Steuertransparenz, Unternehmen verwalten proaktiv ihren Cashflow

„Früher mussten wir Mehrwertsteuer zahlen, weil wir uns zum Zeitpunkt der Produktübergabe noch nicht über die Grundstückspreise im Klaren waren. Dank spezifischer Anweisungen können Unternehmen jetzt von Anfang an realistische Angaben machen und so die Projektkosten und -finanzen besser kontrollieren“, sagte Le Van Hoa, Vertreter eines Immobilienunternehmens in Ho-Chi-Minh-Stadt.

Wohnhäuser entlang der U-Bahnlinie Nr. 1 und der Vo Nguyen Giap Avenue ( Ho-Chi-Minh -Stadt). Illustrationsfoto: Hong Dat/VNA

Die Meinung von Herrn Hoa ähnelt der vieler anderer Immobilienunternehmen, wenn das Dekret Nr. 181/2025/ND-CP der Regierung, das die Umsetzung einer Reihe von Artikeln des Mehrwertsteuergesetzes detailliert regelt und ab dem 1. Juli 2025 in Kraft tritt, spezielle Bestimmungen zur Bestimmung des Preises für die Berechnung der Mehrwertsteuer (MwSt.) für Immobiliengeschäftsaktivitäten enthält.

Experten zufolge ist dies ein wichtiger Schritt zur Optimierung des Rechtsrahmens, zur Verbesserung der Transparenz und zur Unterstützung von Unternehmen bei proaktiveren Finanzprognosen. Gleichzeitig wird die Effektivität des staatlichen Steuermanagements, insbesondere im Immobiliensektor, verbessert. Die Transparenz bei der Festlegung steuerpflichtiger Preise muss eng an der Realität ausgerichtet sein, um rechtliche Risiken zu minimieren.

Ein besonderes Merkmal des Dekrets 181 ist die klare Regelung der Mehrwertsteuerberechnungspreise im Immobiliengeschäft. Demnach entspricht der Steuerberechnungspreis dem Verkaufspreis ohne Mehrwertsteuer und wird gemäß den Vorschriften vom an den Staatshaushalt abgeführten Grundstückspreis abgezogen. Insbesondere bei Projekten, bei denen vom Staat Land zugeteilt, gepachtet oder versteigert wird, entspricht der abzugsfähige Grundstückspreis der in einer Summe gezahlten Grundnutzungsgebühr oder Grundpacht. Kosten wie Entschädigung, Unterstützung und Räumung, die vom Unternehmen selbst getragen werden, sind jedoch nicht im abzugsfähigen Grundstückspreis enthalten.

Dr. Nguyen Quang Tuyen (Rechtsuniversität Hanoi ) erklärte, dieser neue Punkt habe eine sehr hohe praktische Bedeutung. Die Klärung des vom Steuerpreis abgezogenen Grundstückspreises helfe Unternehmen, ihre Kosten transparenter zu prognostizieren und so geeignete Finanz- und Vertriebsstrategien zu entwickeln. Gleichzeitig reduziere dies die Möglichkeit, dass aufgrund einer falschen Grundstückspreisermittlung durch die Steuerbehörde Steuernachzahlungen anfallen, so Herr Tuyen.

Insbesondere spezifische Regelungen für jede Transaktionsart werden dazu beitragen, Streitigkeiten zu reduzieren und die Konsistenz zu erhöhen. Langfristig wird die Transparenz des Steuerberechnungsmechanismus dazu führen, dass die Immobilienpreise näher an den realen Wert heranrücken und die Situation „virtueller Preise“ aufgrund der Steuerrisiken, die die Unternehmen tragen müssen, begrenzt wird.

Das Dekret klassifiziert außerdem Fälle von Grundstückspreisabzügen speziell, wie etwa: Erhalt der Übertragung von Landnutzungsrechten, Einbringung von Kapital in Grundstücke, Zahlung mit Grundstücksfonds in BT- oder PPP-Projekten … Für jede Form legt das Dekret klar die Grundsätze zur Bestimmung des abzugsfähigen Grundstückspreises fest.

Rechtsanwalt Bui Quang Nghiem (Anwaltskammer Ho-Chi-Minh-Stadt) teilte diese Ansicht und würdigte die Klarheit und die Möglichkeit, rechtliche Risiken durch dieses Dekret zu minimieren. Die Kriterien zur Bestimmung abzugsfähiger Grundstückspreise sind nun sehr spezifisch, wodurch unterschiedliche Auslegungen zwischen Steuerbehörden und Unternehmen begrenzt werden. Insbesondere trägt das Dekret dazu bei, Unternehmen vor dem Risiko unerwarteter Steuereinziehungen zu schützen.

