マンションは依然として市場の「ホットスポット」であり、ホーチミン市の約4,000戸の古いマンションが改修されようとしていること、土地使用権の譲渡時の個人所得税の新たな計算方法など、最新の不動産ニュースが報じられている。
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| 北部市場では、2024年にアパートが注目を集めるセグメントです。（写真：リン・アン） |
アパート - 市場のホットスポット
最近、Batdongsan.com.vnは「2024年のベトナム不動産市場の概要とダナンに焦点を当てる」イベントを開催しました。
会議において、Batdongsan.com.vnの副社長であるグエン・クオック・アン氏は、アパートは市場における関心と価格上昇のレベルがかなり安定しているタイプの不動産であると述べた。
具体的には、2021年のマンション平均販売価格は3,400万～3,700万VND/m²、2022年は3,800万～4,000万VND/m²、2023年は3,900万～4,200万VND/m²、2024年は4,500万～5,100万VND/m²となる見込みです。
販売価格の継続的な上昇傾向とは対照的に、近年のマンション賃貸価格はほぼ横ばいとなっています。2021年のマンション平均賃貸価格は月額1,000万VNDでしたが、2023年と2024年には月額1,200万VNDに上昇しました。
特に、北部市場では、2024年にアパートが積極的に注目される分野です。アパートへの関心が最も高い市場は、2024年第2四半期と比較して7％の成長率を示すハノイとフンイエンであり、続いて6％の成長率を示すハイフォンとなっています。
ハノイでは、2024年第3四半期にユーザーから最も注目を集めているアパートメントプロジェクトは、関心度が88％増加したハノイメロディレジデンス、87％増加のヘリテージウェストレイク、76％増加のサンシャイングリーンアイコニック、74％増加のサンシャインゴールデンリバー、58％増加のザサファイア-ビンホームズスマートシティです。
ホーチミン市では、2024年第3四半期にユーザーから最も注目を集めているアパートメントプロジェクトは、関心度が258%上昇したLavida Plus、関心度が198%上昇したCelesta Rise、関心度が57%上昇したVan Phuc City urban area、The Opera Residence、55%上昇したThu Thiem Green House、46%上昇したThe Beverly Solari - Vinhomes Grand Parkです。
昨年同期と比較して、ハノイ市場で価格上昇率が最も高かったのは、タイムズシティ（39%増）、ゴールドマークシティ（38%増）、ビンホームズオーシャンパークジアラム（38%増）、ビンホームズディーキャピタル（27%増）、ビンホームズスマートシティ（26%増）です。ホーチミン市では、価格上昇率が最も高かったのは、ラヴィダプラス（24%増）、ジエラタウン（19%増）、マステリタオディエン（18%増）、ジオペラレジデンス（13%増）、エンパイアシティトゥーティエム（13%増）です。
クオック・アン氏によると、主要都市、特にハノイ、ホーチミン市、ダナンの3つの主要市場において、高級マンションが供給量に占める割合が徐々に増加しているという。特にダナンの高級マンションは販売価格と関心度の両方で好調な伸びを示しているのに対し、残りの2つの主要都市、ハノイとホーチミン市の市場は横ばい傾向にある。
Batdongsan.com.vnのデータによると、ハノイの高級マンションの価格は、2024年第2四半期の1億3,600万VND/m2から2024年第3四半期には1億3,200万VND/m2に下落した。同時期に、ホーチミン市の高級マンションの販売価格は、1億1,300万VND/m2から1億2,100万VND/m2に上昇した。
ダナンの高級マンション価格は、1平方メートルあたり1億600万ドンから1億1100万ドンに上昇しました。ダナンは高級マンションへの関心も最も高く、240ポイントから260ポイントに上昇しました。
一方、ホーチミン市とハノイでは関心度が低下しました。具体的には、ハノイの高級マンションへの関心度は109ポイントから107ポイントに、ホーチミン市の高級マンションへの関心度は50ポイントから45ポイントに低下しました。
クオック・アン氏は、ハノイ市民は高級マンションへの関心が高まっており、フンイエン、ダナン、 ハイフォンの各地域に大きな注目が集まっていると述べました。ハノイ市民の高級マンションへの関心度を地域別に見ると、フンイエンが44%でトップ、ダナンが15%で2位、ハイフォンが9%で3位となっています。これらの3地域は、市場に出ている高級マンションの検索数が最も多い地域でもあります。
Batdongsan.com.vnの副社長によると、高級マンションセグメントのハイライトは「ブランド」不動産商品です。「ブランドレジデンス」とは、有名ブランドと提携して開発された高級不動産プロジェクトです。これらのプロジェクトは、高級感のあるデザインに加え、高級なサービスとアメニティを提供しています。消費者がブランド不動産を購入する主な理由は、サービスとアメニティ（34%）、収益性（25%）、建物の維持管理（23%）、ブランド認知度（10%）です。
ホーチミン市の約4,000戸の古いアパートが改修される予定だ。
ホーチミン市人民委員会は、建設局住宅管理・建設評価センターが管理する集合住宅内の部屋や共用部分の修繕に関する困難や問題を解決するための機関を指定する文書を発行した。
これに先立ち、ホーチミン市人民委員会は7月末、各区人民委員会とトゥドゥック市に国有マンション3,944戸を割り当て、これらの地方自治体が移住を目的とした管理・使用計画を承認できるようにしていた。
