Ho-Chi-Minh-Stadt verbietet Parzellierung und Verkauf von Grundstücken: Es wird erwartet, dass die Grundstückspreise steigen, aber es ist unwahrscheinlich, dass sie „fieberhaft“ werden

Warum verbietet Ho-Chi-Minh-Stadt die Parzellierung und den Verkauf von Grundstücken?

Das Volkskomitee von Ho-Chi-Minh-Stadt hat den Beschluss Nr. 83/2024 mit Wirkung vom 21. Oktober erlassen. Darin heißt es, dass es Investoren von Immobilien- und Wohnungsbauprojekten im gesamten Gebiet nicht gestattet ist, Landnutzungsrechte mit technischer Infrastruktur an Organisationen und Einzelpersonen zu übertragen, um selbst Häuser zu bauen. Diese Regelung gilt nur für Investoren, die eine Umsiedlung in Gemeinden, Städten und Bezirken von Ho-Chi-Minh-Stadt anstreben.

So verbietet Ho-Chi-Minh-Stadt die Unterteilung und den Verkauf von Grundstücken im Rahmen von Projekten für Organisationen und Einzelpersonen zum Bau eigener Häuser, darunter in allen fünf Bezirken Binh Chanh, Nha Be, Hoc Mon, Cu Chi und Can Gio.

Zuvor hatte das Bauamt von Ho-Chi-Minh-Stadt das Verbot der Parzellierung und des Verkaufs von Grundstücken damit begründet, dass die Stadt ein Projekt zur Investition in und zum Ausbau von Bezirken zu Bezirken oder Städten im Rahmen von Ho-Chi-Minh-Stadt im Zeitraum von 2021 bis 2030 entwickle. Bis 2030 werden sich die Bezirke auf Investitionen in den Infrastrukturausbau konzentrieren, um städtische Ziele zu erreichen und zu Städten im Rahmen von Ho-Chi-Minh-Stadt zu werden.

Um Diskriminierung zwischen kommerziellen Wohnungsbauinvestitionsprojekten zu vermeiden und die Anwendung der Vorschriften zu vereinheitlichen, müssen Immobilieninvestoren in Ho-Chi-Minh-Stadt gemäß den Vorschriften in den gesamten Wohnungsbau investieren und anschließend Verfahren zur Übertragung von Landnutzungsrechten, Hausbesitzrechten und anderen mit dem Land verbundenen Vermögenswerten an Organisationen und Einzelpersonen durchführen. Diese Regelung gilt als Ausnahme für Immobilienprojekte mit dem Ziel der Neuansiedlung auf dem Land in Gemeinden, Städten und Bezirken, die die Bedingungen gemäß den Vorschriften erfüllen.

Das Verbot der Parzellierung und des Verkaufs von Grundstücken im gesamten Stadtgebiet zielt darauf ab, die staatliche Wohnungsverwaltung zu vereinheitlichen und die Verantwortung der Projektinvestoren zu stärken. Gleichzeitige Investitionen in den Bau der technischen und sozialen Infrastruktur sollen sichergestellt werden. So wird vermieden, dass ohne Genehmigung, ohne Genehmigung oder ohne Einhaltung der architektonischen Verwaltungsvorschriften gebaut wird. Das Bauamt hält das Verbot der Parzellierung und des Verkaufs von Grundstücken im gesamten Gebiet für notwendig.

Herr Le Hoang Chau, Vorsitzender der Ho Chi Minh City Real Estate Association (HoREA), sagte, dass die obige Erklärung nicht mit den Bestimmungen des Gesetzes über Immobiliengeschäfte 2023 und der praktischen Situation vereinbar sei. Denn das Projekt sei noch immer ein Projekt. Derzeit seien die fünf Bezirke Binh Chanh, Nha Be, Hoc Mon, Cu Chi und Can Gio noch Bezirke und keine Bezirke oder Städte von Ho Chi Minh-Stadt.

