Drei neue Gesetze werden die „Engpässe“ auf dem Markt beseitigen, Hanoi stimmt grundsätzlich der weiteren Umsetzung der Stadtgebiete Thanh Ha A, B und My Hung zu, Investoren, die bankgestützte Projekte nicht öffentlich bekannt geben, können mit einer Geldstrafe von bis zu 1 Milliarde VND belegt werden … so lauten die neuesten Nachrichten aus dem Immobilienbereich.
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| Damit sich der vietnamesische Immobilienmarkt wirklich stabilisieren und wieder entwickeln kann, ist es notwendig, die Lücke zwischen Angebot und Nachfrage zu schließen, damit Angebot und Nachfrage wieder in Einklang gebracht werden können. (Foto: Hai An) |
Drei neue Gesetze werden die „Engpässe“ für den Markt beseitigen
Wenn das Grundstücksgesetz 2024, das Wohnungsgesetz 2023 und das Immobilienwirtschaftsgesetz 2023 am 1. August 2024 offiziell in Kraft treten, also fünf Monate früher als die vorherige Entscheidung, wird der Immobilienmarkt laut Experten stärker gefördert und entwickelt und auch viele „Engpässe“ werden beseitigt.
Außerordentlicher Professor Dr. Tran Dinh Thien, Mitglied der Wirtschaftsberatungsgruppe des Premierministers, bewertete die Auswirkungen der gerade von der Nationalversammlung verabschiedeten und am 1. August 2024 in Kraft tretenden Immobiliengesetze und erklärte, die neuen Gesetze würden sich mit Sicherheit positiv auswirken und zur Erholung und Entwicklung des Marktes beitragen. Da die Gesetze vor dem Hintergrund der Schwierigkeiten und Probleme des Marktes ausgearbeitet wurden, bestehe das Ziel darin, diese Schwierigkeiten und Probleme umfassend zu lösen.
Dr. Can Van Luc, Chefökonom des BIDV und Direktor des BIDV-Schulungs- und Forschungsinstituts, teilt diese Ansicht und sagte, dass sich die Vorverlegung des offiziellen Inkrafttretens der drei Gesetze um fünf Monate im Vergleich zur Verordnung positiv auf den Immobilienmarkt auswirken werde. Dies trage dazu bei, Probleme im Zusammenhang mit der Grundstücksbewertung, der Räumung, der Umsiedlung und der Umsetzung des Sozialwohnungsprojekts rasch zu lösen und trage so zur Entwicklung des Marktes bei.
Aus wirtschaftlicher Sicht ist Dr. Vo Tri Thanh, Direktor des Instituts für Markenstrategie und Wettbewerb, davon überzeugt, dass die Gesetze, wenn sie frühzeitig in Kraft treten, das Wirtschaftswachstum fördern werden, da sie 12-14 % zum nationalen BIP beitragen. Die Lösung der Schwierigkeiten auf dem Immobilienmarkt ist für den gesamten wirtschaftlichen Erholungsprozess von Bedeutung.
„Wenn alle drei Gesetze offiziell in Kraft treten, schaffen sie einen neuen Rechtsrahmen und beseitigen die meisten Engpässe auf dem Markt, obwohl 70–80 % der bestehenden Probleme auf rechtliche Probleme zurückzuführen sind. Gleichzeitig schaffen sie die Grundlage für eine sichere, gesunde und nachhaltige Entwicklung des Immobilienmarktes. Um die Wirksamkeit der Umsetzung zu gewährleisten, ist es jedoch notwendig, die Umsetzung der Verordnungen zu beschleunigen und dabei qualitativ hochwertige Inhalte und eine genaue Marktbeobachtung sicherzustellen“, betonte Dr. Vo Tri Thanh.
Damit sich der vietnamesische Immobilienmarkt wirklich stabilisieren und wieder entwickeln kann, ist es laut Professor Dr. Tran Dinh Thien dringend notwendig, „die Brücke freizumachen und das Angebot freizumachen“, damit das derzeit blockierte Angebot und die Nachfrage nach Immobilien zusammenkommen und der Markt „sein Gesicht ändern“ kann. Dazu sind mehrere Dinge dringend zu tun.
Erstens müssen institutionelle Probleme schnell und entschlossen gelöst werden, um die Markterholung nicht zu behindern. Zweitens müssen Ressourcen mobilisiert und Maßnahmen ergriffen werden, um sowohl Immobilienunternehmen als auch Kunden/Investoren den Zugang zu günstigen Kapitalquellen mit wirklich unterstützenden Zinssätzen zu ermöglichen und so neue Wachstums- und Entwicklungsmotoren zu schaffen.