ホーチミン市人民委員会は、各区とトゥドゥック市に対し、修繕が必要なアパートの実際の数、進捗状況、および移転計画について詳細な報告を求めています。上記の計画に基づき、住宅管理・建設検査センターがアパート内のアパートおよび共用部分の修繕を実施します。
地方に分配される約4,000戸のマンションは3つのグループに分かれています。
具体的には、グループ1には、公有財産共同住宅において、未だ空き部屋のまま利用契約が締結されていないすべての住戸が含まれます。グループ2には、利用契約は締結されているものの、まだ管理組合が設置されていない住戸の間に位置する、利用契約が締結されていない空き住戸が含まれます。
上記2つのグループのマンションについては、住宅管理・建築検査センターが修繕を主導し、地方自治体の提案に沿って進捗を確認します。
グループ3には、利用が手配され、アパート管理委員会が設立された他のアパートの間に位置する空きアパートが含まれます。
このグループでは、住宅管理・建築検査センターがマンションの修繕業務を担当し、管理委員会と連携してマンション共用部分の修繕計画を建設部に報告します。
土地使用権の譲渡時の個人所得税の新たな計算方法
従来の規定では、土地使用権の譲渡による課税所得は、その都度譲渡価格として算定されていました。しかし、2024年土地法の新たな規定により、算定方法が変更されました。
これは、不動産譲渡活動による個人所得税（略称：PIT）の課税対象となる所得に関する規定を改正する2024年土地法の注目すべき内容です。
これまで、不動産譲渡による課税所得は、2007 年の個人所得税法（法律第 71/2014/QH13 号により改正および補足）第 14 条第 1 項に規定されており、不動産譲渡による課税所得は、その都度、譲渡価格として確定すると規定されていました。
ただし、上記の規制は、2024年土地法第247条により改正・補足され、8月1日より施行されます。
したがって、不動産の譲渡による課税所得は、その都度譲渡価格により確定し、土地利用権の譲渡の場合は、地価表の土地の価格により課税所得が計算されます。
そのため、2024年土地法では、土地使用権の譲渡に係る課税所得の算定に関する規定が追加されました。具体的には、8月1日から、土地使用権の譲渡に係る課税所得は、地価表の地価に基づいて算定されます。
一方、その他の不動産の譲渡（土地使用権ではないもの）による課税所得は、依然としてその都度の譲渡価格に基づいて決定されます。
2024年土地法によれば、2026年からは、土地価格表は、旧規制による5年ごとではなく、市場に近い水準を保つために、各省人民委員会によって年に一度発行されることになる。
現在、多くの地域では、2013年土地法の規定に従って省人民委員会が発行した土地価格表が2025年12月31日まで引き続き適用されています。
一方、ホーチミン市では、約3か月にわたる意見聴取、説明、適切な調整を経て、10月末に市人民委員会が2020年土地価格表の調整を正式に決定しました。この土地価格表は、2024年10月31日から2025年12月31日まで適用されます。
新たに公布された価格表では、2020年価格表の地価に地域・場所に応じた調整係数（K係数）を乗じて農地価格を調整しています。旧価格と比較すると、調整後の農地価格は若干上昇しています。
住宅地の場合、係数Kを乗じた後の2020年の地価が市場価格の30％に過ぎない場合、調整地価表は市場価格の約50％になります。
ホーチミン市で最も高い住宅地価格は、1区のグエンフエ、ドンコイ、レロイの3路線の土地で、6億8,720万ドン/㎡でした。2020年の土地価格に係数（5億6,700万ドン/㎡）を乗じた値と比較すると、上記路線の調整後住宅地価格は1億2,020万ドン/㎡上昇し、21%に相当します。
しかし、この数字は、7月末に意見募集のために公開された草案と比較すると大幅に減少しており、その時点では上記3路線の提案土地価格は1平方メートルあたり8億1000万ドンだった。
市内で最も低い土地価格は、カンザー地区のティエンリエン住宅街で、1平方メートルあたり230万ドンです。2020年の価格表では、係数Kを乗じると、この地域の土地価格は1平方メートルあたりわずか17万ドンです。調整後、土地価格は13.5倍に上昇しました。
強制的な土地収用の条件
土地回復決定の強制実施の条件は何ですか?
2024年土地法（2024年8月発効）第89条第2項は、以下の条件が満たされた場合に土地回収決定の執行が行われると規定しています。
a) 土地回収決定が発効したが、土地を回収された者が、土地を回収された村レベルの人民委員会、土地を回収された村レベルのベトナム祖国戦線委員会、管轄の土地管理機関、または補償、支援、再定住の任務を遂行する単位や組織が動員し、説得したにもかかわらず、土地回収決定に従わない場合。
b) 土地回収決定の執行決定が、土地が回収された居住地区の共同生活場所にある社級人民委員会の本部に公示されている。
c) 土地回収決定を執行する決定が発効したこと。
ニ 強制執行を受ける者は、有効な土地回収決定の強制執行の決定を受けたこと。
強制執行を受ける者が強制執行決定の受領を拒絶し、または強制執行決定の送達時に欠席したときは、社級人民委員会が調書を作成しなければならない。
したがって、土地回復決定の執行は、上記に規定されたすべての条件が満たされた場合にのみ実行できます。
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出典: https://baoquocte.vn/bat-dong-san-moi-nhat-gia-chung-cu-chi-tang-khong-giam-gia-thue-lai-bat-dong-dieu-kien-de-cuong-che-thu-hoi-dat-293896.html
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