不動産業界はM&A取引を通じて自らを救っている

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生き残るために「自分を売る」

2022年第3四半期の不動産市場の苦境において、多くの企業が合併・買収（M&A）によって買収されたという事実は、多くの専門家から警鐘を鳴らされました。かつてベトナム企業は市場を席巻し、巨額の土地資金を保有し、独自の市場シェアを維持していました。しかし、困難な時期には、流動性とキャッシュフローの喪失により、多くの企業が生き残るために「身売り」を余儀なくされました。

当時、低価格で販売されたプロジェクトは、強力な資金力を持つ外国人投資家が市場を乗っ取る機会となり、ベトナムの不動産企業本来の優位性が失われたことは特筆に値します。

主要なM&A取引の一つは、ケッペル・グループとケッペル・ベトナム・ファンド（KVF）（総称してケッペル・コンソーシアム）が、トゥドゥック市にある隣接する2つの住宅プロジェクトの株式49%を取得する拘束力のある契約を締結した取引です。開発費が10兆ベトナムドンを超えるこれら2つのプロジェクトの株式取得は、今年中に完了する見込みです。

不動産事業は買収や合併を通じて救済されている（図1） — 多くのプロジェクトは、企業が自らを救うことができるように、資本拠出を通じて「販売」されます。

これは、2022年にハノイで3つの土地を取得した後、ケッペルとKVFによる2件目の共同投資となります。ベトナムにおけるケッペルのジョセフ・ロー社長は、上記2つのプロジェクトへの資本購入はケッペルのビジネスモデルに合致しており、成長のために第三者の土地資金を活用することを可能にすると述べました。ケッペルはまた、企業がリスクを最小限に抑えるために中国に集中せず、投資を多様化する戦略をとっているという背景から、ベトナムへの投資を拡大したいと考えています。

不動産分野における多様な製品・サービスの所有、運営、開発において豊富な経験を持つ多国籍企業、フレイザーズ・プロパティ・グループ傘下のフレイザーズ・プロパティ・ベトナムは、ベトナム企業との提携により、総額2億5,000万米ドル相当の投資でベトナム北部における工業団地開発を行うことを発表しました。この取引において、FPVは定款資本の49%を出資しました。

ベトナムの不動産企業は、外資系企業との売買取引や資本拠出に加え、株式の売買を通じて相互に投資・買収取引を継続的に行っています。これにより、資金調達が困難な状況下でも、苦境に立たされている企業は未完のプロジェクトを維持し、完遂し続けることができます。

バオベト証券（BSC）のレポートでは、低金利時代が終わったため、2023年から2024年にかけて不動産M&A活動が活発化する可能性があると予測されています。不動産業界は流動性不足の時期を迎えており、資金調達源は多かれ少なかれ困難に直面しています。

BSCは上記の声明について、市場心理の悪化による販売難、製品が実需を満たしていないこと、そして企業と住宅購入者の両方がローンに依存していることが原因であると説明した。第二に、不動産セクターへの融資は依然として厳しく規制されている一方で、債券や株式といった他の資金調達チャネルは不利な状況にある。さらに、金利は高く、債券の償還時期は2023年から2024年に集中している。多くの課題を抱える中、不動産事業者は困難を解決するために合併・買収（M&A）という手段を選ばざるを得ないだろう。

さらに、多くの専門家は、企業がプロジェクトの一部を売却せざるを得ない状況は、財務能力を超えた投資の分散に起因すると考えています。一部の企業は利益のみを追求するため、企業と顧客の利益の調和が確保されていません。

不動産業界だけでなく

しかし、2022年末から2023年初頭にかけての経済状況を見てみると、不動産業だけでなく、あらゆるセクターに経済問題が影響を及ぼしています。これは、生産の困難や資金不足により、多くの企業が海外投資家に低価格で資産を売却せざるを得なくなったため、他の多くのセクターでもM&A取引が行われているという事実からも明らかです。

グエン・チー・ズン計画投資大臣は、最近国会社会経済問題常任委員会で説明した際、生産・経営状況の厳しさと資本吸収能力の限界により、多くの大企業が資産を実質価値の50%で売却せざるを得ず、買い手は外国企業であるとも指摘した。

民間経済発展研究委員会が約1万社を対象に実施した調査によると、多くの企業が特に困難な状況に直面していることが明らかになりました。調査に参加した企業の82.3%が、2023年の残りの期間に事業規模を縮小、一時休止、または停止する計画です。

不動産事業は買収や合併を通じて救済されている（図2） — 多くの企業は生き残るために、不動産に加えてさまざまな種類の資産を売却しなければなりません。

2023年に操業を継続する企業のうち、71.2%が従業員数を5%以上削減すると予想し、22.2%が50%以上削減すると予想しています。売上高は80.7%が5%以上減少すると予想しており、50%以上の売上高減少率は29.4%です。特に、マクロ経済と産業経済に対する景況感は極めて低く、81.4%の企業が「ネガティブ」または「非常にネガティブ」と評価しています。

調査によると、企業が直面している困難は、秩序状況（59.2%）、融資へのアクセス（51.1%）、行政手続きおよび法規制の実施（45.3%）、そして経済取引の犯罪化への懸念（31.1%）であることが示されています。こうした困難にもかかわらず、地方自治体からの支援がまだ十分な水準に達していないことは注目に値します。企業の84%が、地方自治体による管理と支援の有効性を「効果的ではない」と評価しています。

外国投資公社によると、今年最初の4か月間で、外国投資家による国内企業の株式購入のための出資取引は1,044件、出資総額は31億ドルを超え、前年同期比で70%以上増加した。市場から撤退した企業は77,001社で、前年同期比25.1%増加し、1日平均600社以上が市場から撤退した。

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