Drittens: Erwägen Sie Lösungen zur Verbesserung des Mindestlohns, damit die Menschen die Möglichkeit haben, ihr Einkommen zu erhöhen und so die Nachfrage zu steigern. Viertens: Setzen Sie weiterhin Lösungen um, um Investitionsströme anzuziehen und die Segmente Industrie-, Gewerbe-, Tourismus- und Ferienimmobilien zu erhalten und zu fördern.
Vor allem ist es wichtig zu beachten, dass Lösungen synchron umgesetzt werden müssen und dass alle Engpässe, die behoben werden können, umgehend behoben werden sollten, um die Dynamik der Markterholung nicht zu verlieren. Der entscheidende Schritt ist die Freigabe von Kapital für den Immobilienmarkt.
Laut Dr. Can Van Luc ist es notwendig, bald detaillierte Leitlinien zum Gesetz herauszugeben, um sicherzustellen, dass diese Regelungen bald in die Praxis umgesetzt werden. Nur dann ist es sinnvoll, das Inkrafttreten der neuen Gesetze vorzuziehen; bald Lösungen zur Wiederherstellung des Marktes für Unternehmensanleihen zu finden, um den finanziellen Druck auf Immobilienunternehmen zu verringern; bald Lösungen für den sozialen Wohnungsbau gemäß den Anweisungen des Sekretariats zu finden; bald mit dem Aufbau einer Informationsdatenbank zu beginnen, um eine ausreichende Grundlage für die Grundstücksbewertung und andere damit verbundene Aktivitäten zu schaffen.
Zu diesem Thema sagte Dr. Vo Tri Thanh auch, dass es notwendig sei, das Rechtssystem durch rationalisierte Prozesse und Verfahren zu perfektionieren und so günstige Bedingungen für den Zugang der Marktteilnehmer zu schaffen, gleichzeitig aber sicherzustellen, dass es ein Instrument zur Verwaltung und Überwachung der Marktaktivitäten sei.
Die fiskal- und geldpolitischen Unterstützungsmaßnahmen verliefen nicht wie erwartet. Insbesondere muss die Unterstützung für das sozioökonomische Wiederaufbauprogramm gerecht auf die einzelnen Wirtschaftssektoren verteilt werden, darunter auch auf Investoren in Immobilienprojekte und Sekundärinvestoren auf dem Immobilienmarkt.
Unternehmen müssen Anstrengungen unternehmen, um bezahlbaren Wohnraum umzustrukturieren und zu entwickeln, der den Bedürfnissen der Menschen entspricht. Für den sozialen Wohnungsbau ist eine neue Perspektive erforderlich, die sich auf die Entwicklung wichtiger nationaler Infrastrukturen konzentriert.
Hanoi: Grundsatzvereinbarung zur weiteren Umsetzung der Stadtgebiete Thanh Ha A, B und My Hung
Das Volkskomitee von Hanoi stimmte grundsätzlich zu, der Cienco 5 Real Estate Development Joint Stock Company die weitere Umsetzung der Investitionsprojekte in den Stadtgebieten Thanh Ha A, Thanh Ha B und My Hung zu gestatten, damit der Investor die Planungsanpassungsverfahren abschließen und die Verstöße gegen die Bauordnung im Stadtgebiet Thanh Ha bearbeiten kann. Dies dient als Grundlage für die Prüfung einer Anpassung der Investitionspolitik der Projekte gemäß den Vorschriften.
Am 17. Juli sandte das Volkskomitee von Hanoi den Abteilungen für Planung und Investitionen, Bauwesen, Planung – Architektur, natürliche Ressourcen und Umwelt, den Volkskomitees der Bezirke Ha Dong und Thanh Oai, der Traffic Construction Corporation 5 – JSC und der Cienco 5 Real Estate Development Joint Stock Company ein Dokument über die Umsetzung von Investitionsprojekten für Gegenstücke des Investitionsprojekts zum Straßenbau der Südachse der Provinz Ha Tay unter dem BT-Formular.
In dem Dokument forderte das Volkskomitee von Hanoi die Cienco 5 Real Estate Development Joint Stock Company auf, sich mit dem Planungs- und Architekturministerium in Verbindung zu setzen, um Anleitungen zur Vorbereitung, Einreichung zur Beurteilung und Genehmigung von Anpassungen der Detailplanung der oben genannten Stadtgebiete gemäß den Vorschriften zu erhalten.
