国立銀行は「将来の住宅購入のための融資は行わない」と何と言っていますか？

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最近、多くの不動産業界が住宅ローンに関する規制について懸念を表明しています。

具体的には、ホーチミン市不動産協会会長のレ・ホアン・チャウ氏は、自身と不動産業界は通達41/2016/TT-NHNN（通達22/2023/TT-NHNNにより改正・補足）第2条第11項a点の規定を非常に懸念していると述べた。

Ngân hàng Nhà nước nói gì về việc 'không cho vay tiền mua nhà hình thành trong tương lai'?- Ảnh 1. — 不動産業界は変動と困難に満ちた一年を過ごしました。

この規制によれば、商業用住宅を含む個人が住宅を購入するための不動産担保ローンについては、銀行は、引き渡しが完了した住宅、つまり利用可能な住宅を購入する個人への融資のみが許可されます。

したがって、通達22/2023/TT-NHNNは、銀行が未完成の引き渡し用商業住宅（すなわち、将来建設される商業住宅）を、その住宅自体を担保（抵当権設定）として個人が購入するために融資を行うことを許可していません。したがって、将来建設される商業住宅の購入のために融資を受けたい個人は、他の担保措置を講じるか、他の資産で担保を設定する必要があります。

この内容について、1月31日に国立銀行が回答しました。

国立銀行によると、商業銀行（CB）と外国銀行支店の資本安全比率を規制する通達41/2016/TT-NHNN（通達22/2023/TT-NHNNにより改正および補足）は、信用機関の信用供与業務を指導する文書ではない。

通達41/2016/TT-NHNN第2条第10項は、「不動産担保ローンとは、不動産を購入し、不動産プロジェクトを実施するために個人または法人に提供されるローンであり、担保取引に関する法律の規定に従ってローンから形成される不動産または不動産プロジェクトによって担保されるものである」と規定しています。

国立銀行は、通達22/2023/TT-NHNNがこの内容を修正または補足するものではないことを保証します。住宅を購入し、将来の住宅を担保（住宅ローン）する必要がある組織および個人は、ローン残高と担保価値の比率で算出される保証比率（LTV）に応じて30～120％のリスク係数を適用します。LTV比率に関する情報がない場合、リスク係数は150％です。

公営住宅を購入するための融資は、住宅が完成して引き渡しが完了しているという条件を満たす必要はありません。

国立銀行によれば、通達41/2016/TT-NHNN第2条第11項は次のように規定している。「住宅ローンは、個人が住宅を購入するために不動産を担保とするローンである。」以下の条件を完全に満たしています：借金を返済するための資金源は、ローンから形成された住宅を賃貸するための資金源ではありません。住宅は住宅購入契約に従って完成しています。

Ngân hàng Nhà nước nói gì về việc 'không cho vay tiền mua nhà hình thành trong tương lai'?- Ảnh 2. — ホーチミン市12区の社会住宅地

銀行および外国銀行支店は、担保取引に関する法律の規定に従って顧客が債務を返済できない場合、抵当権が設定された住宅を処理する完全な法的権利を有します。

この住宅ローンによって形成された住宅は、銀行または外国銀行支店の規定に従って、慎重原則（ローン承認時の市場価格よりも高くないこと）に基づいて、独立して評価（第三者または銀行または外国銀行支店の信用承認部門から独立した部門によって評価）されなければなりません。

一方、通達22/2023/TT-NHNN第1条第1項は次のように規定している。「1.第2条第11項を次のように改正および補足する。11.住宅ローンとは、個人が住宅を購入するための不動産担保ローンであり、以下の条件を満たす個人が住宅を購入するための不動産担保ローンを含む：債務の返済原資は、ローンによって形成された住宅の賃貸料原資ではない。住宅売買契約に基づき、住宅の引渡しが完了している。」

銀行および外国銀行支店は、担保取引法および住宅法の規定に従って、顧客が債務を返済できない場合に、抵当権が設定された住宅を処理する完全な法的権利を有します。

この住宅ローンから形成される住宅は、銀行または外国銀行支店の規則に従って、慎重原則（ローン承認時の市場価格よりも高くない価値）で独立して評価（第三者または銀行または外国銀行支店の信用承認部門から独立した部門によって評価）されなければなりません..."。

政府の支援プログラムやプロジェクトによる社会住宅購入のためのローンについては、社会住宅を奨励するという政府の政策を実行するために、住宅が完成して引き渡しを受けているという条件を満たす必要はなく、他の住宅ローンよりもリスク係数が 20 ～ 50% だけ低くなっています。

住宅購入契約における住宅完成条件は、住宅ローン（他の不動産担保ローンよりもリスク加重が低い）にのみ適用されます。

国立銀行

住宅ローンについては、完成引渡し条件を含む所定の条件を満たす住宅を購入するための住宅ローン、社会住宅を購入するためのローン、政府の支援プログラムやプロジェクトに基づく住宅を購入するためのローンが含まれます。

住宅ローンに適用されるリスク係数は、ローンの種類によって異なり、LTV比率と所得比率（DSC）に応じて20～100%の範囲となります。社会住宅購入のためのローン、政府の支援プログラムやプロジェクトによる住宅購入のためのローンについては、住宅が完成して引き渡しが完了しているという条件を満たす必要はなく、政府の社会住宅促進政策を実施するため、他の住宅ローンよりもリスク係数が低く、20～50%となっています。

国立銀行によれば、住宅購入契約における住宅完成の条件は、住宅ローン（不動産を担保とする他の債権よりもリスク係数が低い）にのみ適用される。

組織または個人が将来の住宅を建設または購入する必要があり、将来の住宅を抵当に入れる場合、それは通達41/2016/TT-NHNNの第2条第10項に規定されている不動産担保ローンのケースとなり、通達41/2016/TT-NHNNの第9条第10項に規定されている対応するリスク係数が適用されます。

「したがって、この規制は組織や個人の将来の住宅購入の権利を制限するものではなく、現行の規制（民法、住宅法、不動産事業法、2020年投資法、2024年信用機関法）に反するものでもない」と国立銀行は述べた。

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