Die Einkommensteuer kann auf Gewinne aus Immobilientransaktionen entsprechend der Häufigkeit der Transaktionen sowie dem Zeitpunkt des Kaufs und Weiterverkaufs der Immobilie erhoben werden. Je schneller dieser Zeitpunkt eintritt, desto höher ist der Steuersatz und umgekehrt.
Das Finanzministerium schlägt vor, persönliche Einkünfte aus Immobilienübertragungen auf der Grundlage der Besitzdauer zu besteuern – Foto: NGOC HIEN
Dies ist einer der ganz neuen Inhalte in der Vorlage des Finanzministeriums zum Vorschlag, ein Ersatzprojekt für das Einkommensteuergesetz zu erstellen.
Daher schlug das Finanzministerium vor, die Anwendung einer Einkommensteuer auf Gewinne aus Immobilienübertragungen auf der Grundlage der Haltedauer zu prüfen und sich dabei an den Erfahrungen einiger Länder zu orientieren, um Spekulationen und Blasen einzudämmen.
Steuer nur auf Gewinne
Im Gespräch mit Tuoi Tre vertrat Herr Nguyen Van Duoc, Generaldirektor der Trong Tin Accounting and Tax Consulting Company Limited, die Ansicht, dass es Lösungen zur Begrenzung der Immobilienspekulation geben müsse. Unter den Bedingungen Vietnams sei es jedoch notwendig, viele Aspekte zu berücksichtigen, um die sinnvollste Lösung zu wählen und negative Auswirkungen auf den Markt zu vermeiden.
Laut Herrn Duoc wendet die Steuerbehörde das Rundschreiben 111 an. Dieses besagt, dass eine Person, die ein einzelnes Haus besitzt, es aber nicht 183 Tage lang besitzt, bei der Übertragung nicht von der Steuer befreit ist. Dies ist auch eine der Lösungen, um Spekulation und Steuerhinterziehung bei der Übertragung von Immobilien zu verhindern.
Immobilien sind jedoch ein besonderes Gut. Um Spekulationen vorzubeugen, gibt es viele Lösungen, die nicht unbedingt die Besteuerung von Immobilientransaktionen auf Grundlage der Besitzdauer erfordern.
„Wir sollten uns wieder auf die Natur der Grunderwerbsteuer besinnen. Es handelt sich um eine Steuer auf die Einkünfte, die der Immobilienübertragende erhält. Das bedeutet, dass es Einkünfte geben muss, um steuerpflichtig zu sein“, sagte Herr Duoc.
Laut Herrn Duoc hatte die Steuerbehörde zuvor auch festgelegt, dass der Veräußerer zwischen zwei Methoden wählen konnte: 25 % auf die Differenz zwischen Verkaufspreis und Kaufpreis oder 2 % auf den Verkaufspreis. Später stellte die Steuerbehörde jedoch alles auf die 2 %-Berechnung auf den Verkaufspreis um, was zu vielen Verlusten führte, die ebenfalls versteuert werden mussten.
Bisher verfügte die Steuerbehörde über bessere Steuerungsinstrumente, und auch die Immobilienpreise näherten sich den Marktpreisen an. Daher sollte man erwägen, die Grunderwerbsteuer wieder auf der Grundlage der tatsächlich erzielten Einkünfte zu berechnen. „Das ist der beste Weg, um Ungleichheiten zu vermeiden, wenn wie bisher auch Verluste steuerpflichtig sind“, schlug Herr Duoc vor.
Nguyen Van Dinh, Vizepräsident der Vietnam Real Estate Association, teilt diese Ansicht und meint, dass Einkommen zu erzielen bedeute, gewinnbringend zu verkaufen und dann Steuern zu zahlen, um Gerechtigkeit gegenüber den Bürgern zu gewährleisten. Die Steuer wird auf der Grundlage der Differenz zwischen Verkaufspreis und Kaufpreis oder Verkaufspreis abzüglich Kaufpreis berechnet, abzüglich der entstehenden Kosten wie Bankzinsen.