Gemäß den Bestimmungen des Gesetzes über Immobiliengeschäfte 2023 und des Wohnungsbaugesetzes 2023 gilt in diesen fünf Bezirken weiterhin: „In den verbleibenden Gebieten bestimmt das Volkskomitee der Provinz auf der Grundlage der örtlichen Gegebenheiten die Gebiete, in denen Projektinvestoren Landnutzungsrechte mit technischer Infrastruktur an Einzelpersonen zum Selbstbau von Häusern übertragen dürfen.“ Darüber hinaus ist die Nachfrage von Menschen, die in Projekten in den oben genannten fünf Bezirken Landnutzungsrechte mit technischer Infrastruktur zum Bau eigener Häuser übertragen lassen möchten, nach wie vor sehr groß.

Daher schlug er vor, dass das Volkskomitee von Ho-Chi-Minh-Stadt die Vorschriften dahingehend überprüft und ändert, dass Grundstücke für den Verkauf in Gemeinden aufgeteilt werden, ausgenommen Städte in den fünf Bezirken Binh Chanh, Nha Be, Hoc Mon, Cu Chi und Can Gio, und dass die Landnutzungsrechte nicht versteigert werden, um in Wohnungsbauprojekte zu investieren.

Der Immobilienexperte Dinh Minh Tuan, Direktor der Südregion von Batdongsan.com.vn, teilt diese Ansicht und sagte, dass es für die Urbanisierung notwendig sei, Einwohner anzuziehen, in eine gute Infrastruktur zu investieren und attraktive Immobilienpreise zu erzielen. Damit Bezirke zu Bezirken oder Städten von Ho-Chi-Minh-Stadt werden können, müssen die Menschen diese Gebiete als Wohngebiete wählen und bereit sein, für günstigere Immobilienpreise weiter wegzuziehen.

Wenn jedoch die Parzellierung und der Verkauf von Grundstücken in diesen fünf Bezirken verboten werden, wird der Unterschied bei den Immobilienpreisen zu den Randbezirken nicht zu groß sein, was es den Menschen schwer machen wird, sich für eine Abwanderung zu entscheiden. Daher glaubt Herr Tuan, dass das Ziel des Projekts bis 2030 nur schwer zu erreichen sein wird.

Der oben genannte Experte schlug vor, dass Ho-Chi-Minh-Stadt zum jetzigen Zeitpunkt Vorbereitungspläne erarbeiten und Entscheidungen, die sich auf die Immobilienpreise auswirken, einschränken sollte. Falls es welche gibt, sollte es einen Fahrplan geben, um die Auswirkungen schrittweise zu reduzieren. Gleichzeitig könnte Ho-Chi-Minh-Stadt, wenn es die Parzellierung und den Verkauf von Grundstücken verbietet, dies auch in einigen stark urbanisierten Gebieten in Bezirken, wie beispielsweise in Stadtzentren, verbieten. Abgelegene Gebiete mit geringer Bevölkerungsdichte sollten nicht überstürzt werden.

Ho-Chi-Minh-Stadt verbietet die Unterteilung und den Verkauf von Grundstücken im gesamten Gebiet, einschließlich fünf Vorortbezirken (Abbildung: Nam Anh).

Die Preise für Grundstücke und Wohngrundstücke werden voraussichtlich stark steigen, es ist jedoch unwahrscheinlich, dass sie „fieberhaft“ steigen.

Experten befürchten, dass das Verbot der Parzellierung und des Verkaufs von Grundstücken in Ho-Chi-Minh-Stadt erhebliche Auswirkungen auf den Markt haben könnte, da gleichzeitig eine neue Preisliste für Grundstücke herausgegeben wird. Die Preise für Wohngrundstücke und parzellierte Grundstücke werden stark steigen. Gleichzeitig könnten auch die Preise für Entschädigungen und Räumungsarbeiten für Infrastrukturprojekte steigen.

Herr Dinh Minh Tuan sagte, dass das Verbot der Parzellierung und des Verkaufs von Grundstücken das ohnehin schon knappe Landangebot in Ho-Chi-Minh-Stadt noch weiter verknappen werde und die Möglichkeit für die Menschen, in die Vororte zu ziehen, eingeschränkt werde.

