Immobilienwirtschaftsrecht 2023: Transparenz, Förderung einer nachhaltigen Marktentwicklung

Der 1. August 2024 markiert eine große Veränderung auf dem vietnamesischen Immobilienmarkt, wenn das geänderte Gesetz über das Immobiliengeschäft offiziell in Kraft tritt. Quang Ninh – die Gemeinde mit der fünfthöchsten Urbanisierungsrate des Landes – setzt ebenfalls spezifische Vorschriften um, um diesen Rechtsrahmen effektiv umzusetzen.

Dank der Fokussierung und Priorität auf Investitionen in die synchrone Infrastrukturentwicklung gehörte Quang Ninh in den letzten Jahren zu den Orten mit dem besten Infrastrukturindex in Vietnam. Vier Städte liegen direkt in der Provinz und entwickelte Stadtgebiete in Bezirken und Städten. Die starke Entwicklung und das Wachstum der Wirtschaft mit einem Rekord-Bruttoinlandsprodukt (BIP) von neun aufeinanderfolgenden zweistelligen Wachstumsraten haben den Immobilienmarkt in Quang Ninh zum dynamischsten Markt im Norden gemacht, der sich in vielen Bereichen relativ stark entwickelt.

Mit dem Ziel, bald gesetzliche Regelungen in Kraft zu setzen, den Immobilienmarkt gesund zu entwickeln und ihn streng zu verwalten, hat das Volkskomitee der Provinz Quang Ninh in Umsetzung der offiziellen Regierungsverordnung Nr. 63/CD-TTg vom 26. Juni 2024 zur Beschleunigung des Baufortschritts und zur Veröffentlichung von Dokumenten mit Einzelheiten zur Umsetzung des Gesetzes über das Immobiliengeschäft das Bauamt umgehend angewiesen, den Vorsitz zu führen, Meinungen einzuholen und eine Reihe spezifischer Regelungen und Inhalte des Gesetzes zu erlassen, um diese in der Provinz anzuleiten, anzuwenden, zu verbreiten und einzusetzen.

Genosse Nguyen Manh Tuan, Direktor des Bauministeriums, sagte: „Auf Grundlage der gesetzlichen Bestimmungen, der Leitverordnungen und der Anweisungen des Volkskomitees der Provinz hat das Ministerium dem Volkskomitee der Provinz empfohlen, dem Bauministerium Stellungnahmen zum Inhalt der Verordnung vorzulegen und proaktiv spezifische Vorschriften zu erarbeiten, um die Meinungen der zuständigen Stellen einzuholen.“ Den Rückmeldungen zufolge ist zunächst festzustellen, dass das geänderte Gesetz über das Immobiliengeschäft viele wichtige Neuerungen und Durchbrüche enthält, die zur Vervollkommnung von Institutionen und Richtlinien sowie zur Verbesserung der Effizienz der staatlichen Verwaltung beitragen. Dies trägt zur Transparenz und Professionalisierung der Immobilienvermittlungs- und Transaktionsaktivitäten bei und gewährleistet eine stabile und gesunde Entwicklung des Immobilienmarktes.

Im Vergleich zum Immobiliengesetz von 2014 übernimmt und ergänzt das Immobiliengesetz von 2023 Anpassungen in Richtung Problemlösung, Verfahrensminimierung, Öffentlichkeit, Transparenz und Vertragsfreiheit auf der Grundlage der Wahrung der Rechte und berechtigten Interessen der Vertragsparteien, ohne gegen gesetzliche Verbote zu verstoßen. Die neuen Regelungen stehen nicht nur im Einklang mit dem Wohnungsbaugesetz von 2023 und dem Grundstücksgesetz von 2024, sondern übertragen den staatlichen Stellen auch die Verantwortung für den Aufbau eines einheitlichen, synchronen und spezifischen Rechtssystems für das Immobiliengeschäft, um einen gesunden Rechtskorridor für Immobiliengeschäftsaktivitäten zu schaffen.

Perspektive der Planungsvision 2040 für die Stadt Ha Long.