Darüber hinaus betonte Herr Nghiem, dass das Prinzip der Nichtrückwirkung zum Nachteil der Unternehmen ein wichtiger Punkt sei. Bei korrekter Umsetzung gemäß den geltenden gesetzlichen Bestimmungen sei dies ein wichtiges Instrument zur Gewährleistung eines stabilen und transparenten Geschäftsumfelds.

Tatsächlich geraten viele Immobilienunternehmen in Schwierigkeiten, weil sie vorübergehend Steuern zahlen müssen, wenn der Grundstückspreis noch nicht genehmigt wurde. Bei einer Neufestsetzung des Grundstückspreises durch die Steuerbehörde werden ihnen diese dann zurückgezahlt. Diese neue Regelung hilft Unternehmen, unerwartete Ausgaben zu vermeiden und so proaktiver und je nach Projektfortschritt ihre Cashflow-Planung zu gestalten.

Aus Sicht der Verwaltungsbehörde erklärte Frau Nguyen Thi Cuc, Präsidentin der Vietnam Tax Consulting Association, dass das Dekret 181 dazu beitrage, die Situation der „vorübergehenden Zahlung und anschließenden Anpassung“ zu vermeiden, da dies der Faktor sei, der Unternehmen mit langfristigen Projekten stark unter Druck setze. Es sei auch die Rechtsgrundlage für die Steuerbehörden, Kontrollen einheitlicher und transparenter durchzuführen.

Andererseits unterstützt das Dekret die Steuerbehörden dabei, die Wirksamkeit der Aufsicht zu erhöhen und Einnahmeverluste zu begrenzen. Mit detaillierten Anweisungen für jeden Einzelfall trägt das Dekret 181 dazu bei, das Steuermanagement landesweit einheitlich umzusetzen und unterschiedliche Auffassungen und Anwendungen zwischen den Kommunen zu minimieren. Dies verbessert nicht nur die Effizienz der staatlichen Haushaltserhebung, sondern hilft den Steuerbehörden auch, bei der Aufsicht und Kontrolle proaktiver vorzugehen, analysierte Frau Cuc.

Darüber hinaus trägt die Anwendung spezifischer Vorschriften auf BT-Projekte, Kapitaleinlagen in Form von Grundstücken oder die Übertragung technischer Infrastruktur, bei denen es sich um komplizierte Transaktionen handelt, auch dazu bei, Einnahmeverluste aufgrund falscher Ermittlungen oder fehlender abzugsfähiger Grundstückspreise zu begrenzen.

Durch die klare Festlegung des abzugsfähigen Grundstückspreises müssen sich Unternehmen nicht mehr auf steuerliche Risiken beim Verkaufspreis vorbereiten, was zur Stabilisierung des Immobilienpreisniveaus beiträgt. Experten zufolge ist dieser Mechanismus nicht nur für Unternehmen von Vorteil, sondern schafft auch Bedingungen für den Schutz der Verbraucherrechte und eine transparente Marktentwicklung.

Dekret 181 ist eines der Dokumente, die die Ziele der Steuerreform für den Zeitraum 2021–2030 festlegen. Ziel ist die Modernisierung der Steuerverwaltung sowie die Gewährleistung von Fairness, Transparenz und Konsistenz bei der Rechtsdurchsetzung. Detaillierte Regelungen zu den Mehrwertsteuersätzen beseitigen nicht nur praktische Hindernisse, sondern stehen auch im Einklang mit der langfristigen Ausrichtung der Regierung zur Steuerreform. Die Transparenz des Steuerberechnungsmechanismus trägt zur Schaffung eines gesunden, nachhaltigen und verantwortungsvollen Immobilienmarktes bei.

Ab dem 1. Juli 2025, dem offiziellen Inkrafttreten des Dekrets 181, erwarten Wirtschaft, Steuerbehörden und Markt einen neuen Rechtsrahmen, der transparent, synchron und realitätsnah ist. Bei einer sinngemäßen Umsetzung trägt das Dekret nicht nur zur Risikominimierung für Unternehmen bei, sondern trägt auch zur Steigerung der Haushaltseinnahmen, zur Verbesserung des Investitionsumfelds und zur Entwicklung eines stabileren und gesünderen Immobilienmarktes bei.

Laut VNA

Quelle: https://doanhnghiepvn.vn/doanh-nhan/minh-bach-thue-doanh-nghiep-chu-dong-dong-tien/20250717084201660