100万ドルの「遊び場」は依然として無駄になっている

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レッスン1：悲しい現実

不動産市場は今ほど暗い状況に陥ったことはありません。新たな不動産プロジェクトが次々と立ち上がる一方で、既存のプロジェクトはほぼ「休眠状態」にあります。多くの不動産フロアは低調な稼働率にとどまり、時には閉鎖を余儀なくされ、数千人の従業員が職を失っています。それに伴い、企業債務と社債債務は日々増加しており、いつ「爆発」してもおかしくない状況です。

「魔法」のアトラクションは冷めてきた

不動産事業全般、特に高級不動産市場は、国全体の経済成長とGDPに大きく貢献する重要な経済セクターの一つです。さらに、不動産は数百万人の労働者の雇用と収入を支え、建設資材生産、観光・リゾート、金融・銀行、建設など、多くの産業と密接に関連しています。しかし、厳格な信用管理に加え、未解決の法的問題が数多く存在する状況下で、不動産プロジェクトの投資家は十分な資金力を備えておらず、法的書類も未整備であるため、「顧客」は以前ほど迅速かつ容易に支払いを行うことができません。これが販売の低迷につながり、不動産市場はほぼ暴落状態にあり、かつてないほど暗い状況を生み出しています。

近年、新型コロナウイルス感染症（COVID-19）のパンデミックの影響により、世界経済は困難に直面し、インフレや銀行金利の上昇が不動産市場、特に高級不動産市場に深刻な影響を与えています。多くの新規不動産プロジェクトは認可されず、既存プロジェクトは遅延しており、供給不足は深刻化しています。一方で、多くの不動産プロジェクトは完売したものの、投資家が予定通りに完成させていないため、放置された別荘が次々と出現し、草木が生い茂り、荒廃が進んでいます。

多くの外国人投資家は、ベトナムの不動産市場は人口が多く、不動産需要も高いため、常に魅力的な投資対象であると考えています。ベトナムは都市化を推進しており、政府は開発の先駆けとして無煙火産業の育成に注力しています。さらに、富裕層顧客が増加していることから、多くのリスクを伴うものの、収益性の高い投資チャネルとして捉えています。

「
計画投資省のデータによると、2021年には不動産への登録FDI資本はわずか26億米ドルにとどまりましたが、2022年には45億米ドルに増加し、2023年第1四半期も依然として好調な兆候が見られました。不動産は、加工・製造業に次いで2番目に大きなFDI誘致セクターです。

ナム・トゥ・リエム区の高級不動産トレーダー、レ・ミン・ヒエップ氏は、「友人2人と共同で投資しました。数年前は大きな利益を上げ、すぐに資金を調達できましたが、2021年から現在に至るまで、ヴィラの購入はほとんどなく、以前「保有」していた物件もまだ売れていません。購入希望者はいましたが、提示価格が低すぎたのです」と語った。ヒエップ氏はさらに、「幸いにも、購入時に銀行から借り入れをしていませんでした。もし今まで借り入れをして利息を支払っていたら、急いで売却しなければならなかったでしょう」と付け加えた。

現時点では、不動産はもはや何年も前のように最高値ではないことがわかります。

需要と供給は仮想的なものですか?

不動産専門家によると、高級不動産セグメント（特にヴィラ）の在庫は非常に豊富です。しかし、十分な財務ポテンシャルを持つ高級不動産プロジェクトの実施が非常に少ないため、新規供給はますます不足するでしょう。一方、ハノイと北部諸県では、ヴィラやショップハウス（商業施設と一体化した住宅モデル）の供給が急激に減少しています。現在、供給は主に2020年以前に実施された不動産プロジェクトに集中しています。2021年から2023年第1四半期にかけて、高級セグメント関連の不動産プロジェクトはごくわずかしか実施されていません。しかも、このセグメントは主に富裕層向けであり、低所得者層向けではありません。そのため、既に低迷している市場は、今やさらに暗い状況となっています。

ダイフォン不動産建設投資株式会社の営業部長、ディン・ヴァン・トロイ氏は次のようにコメントしています。「ハノイでは、ヴィラとタウンハウスの供給が長らく不足し続けていますが、2022年と2023年初頭の新規供給は主に進行中のプロジェクトによるもので、ハノイ郊外に集中しています。ある意味では、市場にはより多くの物件が提供されるでしょうが、選択肢が大幅に増えるわけではありません。」