Im Einzelnen gibt es einige Neuerungen: Anderen Organisationen oder Einzelpersonen wird die Unterzeichnung von Anzahlungsverträgen untersagt. Investoren dürfen nur Anzahlungen von höchstens 5 % des Verkaufspreises bzw. Mietkaufpreises von Häusern und Bauarbeiten verlangen, die alle Voraussetzungen für die Aufnahme der Geschäftstätigkeit erfüllt haben. Die Höhe der Zahlungen beim Mietkauf von künftigen Häusern wird gesenkt. Einzelpersonen, die im Immobiliengeschäft im kleinen Maßstab tätig sind, müssen kein Unternehmen gründen. Projektinvestoren, Immobilienunternehmen und Immobiliendienstleistungsunternehmen, die Zahlungen im Rahmen des Vertrags erhalten, müssen dies über ein Bankkonto tun. Der Bereich, in dem Landnutzungsrechte in Form von Grundstücksteilungen oder Grundstücksverkäufen übertragen werden, wird eingeschränkt. Darüber hinaus gibt es einige neue Änderungen bei den Geschäftsbedingungen für Immobilienmakler, wie z. B.: Organisationen und Einzelpersonen, die Immobilienmaklerdienste anbieten, müssen ein Immobiliendienstleistungsunternehmen gründen und vor der Aufnahme der Geschäftstätigkeit Geschäftsinformationen an die staatliche Verwaltungsagentur für Immobiliengeschäfte senden, um sie im Informationssystem für den Wohnungs- und Immobilienmarkt zu veröffentlichen. Immobilienhandelsflächen müssen vor der Aufnahme der Geschäftstätigkeit eine Parkettbetriebslizenz erwerben. Einzelpersonen, die Immobilienmaklertätigkeiten ausüben, müssen in einem Immobiliendienstleistungsunternehmen tätig sein.

Das neue Gesetz enthält außerdem Verbote, um die Übereinstimmung mit dem Zivilrecht, dem Investitionsrecht, dem Grundstücksrecht und dem Wohnungsrecht sowie die Angemessenheit für die Praxis sicherzustellen. Dazu gehören beispielsweise: Striktes Verbot der Urkundenfälschung und der vorsätzlichen Verfälschung von Informationen über Immobilien und in Betrieb genommene Immobilienprojekte. Transaktionen mit Landnutzungsrechten, Häusern und Bauarbeiten, die nicht den Geschäftsbedingungen entsprechen, sind auf dem Markt immer noch weit verbreitet, was zu Kontrollschwierigkeiten führt …

Tatsächlich haben in letzter Zeit viele Immobilieninvestoren illegale Handlungen begangen, die den Interessen des Staates und den Kunden, also Organisationen und Einzelpersonen, geschadet haben, wie z. B.: Steuerhinterziehung, Unterzeichnung illegaler zukünftiger Immobilienkaufverträge, Verträge, bei denen die Rechte und Interessen der Parteien nicht ausgewogen sind, Verletzung vertraglicher Verpflichtungen wie die termingerechte Übergabe der Immobilie, Nichtgewährleistung der Bauqualität, Aneignung des Kapitals der Kunden … Verursachung von Streitigkeiten, Gesetzesverstößen, Marktmanipulation, langwierigen Gerichtsverfahren … Nichtumsetzung der Grundsätze der Gleichheit vor dem Gesetz, Gleichheit und Ausgewogenheit der Rechte und Pflichten der Transaktionsparteien. Dies hat Verwirrung gestiftet und viele Einzelpersonen und Organisationen schwer getroffen. Daher wird die Umsetzung des neuen Gesetzes über das Immobiliengeschäft ab dem 1. August 2024 dazu beitragen, die bisherigen Mängel zu verhindern und zu minimieren.

Der Immobilienmarkt gilt als eine der Säulen der Wirtschaft und trägt zur Bündelung von Ressourcen und zur Schaffung von Anlagevermögen im Land bei. Die Entwicklung des Immobilienmarktes schafft Wachstumsimpulse für verwandte Branchen (Finanzmarkt, Bauwesen, Baustoffproduktion, Innenarchitektur, Arbeitskräfte usw.) und deckt den Bedarf in den Bereichen Wohnungsbau, Stadtentwicklung, Tourismus, Dienstleistungen und soziale Infrastruktur. Daher ist die Umsetzung neuer gesetzlicher Regelungen für den Immobiliensektor eine praktische und effektive Lösung. Sie stabilisiert die Makroökonomie und sorgt für positive Wachstumsimpulse, insbesondere in Gebieten mit entwickelten städtischen Gebieten und einem dynamischen Immobilienmarkt wie Quang Ninh.

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