Die Meinung von Herrn Hoa ähnelt der vieler anderer Immobilienunternehmen, wenn das Dekret Nr. 181/2025/ND-CP der Regierung, das die Umsetzung einer Reihe von Artikeln des Mehrwertsteuergesetzes detailliert beschreibt und ab dem 1. Juli 2025 in Kraft tritt, einschließlich spezifischer Bestimmungen zur Bestimmung des Preises für die Berechnung der Mehrwertsteuer (MwSt.) für Immobiliengeschäftsaktivitäten.
Experten zufolge ist dies ein wichtiger Schritt zur Verbesserung des Rechtsrahmens, zur Verbesserung der Transparenz und zur Unterstützung von Unternehmen bei proaktiveren Finanzprognosen. Gleichzeitig wird die Effektivität des staatlichen Steuermanagements, insbesondere im Immobiliensektor, verbessert. Die Transparenz bei der Festlegung steuerpflichtiger Preise muss eng an der Realität ausgerichtet sein, um rechtliche Risiken zu begrenzen.
Ein besonderes Merkmal des Dekrets 181 ist die klare Regelung der Mehrwertsteuerberechnungspreise im Immobiliengeschäft. Demnach entspricht der Steuerberechnungspreis dem Verkaufspreis ohne Mehrwertsteuer und wird gemäß den Vorschriften vom an den Staatshaushalt abgeführten Grundstückspreis abgezogen. Bei Projekten, die vom Staat zugeteiltes, gepachtetes oder versteigertes Land umfassen, entspricht der abzugsfähige Grundstückspreis der einmalig gezahlten Grundnutzungsgebühr oder Grundpacht. Kosten wie Entschädigung, Unterstützung und Räumung, die vom Unternehmen selbst getragen werden, sind jedoch nicht im abzugsfähigen Grundstückspreis enthalten.
Dr. Nguyen Quang Tuyen (Rechtsuniversität Hanoi ) erklärte, dieser neue Punkt habe eine sehr hohe praktische Bedeutung. Die Klarstellung, welcher Grundstückspreis vom Steuerpreis abgezogen wird, helfe Unternehmen, ihre Kosten transparenter zu prognostizieren und so geeignete Finanz- und Vertriebsstrategien zu entwickeln. Gleichzeitig reduziere dies die Möglichkeit, dass zusätzliche Steuern aufgrund einer fehlerhaften Grundstückspreisermittlung durch die Steuerbehörde erhoben werden, so Herr Tuyen.
Insbesondere spezifische Regelungen für jede Transaktionsart werden dazu beitragen, Streitigkeiten zu reduzieren und die Konsistenz zu erhöhen. Langfristig wird die Transparenz des Steuerberechnungsmechanismus dazu führen, dass die Immobilienpreise näher an den realen Werten liegen, wodurch die Situation „virtueller Preise“ eingeschränkt wird, die dadurch entstehen, dass Unternehmen die Kosten für Steuerrisiken tragen müssen.
Das Dekret klassifiziert außerdem Fälle von Grundstückspreisabzügen speziell, wie etwa: Erhalt der Übertragung von Landnutzungsrechten, Einbringung von Kapital in Grundstücke, Zahlung mit Grundstücksfonds in BT- oder PPP-Projekten … Für jede Form legt das Dekret klar die Grundsätze zur Bestimmung des abzugsfähigen Grundstückspreises fest.
Rechtsanwalt Bui Quang Nghiem (Anwaltskammer Ho-Chi-Minh-Stadt) teilte diese Ansicht und würdigte die Klarheit und die Möglichkeit, rechtliche Risiken durch dieses Dekret zu minimieren. Die Kriterien zur Bestimmung abzugsfähiger Grundstückspreise sind nun sehr spezifisch, wodurch unterschiedliche Auslegungen zwischen Steuerbehörden und Unternehmen begrenzt werden. Insbesondere trägt das Dekret dazu bei, Unternehmen vor dem Risiko unerwarteter Steuereinziehungen zu schützen.