Um die Immobilienspekulation einzuschränken, besteuern viele Länder nur Gewinne aus Immobilientransaktionen. „Natürlich müssen nur Gewinne besteuert werden. Das ist das Prinzip der Steuerberechnung. Wenn die Immobilie innerhalb der ersten Monate nach dem Kauf verkauft wird, wird auf den vom Verkäufer erzielten Gewinn ein hoher Steuersatz erhoben. Bei einem Verkauf drei, fünf oder sieben Jahre später ist der Steuersatz niedriger“, sagte Herr Dinh.
Neue Daten korrekt und ausreichend erheben lassen
Experte Nguyen Thai Son sagte außerdem, der vom Finanzministerium vorgeschlagene Plan sei eine der Lösungen, um Spekulationen und Käufe und Verkäufe zu unterbinden, die die Immobilienpreise in die Höhe treiben und es Menschen mit echtem Bedarf unmöglich machen, ein Haus zu kaufen. Es gebe jedoch Fälle, in denen Menschen aufgrund dringender Umstände gezwungen seien, ihre Immobilien zu verkaufen und Verluste zu erleiden, weil sie als Spekulanten „eingestuft“ würden und hohe Steuern zahlen müssten.
„Meiner Meinung nach müssen wir uns beraten, sorgfältig diskutieren und viele Aspekte berücksichtigen. Wenn wir Steuerinstrumente einsetzen, um die Kosten spekulativen Verhaltens zu erhöhen und dieses Verhalten einzuschränken, müssen wir einen Steuersatz in Betracht ziehen, der den Bedingungen in Vietnam angemessen ist, und dürfen keinen zu hohen und unrealistischen Satz anwenden“, sagte Herr Son.
Der Wirtschaftsexperte Dr. Vu Dinh Anh ist der Ansicht, dass ein höherer Steuersatz bei kürzerer Haltedauer theoretisch dazu beitragen kann, Spekulationen und das „Surfen“ auf dem Immobilienmarkt einzuschränken. „Aber wie wird diese Lösung umgesetzt? Verfügt die Verwaltungsagentur über Daten und kann sie die An- und Verkaufspreise genau überwachen?“, fragt Herr Anh.
Laut Herrn Anh kann der Immobilienmarkt nicht nur als Kauf zum Wohnen betrachtet werden, sondern es muss Spekulation geben. Immobilienspekulation ist eigentlich eine kurzfristige Investition; wie bei Finanzinvestitionen dient der Kauf und Verkauf von Immobilien nicht der Nutzung, sondern dem Gewinn. Immobilienspekulation ist ein unvermeidlicher und wichtiger Faktor des Immobilienmarktes.
„Dieser Markt ist aufgrund spekulativer Aktivitäten dynamisch. Deshalb müssen wir uns mit der Immobilienspekulation entsprechend ihrer Natur und Rolle befassen. Immobilienspekulation ist nicht schlecht, daher können wir keine Wege finden, sie zu beseitigen“, sagte Herr Anh und glaubte, dass es Lösungen geben sollte, die diesem Markt zu einer gesunden Entwicklung verhelfen, und dass man sich nicht nur auf den Umsatz konzentrieren sollte.
Die Politik muss mit der Technologieinfrastruktur synchronisiert werden
Experten schlagen vor, das persönliche Einkommen zu besteuern, wenn der Verkäufer nach Abzug der gültigen Ausgaben einen Gewinn erzielt – Foto: NGOC HIEN
Um die Immobilienspekulation einzuschränken, erheben viele Länder nach Angaben des Finanzministeriums Steuern auf Gewinne aus Immobilientransaktionen. Diese richten sich nach der Häufigkeit der Transaktionen und dem Zeitpunkt des Kaufs und Verkaufs von Immobilien. Je schneller dieser Zeitpunkt eintritt, desto höher ist der Steuersatz. In Singapur beispielsweise wird auf Grundstücke, die im ersten Jahr gekauft und verkauft werden, 100 % der Differenz des Anschaffungswerts versteuert; nach zwei Jahren beträgt der Steuersatz 50 % und nach drei Jahren 25 %.