*ハロン市バイチャイ区（クアンニン省）のトゥイサンヒルヴィラエリアのプロジェクトには、未完了の作業が多数残っています。*

クアンニン省の記者による調査によると、別荘やショップハウスの供給は依然として豊富だが、BIMグループ、ゲレキシムコグループ、トゥアンチャウグループなどの古い不動産プロジェクトが中心で、新しい不動産プロジェクトはほとんど実施されておらず、新規供給は底を打っている。

一方、ハナム省、バクニン省、フート省、ハイフォン省、ホアビン省といった地域における供給状況も、あまり期待できるものではありません。これらの省・都市では、高級不動産プロジェクトが少なく、取引量も限られており、近年、高級不動産プロジェクトの実施は極めて稀です。古いプロジェクトは稼働を停止している一方で、多くのヴィラやショップハウスは、所有者がいるにもかかわらず利用されず、放置され、無駄が生じ、社会悪を引き起こす可能性があります。

これが供給であり、需要の面では、緑地、最適なユーティリティ、複雑な立地、交通至便さを兼ね備えたヴィラやショップハウスが、顧客にとって最大の選択肢となるだろうと専門家は述べています。さらに、都市化率、人口の自然増加率、そして中流・上流階級の増加も、今後ヴィラの需要を押し上げる主な原動力となるでしょう。

実際、新型コロナウイルス感染症のパンデミック後に経済が力強く回復すると、不動産市場の障害や困難を取り除く政府の政策が地方自治体によって真剣に実行され、「信用枠」が緩和され、社債が保証され、法人、会社、個人はすぐに必要な資本にアクセスできるようになります。そこから不動産プロジェクトが展開され、別荘、ショップハウス、リゾート、ヘルスケアなど、さまざまな高級不動産商品が市場に提供され、不動産市場の購買力と販売力は再び活発になります。

合併や買収が登場

これは自然の摂理であり、強者が弱者を圧倒し、弱者が買収されて強者に吸収されるのは、近年の不動産業界では当たり前のことです。しかし、最近、国内外で「サメ」と呼ばれる輩が現れ、多額の投資ファンドを投じたり、現金を投じて高級不動産プロジェクト、開発のための法的書類が整ったプロジェクトを買い戻したりしています。

2023年初頭から現在に至るまで、ベトナムの不動産会社は、リスク型、バランス型、ポテンシャル型、そして「新規参入者」の4つの典型的なグループに分かれていることがわかります。このうち「新規参入者」グループには、M&Aを通じて不動産市場への参入機会を模索している企業や投資ファンドなどが含まれます。

典型的な例としては、FLCグループ、タンホアンミンなどが挙げられます。リーダーが法的トラブルに巻き込まれた後、一連の「大物」がこれらのグループの潜在的なプロジェクトに参入しようとしました。バンブー航空はFLCグループから正式に分離したため、クアンニン省、タインホア省、タイグエン省、ヴィンフック省、フート省などにおける同グループの多くの不動産プロジェクトは、実施を中止せざるを得なくなるか、プロジェクトの調査と実施を継続するために他のパートナーに譲渡せざるを得なくなるリスクにさらされています。

さらに、多くの買収案件が交渉段階にあります。多くの経済・不動産専門家によると、現在の不動産市場の低迷と厳しい金融情勢が重なり、この状況が続けば、多くのプロジェクト投資家は資金繰りが悪化し、不動産プロジェクトの譲渡または売却を検討せざるを得なくなる可能性があります。また、多くの企業や外資系投資ファンドは、事業が困難に陥り売却を余儀なくされた場合に国内不動産プロジェクトを買収する機会を待つために資金を準備していることも言うまでもありません。

ホーチミン市不動産協会（HoREA）のレ・ホアン・チャウ会長は、政府と国会常任委員会は、2017年6月21日付国会決議第42/2017/QH14号に規定された試行メカニズムに基づき、企業が合意に基づいて不動産プロジェクトを譲渡することを許可することを検討すると提案した。チャウ会長によると、実施されれば、償還期限が迫っている債券を発行する企業を含む不動産企業のキャッシュフローと流動性の困難が解消される。企業が需要に応じて合意に基づいてプロジェクトを譲渡できるようにすることで、国は税金を徴収するとともに、不動産市場における国家管理の有効性と効率性を強化し、透明性を高め、株式譲渡を装った「違法」なプロジェクト譲渡による国家財政への損失を克服することができる。