Darüber hinaus betonte Herr Nghiem, dass das Prinzip der Nichtrückwirkung zum Nachteil der Unternehmen ein wichtiger Punkt sei. Bei korrekter Umsetzung gemäß den geltenden gesetzlichen Bestimmungen sei dies ein wichtiges Instrument zur Gewährleistung eines stabilen und transparenten Geschäftsumfelds.
Tatsächlich geraten viele Immobilienunternehmen in Schwierigkeiten, weil sie vorübergehend Steuern zahlen müssen, wenn der Grundstückspreis noch nicht genehmigt wurde, und diese dann zurückgefordert werden, wenn die Steuerbehörde den Grundstückspreis neu festsetzt. Diese neue Regelung hilft Unternehmen, unerwartete Ausgaben zu vermeiden und so den Cashflow proaktiver entsprechend dem Projektfortschritt zu planen.
Aus Sicht der Verwaltungsbehörde erklärte Frau Nguyen Thi Cuc, Präsidentin der Vietnam Tax Consulting Association, dass das Dekret 181 dazu beitrage, die Situation der „vorübergehenden Zahlung und anschließenden Anpassung“ zu vermeiden, da dies der Faktor sei, der Unternehmen mit langfristigen Projekten stark unter Druck setze. Es sei auch die Rechtsgrundlage für die Steuerbehörden, Kontrollen einheitlicher und transparenter durchzuführen.
Andererseits unterstützt das Dekret die Steuerbehörden dabei, die Effektivität der Aufsicht zu erhöhen und Einnahmeverluste zu reduzieren. Mit detaillierten Anleitungen für jeden Einzelfall trägt Dekret 181 dazu bei, das Steuermanagement landesweit einheitlich umzusetzen und unterschiedliche Auffassungen und Anwendungen zwischen den Kommunen zu minimieren. Dies verbessert nicht nur die Effektivität der staatlichen Haushaltserhebung, sondern hilft den Steuerbehörden auch, bei der Aufsicht und Kontrolle proaktiver vorzugehen, analysierte Frau Cuc.
Darüber hinaus trägt die Anwendung spezifischer Vorschriften auf BT-Projekte, Kapitaleinlagen in Form von Grundstücken oder die Übertragung technischer Infrastruktur, bei denen es sich um komplexe Transaktionen handelt, auch dazu bei, Einnahmeverluste aufgrund falscher Ermittlungen oder fehlender abzugsfähiger Grundstückspreise zu begrenzen.
Durch die klare Festlegung des abzugsfähigen Grundstückspreises müssen sich Unternehmen nicht mehr auf steuerliche Risiken beim Verkaufspreis vorbereiten, was zur Stabilisierung des Immobilienpreisniveaus beiträgt. Experten zufolge ist dieser Mechanismus nicht nur für Unternehmen von Vorteil, sondern schafft auch Bedingungen für den Schutz der Verbraucherrechte und eine transparente Marktentwicklung.
Dekret 181 ist eines der Dokumente, die die Ziele der Steuerreform für den Zeitraum 2021–2030 festlegen. Ziel ist die Modernisierung der Steuerverwaltung sowie die Gewährleistung von Fairness, Transparenz und Konsistenz bei der Rechtsdurchsetzung. Detaillierte Regelungen zu den Mehrwertsteuersätzen beseitigen nicht nur praktische Hindernisse, sondern stehen auch im Einklang mit der langfristigen Ausrichtung der Regierung zur Steuerreform. Die Transparenz des Steuerberechnungsmechanismus trägt zur Schaffung eines gesunden, nachhaltigen und verantwortungsvollen Immobilienmarktes bei.
Ab dem 1. Juli 2025, dem offiziellen Inkrafttreten des Dekrets 181, erwarten Wirtschaft, Steuerbehörden und Markt einen neuen Rechtsrahmen, der transparent, synchron und realitätsnah ist. Bei einer sinngemäßen Umsetzung trägt das Dekret nicht nur zur Risikominimierung für Unternehmen bei, sondern trägt auch zur Steigerung der Haushaltseinnahmen, zur Verbesserung des Investitionsumfelds und zur Entwicklung eines stabileren und gesünderen Immobilienmarktes bei.
Quelle: https://doanhnghiepvn.vn/doanh-nhan/minh-bach-thue-doanh-nghiep-chu-dong-dong-tien/20250717084201660
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