Er sagte, dass die Umwandlung von Grundstücken in Wohnbauland aufgrund der neuen Grundstückspreisliste höhere Kosten verursachen werde, was die Umsetzung erschwere. Die Einschränkung der Parzellierung und des Verkaufs von Grundstücken werde die Preise für Grundstücke und Wohnbauland in der kommenden Zeit in die Höhe treiben. Der Anstieg der Marktpreise werde die jährliche Grundstückspreisliste umgekehrt anpassen, was sich auf die Kosten für die Baulandräumung für öffentliche Infrastrukturprojekte auswirke und die geschätzten Kosten erhöhe.

Darüber hinaus erfordert diese Regelung auch, dass kleine Projektentwickler über ausreichende Kapazitäten verfügen, um Häuser zu bauen, Bauarbeiten abzuschließen und über die nötigen Versorgungseinrichtungen für den Verkauf ihrer Produkte zu verfügen. Höhere Inputkosten erschweren ihnen den Verkauf preisgünstiger Produkte. Höhere Preise und damit eine eingeschränkte Käuferschaft können zur Entstehung von Geisterstädten führen.

Er ist grundsätzlich davon überzeugt, dass die Regelung, die die Parzellierung und den Verkauf von Grundstücken verbietet, dazu beitragen wird, die rechtlichen Risiken für Immobilienkäufer zu verringern. Allerdings ist diese Regelung derzeit möglicherweise nicht realistisch, da der Markt gerade eine schwierige Phase durchlebt hat. Das Interesse der Bevölkerung an Grundstücken ist zurückgegangen, sodass der Markt stagniert. Sollte sie umgesetzt werden, würde der Anstieg der Immobilienpreise die Erreichung der Ziele der Dezentralisierung des Zentrums und der Urbanisierung der Randgebiete von Ho-Chi-Minh-Stadt erschweren.

Herr Vo Hong Thang, stellvertretender Generaldirektor der DKRA Group, unterstützte jedoch die richtige Entscheidung von Ho-Chi-Minh-Stadt und sagte, dass das Verbot der Landaufteilung der Stadt bei der Lösung vieler Probleme helfe. Wenn Investoren Land wahllos aufteilen und verkaufen dürften, könnte dies die Planung zunichtemachen. Dies gilt insbesondere für große Planungsprojekte, die mehrere hundert Hektar Land benötigen, die Stadt aber auf die Landaufteilung angewiesen ist.

Laut Herrn Thang sind Grundstücke hauptsächlich für Investoren bestimmt, die sie kaufen und mit Gewinn weiterverkaufen. Es gibt nur sehr wenige echte Käufer. Parzelliertes Land wird daher nicht regelmäßig genutzt und der Urbanisierungsgrad ist gering, was zu einer Verschwendung von Ressourcen führt.

Er räumte außerdem ein, dass ein Verbot der Parzellierung und des Verkaufs von Grundstücken angesichts des knappen Angebots möglicherweise zu einer Preissteigerung von Grundstücken und Wohngrundstücken führen könnte. Der derzeitige südliche Grundstücksmarkt weist jedoch eine geringe Liquidität auf und der Staat verfolgt entsprechende Managementrichtlinien, sodass ein „Landfieber“ unwahrscheinlich ist.

Investoren können sich in anderen Vorortmärkten von Ho-Chi-Minh-Stadt, etwa in Binh Duong, Long An , Ba Ria – Vung Tau usw., umfassend nach geeigneten Produkten umsehen. Für echte Käufer gibt es viele gute Optionen, etwa verfügbare Sekundärgüter, Grundstücke, bestehende Stadthäuser in verfügbaren Wohngebieten und Apartmentprodukte, fügte er hinzu.

Quelle: https://dantri.com.vn/bat-dong-san/tphcm-cam-phan-lo-ban-nen-gia-dat-du-bao-tang-nhung-kho-sot-20241031130322467.htm