サヴィルズ・ハノイのリサーチ・コンサルティング部門シニアディレクター、ド・トゥ・ハン氏は次のように述べています。「このセグメントの現在のプロジェクトでは、投資家から直接販売される供給量は非常に限られています。これは、市場に投入される新規ユニット数が少ないことが原因です。しかしながら、タウンハウスが依然として主要製品ラインであり、次いでヴィラ、そしてショップハウスが続いていますが、これらは現在の総供給量のごく一部を占めるに過ぎません。」

レッスン2: ゆっくり「終わらせる」競争
不動産プロジェクトの投資家が挙げる理由はさまざまですが、そのほとんどは、用地の整地が遅いこと、法的メカニズムや税制が変更されたこと、多くの企業の財務力が弱いことなどにより、プロジェクトの完了が遅れていることが原因です。

不動産プロジェクトは遅々として進まず、広範囲に及ぶ

63省・市のほとんどで、不動産プロジェクトの進捗は鈍い。しかし、高級不動産セグメントは、地理的に恵まれ、観光開発、交通、インフラ整備のポテンシャルが高い、大規模な省・市に集中している。

不動産プロジェクトの遅延が最も深刻な地域はハノイです。不完全な統計によると、ハノイでは現在、数百件のプロジェクトが遅延しており、これは5,000ヘクタール以上の未開発の土地に相当し、大きな無駄を生み出しています。

一部の不動産プロジェクトは最大10年遅れており、例えばホアイドゥック区のキム・チュン・ディ・チャック都市圏（現在はヒノデ・ロイヤルパーク都市圏-PVに改名）や、かつては人生の楽園として宣伝されていたソンダ都市工業団地開発投資株式会社（Sudico）のナムアンカン都市圏などが挙げられる。しかし、用地の整地作業は完了しておらず、多くのヴィラやタウンハウスが依然として放置され、資源の無駄遣いとなっている。Sudicoのメディア担当者は次のように述べている。「最近の不動産市場の低迷により、ヴィラに投資する多くの顧客は土地のみを保有し、市場の好転を待っている。そのため、一部のヴィラが放置され、プロジェクト全体の美しさが失われている」。

フート省では、ソンタオ株式会社が投資したタントゥイ温泉ミネラルウォーターリゾートプロジェクトが87ヘクタール以上の規模で、20年以上遅れており、多くの違反行為がある…同プロジェクトは現在放棄され、人々が家畜を放牧する場所として使用されている。

タントゥイ町人民委員会のトラン・ヴァン・キエン副委員長は率直にこう述べた。「タントゥイ温泉プロジェクトの問題は、投資家の能力にあります。プロジェクトは現在、用地も法的書類も整っているにもかかわらず、投資家の能力不足のために実行に移せません。有権者には様々な意見があるにもかかわらず、プロジェクトの実施権限はフート省にあるため、地元住民は非常に焦っています。」

画像4.jpg — *タントゥイ温泉リゾートプロジェクトは現在放棄されており、地元住民によって家畜の放牧地として使用されています。*

ハナム省には、公共事業用地やサービス用地を商業住宅（ショップハウス）に転用し、その後放置するという、これまたスリリングな不動産プロジェクトがあります。タン・ロイ・タン・リエム社による商業・住宅複合施設です。現在までに、このプロジェクトは大まかな工事が完了し、一部の世帯が住宅を購入して入居しましたが、計画段階の多くの項目はまだ建設されていません。また、一部のプロジェクトでは老朽化や放置の兆候が見られます。

2023年1月17日付政府検査官によるタン・ロイ・タン・リエム社商業センター複合施設建設プロジェクトに関する検査結果通知第161/TB-TTCP号において、ハナム省は土地を割り当てられたものの、土地使用権の競売という形式をとらず、2013年土地法第118条に違反しています。さらに深刻なのは、この土地が公共事業、サービス、商業用地として計画されており、住宅地としての機能がないことです。これは、2009年都市計画法第26条および2010年4月7日付政府政令第37/2010/ND-CP第14条に違反しています。