Gleichzeitig forderte das Volkskomitee von Hanoi das Bauamt auf, gemäß den Anweisungen des Parteikomitees des Volkskomitees der Stadt in der Bekanntmachung Nr. 190-TB/BCSĐ vom 3. Mai 2024 und des Volkskomitees der Stadt in den Bekanntmachungen Nr. 279/TB-VP vom 13. Juni 2023 und Nr. 502/TB-VP vom 31. Oktober 2023 dringend Verstöße gegen die städtische Bauordnung in den Stadtgebieten Thanh Ha A und Thanh Ha B zu überprüfen und Ratschläge zur Umsetzung von Maßnahmen und Arbeiten im Stadtgebiet zu erteilen, um die Einhaltung der gesetzlichen Bestimmungen zu gewährleisten.
Darüber hinaus werden die Abteilungen für Planung und Investitionen, Bauwesen, Planung – Architektur, natürliche Ressourcen und Umwelt sowie die entsprechenden städtischen Abteilungen und Zweigstellen gebeten, die Cienco 5 Real Estate Development Joint Stock Company bei der Umsetzung der nächsten Schritte gemäß den Vorschriften anzuleiten.
Investoren, die von Banken geförderte Projekte nicht offenlegen, können mit einer Geldstrafe von 1 Milliarde VND belegt werden
Das Bauministerium schlug eine Geldstrafe von 800 Millionen bis 1 Milliarde VND für Investoren vor, die Informationen über hypothekarisch belastete Immobilienprojekte nicht öffentlich machen.
Die oben genannte Höhe der Geldbuße wird vom Bauministerium im Entwurf einer Verordnung zur Regelung verwaltungsrechtlicher Sanktionen bei Bauverstößen berücksichtigt.
Konkret schlug das Bauministerium laut dem Dekretentwurf eine Geldstrafe von 800 Millionen bis 1 Milliarde VND für vier Taten vor.
Erstens gibt der Investor keine Informationen über Hypotheken auf Häuser, Bauarbeiten, die Grundfläche der Arbeiten, Landnutzungsrechte und in Betrieb genommene Immobilienprojekte preis;
Zweitens: Immobilien in Betrieb nehmen, ohne alle Bedingungen zu erfüllen;
Drittens: Übertragung von Immobiliengeschäftsverträgen für Projekte, die die Bedingungen nicht erfüllen;
Viertens: Die Übertragung eines Projekts, das die Bedingungen nicht vollständig erfüllt, ganz oder teilweise. In diesem Fall wird das gegen die Bedingungen verstoßende Projekt für den Investor für drei bis sechs Monate ausgesetzt.
Zusätzlich zur Geldstrafe muss der Investor bei Projekten mit Verstößen eine zusätzliche Strafe in Form einer Aussetzung des Immobiliengeschäfts für 3–6 Monate hinnehmen.
Für die Unterzeichnung von Kapitalmobilisierungsdokumenten und die Umsetzung der Kapitalmobilisierung für den Wohnungsbau ohne ausreichende Auflagen können Unternehmen mit einer Geldstrafe von 600 bis 800 Millionen VND belegt werden. Das aktuelle Dekret 16 sieht keine Geldstrafe dieser Höhe vor.
Tatsächlich wurden in den letzten Jahren viele Immobilienprojekte von Investoren mit Hypotheken belastet, was die Rechte der Eigenheimkäufer beeinträchtigte. Die Menschen sind unglücklich, weil ihnen keine Zertifikate für Landnutzungsrechte, Hausbesitzrechte und andere mit dem Land verbundene Vermögenswerte (Pink Books) ausgestellt wurden.
In Ho-Chi-Minh-Stadt gab es im Jahr 2023 laut Statistiken des Ministeriums für natürliche Ressourcen und Umwelt (TN-MT) 60 Wohnbauprojekte, die von Investoren bei Banken mit Hypotheken belastet waren. Davon wurden 41 Projekte zwischen 2016 und 2023 und viele Projekte zwischen 2008 und 2011 mit Hypotheken belastet, was dazu führte, dass Eigenheimkäufern keine „Pink Books“ gewährt wurden.
Es gibt drei Arten von Hypothekenprojekten, die von Projektinvestoren genutzt werden: Hypotheken auf Landnutzungsrechte (Grundstücke); Hypotheken auf Landnutzungsrechte und zukünftige mit dem Grundstück verbundene Vermögenswerte (Grundstücke und Häuser); Hypotheken auf zukünftige mit dem Grundstück verbundene Vermögenswerte (Häuser auf dem Grundstück).
Gemäß den Vorschriften müssen Investoren vor der Beantragung eines Pink Book für Eigenheimkäufer die Hypothek aufgeben und dem Department of Natural Resources and Environment die Originalurkunde des Landnutzungsrechts zur Anpassung und Umwandlung des Landnutzungsformulars in ein Formular zur gemeinsamen Nutzung vorlegen.