Bei der Anwendung in Vietnam muss der spezifische Steuersatz laut Finanzministerium geprüft und entsprechend der tatsächlichen Funktionsweise des Immobilienmarktes festgelegt werden. Gleichzeitig muss die Anwendung der Einkommensteuerpolitik auf Immobilienübertragungen auf Grundlage der Haltedauer mit der Weiterentwicklung der Grundstücks- und Wohnungspolitik sowie der Synchronisierung und Vorbereitung der IT-Infrastruktur für die Grund- und Immobilienregistrierung synchronisiert werden.
* Professor Dang Hung Vo (ehemaliger stellvertretender Minister für natürliche Ressourcen und Umwelt ):
Wird die Situation des Kaufens und Verkaufens erneut einschränken
Der Vorschlag des Finanzministeriums, Einkommen aus Immobilienübertragungen nach der Besitzdauer zu besteuern, wurde in vielen Ländern umgesetzt und erfolgreich umgesetzt. Wer Immobilien kauft, sie kurz hält und schnell überträgt, hat einen höheren Handelswert und muss mehr Steuern zahlen.
Auf dem vietnamesischen Markt muss jedoch die Situation überwunden werden, dass Käufer und Verkäufer im Vertrag einen niedrigeren Transaktionswert angeben als tatsächlich oder der Unterschied zwischen dem vorherigen Kauf und dem nächsten Verkauf unbedeutend ist. Es müssen wirksamere Instrumente geschaffen werden, um Käufer und Verkäufer zur Angabe des korrekten Transaktionswerts im Vertrag zu zwingen. Nur dann ist das oben genannte Steuerinstrument in Vietnam wirksam und praktikabel.
Bei Anwendung dieser Richtlinie wird die kommerzielle Liquidität bei Weiterverkäufen verringert, die Liquidität beim Kauf von Wohnimmobilien erhöht und zur Stabilisierung des Immobilienmarktes beigetragen.
* Herr Tran Manh Chi (stellvertretender Generaldirektor der Dong Tay Property Company):
Notwendigkeit, ausreichend angemessene und gültige Kosten zu berechnen
Der Vorschlag des Finanzministeriums, auf Immobilienübertragungen eine Einkommensteuer auf der Grundlage der Besitzdauer zu erheben, anstatt 2 % des Übertragungspreises anzuwenden, wird erhebliche Auswirkungen auf den Immobilienmarkt haben. Spekulanten, die Immobilien in kurzer Zeit kaufen und verkaufen, werden bedenken, dass sie bei einem zu hohen Steuersatz keinen Gewinn erzielen werden.
Bei Anwendung der Methode zur Berechnung der Steuer auf Grundlage der Besitzdauer wird jedoch auf Immobilienübertragungsaktivitäten Einkommensteuer erhoben, wenn der Käufer einen Gewinn erzielt.
Wir bewegen uns in Richtung Bankgeschäfte, und die Steuerbehörde kontrolliert auch die Deklaration von Transaktionen nach Marktpreisen. Daher wird die Prüfung von Transaktionen auf Kauf- und Verkaufspreise von den Behörden auf Grundlage der Transaktionen und Rechnungen festgelegt.
Falls der Käufer ein Haus oder Grundstück kauft, das innerhalb kurzer Zeit wieder verkauft werden soll, muss die zu zahlende Einkommensteuer ermittelt werden, wenn ein Gewinn erzielt wird, d. h. die Einnahmen abzüglich der tatsächlichen, angemessenen und gültigen Ausgaben.
Dabei sollten Zinskosten, Maklerkosten und andere legitime Kosten als Grundlage für die Gewinnermittlung berechnet werden. Wenn die Transaktion innerhalb eines kurzen Zeitraums stattfindet und der Verkäufer einen Gewinn erzielt, ist die Berechnung eines höheren Steuersatzes angemessen.
In der Realität kommt es häufig vor, dass Menschen ein Haus als Wohnobjekt oder als Vermögenswert für ihre Kinder kaufen, dann aber aus unvermeidlichen Gründen wie Krankheit, Schulden, Umzug usw. gezwungen sind, das Haus zu verkaufen, auch mit Verlust, und trotzdem Einkommenssteuer zahlen müssen, was ungerechtfertigt ist.
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Quelle: https://tuoitre.vn/nguoi-co-nhieu-bat-dong-san-can-nhac-ve-thue-luot-song-20241127223815472.htm
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