「腫瘍」を取り除く

不動産プロジェクトが遅れ、何年も停滞している地域は、ハノイ、クアンニン、フート、ホアビンなどです。ハノイだけでも、現在、何百もの不動産プロジェクトが遅れており、実施されていません。そのうちの多くのプロジェクトには赤色警報が発令され、いくつかのプロジェクトはハノイ人民委員会によって即時取り消されています。

典型的な例は、フォンヴィエン貿易観光サービス株式会社が投資したメリン区のフォンヴィエン高級住宅プロジェクトです。このプロジェクトは2008年に土地を割り当てられたものの、実施が遅れたため、ハノイ人民委員会は土地埋め立てに関する決定第4058/QD-UBND号を発行し、上記プロジェクトの土地割り当て決定を取り消しました。さらに、チュオンザン建設会社によるガーデンヴィラ建設プロジェクト、アンズオン株式会社によるサニーライトヴィラエリアの技術インフラ建設プロジェクト、ヴィナラインズビンフック不動産株式会社によるヴィナラインズ新都市圏プロジェクトなどのプロジェクトがあります。ハノイ人民委員会は土地埋め立てを決定しました。

*ホアイドゥック地区タンヴィエット都市地区プロジェクトのヴィラとタウンハウスエリアは、まだ人口がまばらです。*

ソンタオ社が投資するタントゥイ温泉リゾートプロジェクトについて、フート省天然資源環境局土地管理部のハ・ミン・ドゥック副部長は次のように述べた。「2022年6月21日付の文書2308/UBND-KGVXにおいて、フート省人民委員会は省税務局に対し、ソンタオ社が負っている地代を徴収するよう指示するとともに、省計画投資局、タントゥイ地区人民委員会、および関係機関に対し、プロジェクト総面積のうち約37ヘクタールを同社が実施できるよう審査・区画分けするよう指示しました。」ドゥック氏はさらに、「現在、投資家は1/500詳細計画の承認手続きをまだ行っていないため、フート省人民委員会の指示に従って面積を測量・区画分けする根拠がありません。」と付け加えた。3月2022年2月25日、フート省人民委員会は、上記プロジェクトの投資優遇証明書を取り消す決定を下しました。

クアンニン省天然資源環境局長のトラン・ニュー・ロン氏は次のように述べた。「今後、クアンニン省は、遅延しているプロジェクトの土地利用を継続的に調査、検査、検討し、技術インフラの完成を延期し、法律に従って断固として処理および回復し、計画の「中断」やプロジェクトの「中断」の状況が再発しないようにし、集団利益、否定的感情、予算の損失、土地資源の浪費を防止および防止し、不動産市場の健全化に貢献します。」

これらは、地方当局によって断固として撤回され、法律によって強制執行された典型的なプロジェクトの一部です。しかし、依然として、スケジュールが遅れ、何度も延長され、雑草が生い茂りながらも対処されていないプロジェクトが数多くあります。例えば、クアンニン省では、カオサン-ハカン新都市圏、ベイビュータワー複合商業・サービスアパートメントプロジェクト（ハロン市）など、スケジュールが遅れているプロジェクトが数多くあります。さらに、多くの不動産プロジェクトは稼働しているものの入居率は高くなく、多くのヴィラやショップハウスは所有者がいるにもかかわらず居住されておらず、老朽化の兆候が見られ、資源の浪費と都市美観の喪失につながっています。

ハロン市人民委員会のグエン・ヒュー・ニャ副委員長は次のように述べた。「最近、ハロン市は、長期間にわたって「土地を保有」し、雑草が生え、土地資源が無駄になり、環境衛生と都市景観に影響を及ぼす状況を回避するために、遅延し法律に違反している数十件のプロジェクトについて、検討、処理、撤回するよう省に報告、提案し、断固として調査を実施しました。」

不動産プロジェクト、特に高級不動産については、地方当局が強力な措置を講じて検査を行い、重大な違反、進捗が遅い、何年も続いているプロジェクトを徹底的に処理し、計画が不十分、資金力が限られている、意図的に「土地を保有」したまま実施しないプロジェクトを真剣に排除する必要があります。

