyen Hoang Nam) 대표는 "사회주택 부문에 가장 큰 영향을 미치는 법은 2023년 주택법입니다. 이 법은 여러 가지 새로운 조항을 포함하고 있어 기업의 어려움을 크게 해소했습니다. 예를 들어, 토지 가치 평가 단계가 해결되어 사회주택 개발 과정이 크게 단축되었습니다."라고 말했습니다.

또한, 이전 규정에서는 사회주택을 구매할 자격이 있는 사람들은 자금이 부족했고, 상업주택을 구매할 자금이 부족한 중산층은 사회주택 구매 조건을 충족하지 못했습니다. 이와 더불어 주택 및 호구 등록 관련 규정이 중복되고 복잡했습니다. 그러나 2023년 주택법은 이러한 미해결 문제 대부분을 "해결"했습니다.

남 씨에 따르면, 정부는 7월 말 사회주택 개발 및 관리에 관한 주택법의 여러 조항을 상세히 규정한 시행령 100호를 통과시켰습니다. 이 시행령에는 많은 획기적인 진전이 있습니다.

예를 들어, 법령 100은 사회주택에 입주하기 위해 개인의 월 소득 요건을 1,500만 VND/월, 부부의 경우 3,000만 VND/월로 정하고 있습니다.

한편, 기존 규정에 따르면 사회주택 구매 조건은 개인 소득이 월 1,100만 동/인 미만이었는데, 이는 저소득층에 속해 주택을 구매할 필요가 없거나 대출 상환 조건이 충분하지 않아 이행이 매우 어려웠습니다.

또한, 한 배우자의 월 소득이 1,100만 동 미만인 경우와 다른 배우자의 월 소득이 수억 동(자영업자)인 경우, 잘못된 대상에게 대출할 위험이 있습니다. 이는 은행이 대출 대상을 결정할 때에도 어려운 점입니다.

"가구(부부 포함)의 총소득이 월 3,000만 동을 넘지 않는 범위 내에서 접근하면, 주택이 필요한 사람들이 국가에서 제공하는 우대 신용 지원 패키지를 더 쉽게 이용할 수 있도록 도움이 될 것입니다." 라고 남 씨는 말했습니다.

또한 남 씨는 현재 선진국에서는 5명 중 1명이 사회주택에 거주하고 있다고 말했습니다. 따라서 강력한 법적 완화 조치를 통해 투자자들이 사회주택 건설에 대한 확신을 가질 수 있도록 모든 어려움을 해소하는 데 도움이 되는 추가 회람이 발표되기를 기대합니다.

그러나 정부는 기존 지원 정책 외에도 대규모 투자자들이 사회주택 사업에 참여할 수 있도록 충분히 강력하고 과감한 다른 해결책을 마련해야 합니다. 예를 들어, 호치민시 부동산협회(HoREA)는 사회주택 사업 투자자의 표준 수익률을 현재 10%에서 15%로 인상하는 방안을 검토할 것을 제안했습니다.

딘 트란

출처: https://www.congluan.vn/de-an-xay-dung-mot-trieu-can-ho-nha-o-xa-hoi-co-nguy-co-nam-tren-giay-post308741.html