Tatsächlich gibt es jedoch Investoren, die ihre Hypotheken nicht kündigen, sodass das Projekt lange Zeit auf Eis liegt. Ein Beispiel hierfür ist das Hochhaus-Wohnprojekt, das gewerbliche Dienstleistungen und Hotels auf dem Grundstück HH2 im Auktionsgebiet für Landnutzungsrechte im Bezirk Xuan La, Bezirk Tay Ho, Hanoi (Handelsname des Apartmentprojekts D'ElDorado 2) vereint.
In einem Dokument, das Ende 2023 auf die Kommentare der Anwohner reagierte, erklärte das Volkskomitee von Hanoi, dass der Investor im Dezember 2020 Dokumente zur Bewertung von Rechtsdokumenten eingereicht habe, um Zertifikate an Käufer von Projektimmobilien auszustellen. Das Projekt ist jedoch derzeit bei der Bank mit einer Hypothek belastet.
Daher gab das Grundbuchamt von Hanoi im Juni 2022 die Unterlagen mit der Begründung zurück, dass sie nicht zur Abwicklung in Frage kämen, da das Projekt nicht vorschriftsmäßig von der Hypothek befreit worden sei.
Mitte letzten Jahres fand ein Treffen des Grundbuchamts mit der Bauverwaltung und dem Investor statt, um die oben genannten Inhalte zu besprechen und abzustimmen.
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| Da Nang-Stadt bei Nacht. (Quelle: Vietnamnet) |
Da Nang plant den Bau eines Tunnels unter dem Han-Fluss
Das Volkskomitee der Stadt Da Nang hat gerade über die Umsetzung wichtiger Projekte gemäß Resolution Nr. 25 des Volksrats der Stadt Da Nang berichtet, wie etwa: Verlegung des Bahnhofs, Investitionsplan und Fahrplan für das Tunnelprojekt über den Han-Fluss, die Tunnelroute durch den Flughafen Da Nang …
Insbesondere ist die Vorbereitung von Investitionen in den Bau des Han-Fluss-Überquerungsprojekts (Han-Fluss-Tunnel) in der Stadtplanung für den Zeitraum 2021–2030 enthalten, mit einer Vision bis 2050, die vom Premierminister in der Entscheidung 1287 mit Investitionsphasen von 2031–2045 genehmigt wurde.
Dieses Projekt wird den Straßenbereich Dong Da – Tran Phu im Bezirk Hai Chau mit der Straße Van Don – Tran Hung Dao im Bezirk Son Tra verbinden.
Dem Bericht zufolge hat die Stadt Da Nang das Verkehrsministerium von Da Nang angewiesen, im Jahr 2024 eine Kapitalzuweisung vorzuschlagen, um Investitionsvorbereitungsarbeiten durchzuführen. Das Verkehrsministerium hat proaktiv mit Experten auf diesem Gebiet zusammengearbeitet, um Optionen zu erforschen sowie die entsprechenden Zonenpläne zu überprüfen und zu aktualisieren, um Konsistenz zu gewährleisten.
Auf dieser Grundlage wird das Verkehrsministerium einen Untersuchungsplan entwickeln, der der Auswahl eines Designberaters dient, der einen Bericht über die Machbarkeitsstudie für das Projekt vorbereiten soll.
Derzeit koordiniert das Verkehrsministerium die Bewertung und Genehmigung des Budgets für die Investitionsvorbereitung mit den zuständigen Stellen. Drei Monate nach der Kapitalzuweisung für die Investitionsvorbereitung dürfte die Auswahl der Berater für die Erstellung der vorläufigen Machbarkeitsstudie abgeschlossen sein.
Nach Angaben des Volkskomitees der Stadt Da Nang besteht der nächste Umsetzungsplan darin, die Auswahl der Berater für den Bericht zur Vormachbarkeitsstudie drei Monate nach der Zuweisung des Kapitals zur Investitionsvorbereitung (voraussichtlich September 2024) abzuschließen. Der Bericht zur Vormachbarkeitsstudie des Projekts soll im Dezember fertiggestellt und den zuständigen Behörden zur Beurteilung vorgelegt werden, und der Bericht zur Machbarkeitsstudie soll im August 2025 fertiggestellt sein.
Das Volkskomitee der Stadt Da Nang schlug vor, dass der Volksrat der Stadt Da Nang sich auf die Politik der Kapitalzuweisung zur Vorbereitung von Investitionen in das Han-Fluss-Überquerungsprojekt im mittelfristigen Kapitalplan für den Zeitraum 2021–2025 und im Kapitalplan für 2024 als Grundlage für die Umsetzung der nächsten Schritte einigt.
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