この州に高級不動産プロジェクトがあるなら、私たちの州にもあるはずだ、という考え方を排除する必要があります。
レッスン3：100万ドルの別荘に一時的に滞在する
低所得者は数百万ドルの別荘に住み、別荘やショップハウスを借りて住み、食料品店を開いたり、野菜を売ったり、ビアバーを経営したりして生計を立てています。これは冗談のようですが、住みやすく、文明的で近代的であると期待されているほとんどの都市部（KDT）に存在します。

別荘やショップハウスを「市場」に変える

ハノイでは、住宅街の隣やアパートの足元にある、間口の広いヴィラやショップハウスが、カフェ、レストラン、食料品店、ファーストフード店、生鮮食品店などの営業のために賃貸として利用されていることがよく見られます。これは法律で禁止されているわけではありませんが、文明的で近代的であると考えられている都市部に、意図せずしてみすぼらしい外観を作り出しています。

*隣接したショップハウスは、人々が店や商店を開いてビジネスを行うために借りられています。*

ホアイドゥック区在住のグエン・クアン・チュオンさんは、ダン・フオン区タン・タイ・ド新都市地区でショップハウスを借りた。「私と友人2人は、ファーストフードやコーヒーを売るためにショップハウスを借りました。当初は、商品を売るために月500万ドン（家主から借りた金額：PV）で借りていました。その後、夜間も販売するようになったため、宿泊費として月200万ドンを追加で支払わなければなりませんでした。」

ここでショップハウスの賃貸を専門に行っている「サービスブローカー」は次のように話した。「入居者は主に地方から来た労働者で、朝食店や野菜販売店、ビアバーを開くために安い家賃で借りている。賃貸には拘束力はなく、多額の保証金も必要なく、オーナーが借りたら返さなければならない」

小規模な商店主たちが商売のためにショップハウスを借りることに集中したため、この場所は自然発生的なフリーマーケットと化しています。タンタイド市街地のHHAアパートに住む住民は、「売買は便利ですが、毎朝と週末には多くの買い手と売り手が集まり、多くの車が市街地に出入りするため、交通安全上の問題が発生する可能性があります。言うまでもなく、店からは廃水やゴミが撒き散らされ、非常に汚いです」と語りました。

記者たちはホアイドゥック区、ザーラム区、ナムトゥリエム区、バクトゥリエム区、ホアンマイ区などの都市部を視察し、オーナーが貸し出す別荘やショップハウスの状況が至る所で確認された。場所によって特徴や賃料は異なるものの、いずれも文明的で近代的な都市部の外観を荒廃させているという共通点がある。

ハイフォン、フート、ハナム、フンイエン、タンホアなどの省・市では、状況はあまり楽観的ではありません。入居者数は減り、家賃も安くなっていますが、それでも非常に乱雑な状態です。一方、廃屋は草に覆われ、老朽化の兆候が見られます。

数百万ドルの別荘には多くの「ノー」

我々は、仮住まいとして別荘を借りる立場となり、グエン・ティ・ビックさんの案内でハノイ市ホアイドゥック区ナムアンカン市街地を巡りました。そこでは、人々が暮らす別荘やショップハウスがいくつかありました。外観はまだ未完成で、ドアはプラスチック製のパネルで仮設されていたり、薄いトタン板で作られたドアもあったり… 中には、服が適当に掛けられていたり、寝床は作業員が木の板で仮設したり、コンクリートの床にマットを敷き詰めただけの場所もあったり、キッチンも仮設で、しかもちゃんとしたトイレがなかったりと、実に様々な工夫が凝らされていました。

ビックさんはこう尋ねました。「このヴィラは何人くらいで借りる予定ですか？人数が多いなら、ヴィラ全体を借りた方がいいですよ。広さは200～300㎡で、月額600～800万ドンくらいです。何人でも借りられますよ。もしよろしければ、オーナーに連絡しますので、教えてください。」

労働者のほとんどはゲアン省、タンホア省、ナムディン省、ヴィンフック省、トゥエンクアン省から来ており、別荘やショップハウスに住み、昼間は清掃員、建設作業員、機械工として働いており、夜は数百万ドルの別荘に集まっているが、電気も水道も使えず、トイレも使えないなど、あらゆるものが「不足」している。

anh-4(1).jpg — *フリーランスの労働者が100万ドルの別荘で過ごす仮住まい - 写真：Ngoc Vu*

タンホア省出身のレ・カック・ナムさんは現在、ホアンマイ郡の別荘に仮住まいしています。彼はこう語ります。「9年生の時に学校を中退し、近所の人に従って建設作業員として働き始めました。今は建設作業員として働いています。皆さんの支えと指導がなければ、今頃私はどうなっていたか分かりません。」

最近は学生たちが夏休みに入り、多くの子どもたちが両親に連れられてハノイに来て、初めて両親と一緒に100万ドルの別荘に滞在することになります。レ・ティ・ハイさん（ゲアン省出身）は、「うちの子が夏休みに入っていて、両親に会いたいと言うので、連れて遊びに来ました。エアコンがないので、暑すぎて夜遅くまで眠れない日もあります。子どもがかわいそうですが、仕方がありません。1～2週間滞在させてから、故郷の祖父母と一緒に暮らすつもりです」と語りました。

30人以上の従業員に料理を提供するメインシェフのホアン・ティ・シーさんはこう語った。「最近、寄宿舎は以前よりずっと賑やかになりました。5人の子供たちが両親に迎えに来てもらって遊んでいます。日中は私が料理をし、ベビーシッターもしています。子供たちはそれぞれ違う出身ですが、とても仲が良く、お互いに譲り合って遊んでいるのが嬉しいです。」

ホアビン、ハナム、クアンニンなどの都市部では、低所得労働者が一時的に別荘に住み、

ショップハウスは今も存在していますが、数は多くありません。私たちが記者として彼らに近づいたとき、彼らは回答を拒否し、場合によっては情報開示や写真撮影を拒否するよう強く求めました。その理由は、地主や投資家が賃貸を続けなくなることを恐れていたからです。

（注：この記事の登場人物の名前はプライバシー保護のため変更されています）。

レッスン4：制度を完璧にし、高級不動産の真の価値を引き出す
不動産プロジェクトの開発者と投資家は、短期的な利益を犠牲にして長期的な利益を確保し、積極的に事業再編を行い、中核プロジェクトに注力し、負債を削減し、社債を適切に管理し、信用機関への過度な依存を抑制する必要がある。管理機関については、国は中央から地方に至るまで透明性の高い法制度を早急に整備し、管理権限を明確に分担し、現状のような重複や不統一を回避する必要がある。

小さな利益を犠牲にする

企業にとって、利益は常に最優先事項であり、長期的な全体的利益のために短期的な利益を犠牲にすることは、実に困難な選択です。しかし、高級不動産を専門とする企業にとって、採算の取れないプロジェクトや収益性の低いプロジェクトを犠牲にする必要に迫られる勇気、先見性、そして確かな理解が必要です。同時に、事業構造の再構築、負債の削減、そして本業、コアプロジェクトへの注力…これこそが賢明な決断なのです。

不動産プロジェクト開発で長年の実績を持つビナポル株式会社のディン・ヴァン・ギ取締役会長兼社長は、率直に次のように語った。「不動産企業は、この機会を捉えて自らを振り返り、企業再編を行い、負債を削減し、金融機関への依存度を下げ、高リスクプロジェクトを大胆に撤退させ、分散投資を行わないようにすべきです。量を追い求め、性急な開発は避けるべきです。一度困難に直面したら、後戻りは不可能です。」

「神」にとって、資金力に加え、投資または長期居住用不動産を購入する際は、その法的側面を綿密に調査する必要があります。これは難しいことではありませんが、投資家は「牛が迷子になってから納屋を建てる」ような事態を避けるために、真剣に検討する必要があります。実際、現在、多くの高級不動産プロジェクトが建設済みであっても、顧客が入居できる状態なのに、法的手続きが完了しておらず、インフラ整備も整っていないという状況が見られます。その結果、所有者はいるものの誰も住まず、放置され、草が生い茂り、資源の無駄遣いとなっている別荘やショップハウスが数多く存在します。

ヒヒ.jpg — 国内の不動産業界は、散発的かつ断片的な投資ではなく、経費を節減し、負債を減らし、金融機関への依存を減らし、リスクの高いプロジェクトを大胆に削減する必要がある - 説明写真。

地方自治体は、財務的に確固たるポテンシャルを持つ、信頼できる投資家を慎重に選定する必要があります。流行に流されず、計画性や方向性を欠いたまま高級不動産を無差別に開発するという考え方は避けるべきです。これは誤った考え方であり、後々多くの悪影響をもたらす可能性があります。さらに、地方自治体は検査と監督を強化し、規制に違反する投資家、進捗を遅らせる投資家、場合によってはプロジェクトを撤回する投資家に対しては、率直に対処しなければなりません。放棄は資源の浪費につながり、国は税収や手数料収入を失うことになります。

国家の「手」が必要

実際、不動産市場全体、特に高級不動産は長らく価格面で「緩い」状態にあり、このセクターに対する税金や手数料は依然として低く、市場の発展ペースに見合っていないため、投機が横行し価格が高騰し、真に住宅を必要としている人々が住宅にアクセスすることが困難になっています。都市部と農村部の不動産価格差は言うまでもなく、ハノイ、ハイフォン、ホーチミン市などの大都市でさえも、明確な価格差が見られます。そのため、多くの不動産専門家は、政府が不動産市場の規制に直接関与する必要があると考えています。なぜなら、現在、政府はこれを規制するための十分な法的手段を有しているからです。

多くの専門家によると、高級不動産市場は停滞しており、需給バランスの崩れにつながり、他の多くの産業の成長モメンタムを低下させている。そのため、不動産市場の停滞を早急に解消し、国内外からの不動産への資金流入を増加させる必要がある。これにより、企業や不動産プロジェクトの売買、合併が市場ルールに沿って行われるようになり、経済成長の促進と他のすべての産業の発展への波及効果につながる。

「
2022年6月16日付中央委員会決議18-NQ/TWは、「制度と政策の革新と完成を継続し、土地管理と利用の有効性と効率性を向上させ、我が国を高所得先進国にするための推進力を生み出す」と指摘しており、今後ベトナムの不動産市場の多くの側面に大きな影響を与えると予想されます。

一方、企業が土地プロジェクトを実施するための行政手続きは解決されているものの、依然として複雑で長期化している。

この悪循環は、プロジェクトからプロジェクトへ、企業から企業へ、そして年々繰り返されます。そのため、「法的根拠不足への不安」や「上司の指示待ち」などと言われ、投資プロジェクトが停滞し、実行できず、社会資源が有効に活用されない事態を引き起こしています。

投資資金支援について、不動産プロジェクト開発を専門とする企業（匿名希望）は、「現在、信用機関は企業の債務返済猶予や返済期間の延長を非常にうまく行っています。政府は不動産向け融資枠の『緩和』を指示しましたが、私見では、企業向け債券の発行も同時に行うべきです。現在、銀行融資を受けるのは非常に困難です。恐怖心が蔓延し、「社会病」に陥る危険性があります」と述べた。

多くの不動産専門家は、現在、国は不動産市場を規制するのに十分な法的手段を持っているため、国が不動産市場の規制に直接参加する必要があると考えています。

Việc hoàn thiện thể chế, chính sách về quản lý, sử dụng đất đồng bộ và phù hợp với thể chế phát triển nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa sẽ khơi thông nguồn lực đất đai, giúp Nhà nước quản lý, khai thác, sử dụng bảo đảm tiết kiệm, bền vững, hiệu quả cao nhất về đất đai. Để làm được điều đó, việc hoàn thiện sửa đổi Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản… phải bảo đảm tính đồng bộ, thống nhất, đang đòi hỏi rất cấp bách. Ngoài ra, cần kiện toàn tổ chức bộ máy quản lý nhà nước về đất đai, bảo đảm tinh gọn, thống nhất, loại bỏ khâu trung gian, đẩy mạnh phân cấp, phân quyền, đi kèm theo cơ chế kiểm tra, giám sát và kiểm soát quyền lực.

Đại biểu Đặng Bích Ngọc- Đoàn Đại biểu Quốc hội tỉnh Hòa Bình

Cần giải quyết được vấn đề dự án treo, chậm tiến độ

Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) trình Kỳ họp thứ 5 lần này trên cơ sở tổng hợp sau đợt lấy ý kiến rộng rãi toàn thể nhân dân. Cá nhân tôi đánh giá cao những nỗ lực của Bộ Tài nguyên và Môi trường trong việc tổng hợp, lấy ý kiến của cử tri và nhân dân cả nước, trên cơ sở sàng lọc, đánh giá và điều chỉnh vào Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) trình Quốc hội khóa XV trong Kỳ họp lần thứ 5 này.

Dự thảo Luật cần giải quyết được vấn đề các dự án treo, chậm tiến độ. Ví dụ như hiện nay ở rất nhiều tỉnh, thành phố có nhiều dự án được cấp phép đầu tư nhưng do nhiều yếu tố khách quan nên chậm triển khai hoặc chỉ thực hiện vài bước thủ tục, sau đó, không triển khai 5 năm, thậm chí 10 năm gây lãng phí tài nguyên đất đai và bức xúc cho người dân.

Tôi mong Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) lần này phải có quy định chặt chẽ, cụ thể để giúp cho địa phương xử lý được vấn đề này một cách căn cơ, triệt để. Bởi vì, thời gian qua, nhiều dự án treo, chậm tiến độ nhưng khi thanh tra, kiểm tra thì chủ đầu tư vẫn có những lý do: Đã thực hiện một phần hoặc do điều kiện khách quan.

Luật sư Nguyễn Hồng Bách - Giám đốc Công ty Luật TNHH Hồng Bách và Cộng sự

“Xuống” tiền đầu tư phải thận trọng

Hiện nay, trong tình hình kinh tế biến động, đầu tư BĐS vẫn là một điểm đến an toàn với những nhà đầu tư. Do đó, các dự án BĐS đang được rất nhiều người quan tâm. Chính vì vậy, việc tìm hiểu kỹ về các dự án BĐS, nhất là BĐS cao cấp là một việc hết sức cần thiết và ý nghĩa đối với nhà đầu tư.

Tuy nhiên, nhà đầu tư BĐS cần thận trọng khi “xuống tiền”. Thứ nhất, phải tìm hiểu kỹ về pháp lý và thương hiệu, uy tín của chủ đầu tư. Thứ hai, phải biết được tiến độ thực hiện dự án, do vậy, người mua cần phải theo dõi cập nhật tiến độ thi công của dự án để tránh gặp phải những rủi ro có thể gây ảnh hưởng đến quyền và lợi ích của mình. Thứ ba, tính pháp lý của các loại giấy tờ như: Giấy phép đầu tư của dự án, Giấy phép xây dựng… người mua cần phải quan tâm tới các loại giấy tờ trên, vì khi gặp phải tranh chấp sẽ thuận lợi hơn trong quá trình xử lý quyền lợi. Thứ tư, nội dung điều khoản hợp đồng và các chi phí khác. Người đầu tư dự án BĐS phải đọc, hiểu thật kỹ những điều khoản thỏa thuận được nêu ra trong hợp đồng trước khi ký hợp đồng và đưa ra quyết định “xuống tiền”.

Bà Đỗ Thu Hằng - Giám đốc Cấp cao, Bộ phận Nghiên cứu và Tư vấn, Savills Hà Nội

Quan tâm đến pháp lý của dự án

Nguồn cung đang được bán trực tiếp từ chủ đầu tư trong các dự án hiện nay của phân khúc cao cấp rất hạn chế, có thể nói là khan hiếm, trong khi dự án BĐS mới được khởi công chỉ tính trên đầu ngón tay, một phần do ảnh hưởng khủng hoảng tài chính toàn cầu, một phần do nhiều dự án chưa hoàn thiện hoặc khó hoàn thiện được các thủ tục pháp lý để tiến hành khởi công… đó là những nguyên nhân chính khiến nguồn cung BĐS cao cấp trong thời gian tới sẽ hạn chế.

Tuy nhiên, nhà đầu tư cần trang bị các thông tin về dự án rõ ràng nhất, đồng thời phải có các cam kết cụ thể, ràng buộc nhiều bên với nhau. Ngoài ra, khung pháp lý phải bao quát, đầy đủ, rõ ràng, hướng dẫn chi tiết… sẽ giúp thanh lọc chủ đầu tư và thúc đẩy thị trường phát triển bền vững, tránh tạo ra những biến động nhiều về giá, đồng thời, vẫn đảm bảo lợi ích cho Nhà nước.

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