課題は残る

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課題は引き続き認識されている

2023年第4四半期は、ハノイの住宅市場において、低層住宅とアパートの両方の分野で過去10年間で最も低い新規供給数を記録した時期です。

サヴィルズ・ベトナムの市場レポートによると、マンション部門では、2023年第4四半期の供給戸数は前期比52%増、前年比1%減の2,876戸となった。一次供給戸数は11,911戸で、前期比40%減、前年比41%減となった。しかし、同四半期の新規供給戸数はわずか10,403戸で、クラスBが供給戸数の84%を占めた。低層住宅部門では、2023年の新規供給戸数は合計272戸で、前年比82%減となった。新規供給戸数は87戸で、うちハドン省の新規ソラスタ・マンション・プロジェクトからの58戸と、ホアイドゥック省の既存のアンラック・グリーン・シンフォニー・プロジェクトからの29戸となっている。一次供給戸数は16プロジェクトから710戸で、前期比2%減、前年比23%減となった。タウンハウスが主力商品で、市場シェアは44%となっている。

両セグメントの共通価格帯は依然として高水準です。そのうち、1平方メートルあたり5,100万～7,000万ドンの価格帯のマンションは、新規供給の63%を占め、前年比24%増となりました。この価格帯のマンションは、販売戸数の49%を占め、前年比21%増となりました。40億ドン以上の価格帯のマンションは、2023年には販売戸数の42%を占め、2019年の3%から増加しました。20億ドン～40億ドンの価格帯のマンションは、市場シェアの55%を占めています。20億ドン未満の価格帯のマンションはわずか3%です。

不動産 - ハノイの住宅市場の状況：課題は残る — 供給が限られているため、市場全体の平均一次販売価格は上昇し続けている（写真：ソーシャルネットワーク）

さらに、ほとんどのデベロッパーは価格を据え置いていましたが、高価格帯の低層物件がプライマリー価格を上昇させました。例えば、プライマリーヴィラの価格は前四半期比55%上昇し、1平方メートルあたり1億6,000万ドンとなりました。これは主に、2023年第3四半期にメリン地区で供給された低価格物件によるものです。タウンハウスの価格は前四半期比3%上昇し、1平方メートルあたり1億9,400万ドンとなりました。ショップハウスの価格も前四半期比3%上昇し、3億2,800万ドンとなりました。

サヴィルズ・ハノイのリサーチ＆コンサルティング担当シニアディレクター、ド・トゥ・ハン氏は次のように述べています。「住宅セグメントは、土地と建設費の上昇、インフラ整備、そして品質の向上により、価格が上昇を続けています。市場における供給不足は依然として続いており、市場全体の平均一次販売価格も引き続き上昇しています。」

2023年第4四半期のマンション販売戸数は3,045戸に達し、前期比45%増、前年比5%増となりました。新規供給の吸収率は46%でした。一方、低層マンションの取引件数はここ数年で最低となりました。2023年第4四半期の取引件数は前期比37%減、前年比67%減となりました。同四半期の吸収率はわずか9%で、前期比5ポイント減、前年比12ポイント減となりました。2023年の販売戸数はわずか359戸で、2014年以来の最低水準となりました。低層マンションの取引件数は前年比76%減、吸収率はわずか36%で、前年比31ポイント減となりました。

低い吸収率に直面して、ハン氏は次のように分析しました。「購入者の間では依然として懸念が残っています。実際、2023年第3四半期に販売されたマンションは、投資家の信用力が高く、法的保証があり、財務上の義務を履行しているプロジェクトが中心です。そのため、実際の住宅ニーズに対する銀行融資金利の面でのサポートにもかかわらず、購入者は法的要因について一定の懸念を抱いています。さらに、銀行は、投資家がプロジェクトにおける法的義務を履行し、融資手続きを完了していないという事実についても懸念しています。これは目に見えない形で購入者の意思決定と販売戸数に影響を与え、融資金利が低下したにもかかわらず、吸収率が依然として高くないという事実を説明しています。」

本当に住宅を必要としている住宅購入者にはどんなチャンスがありますか?

ハン氏によると、供給が限られ、一次価格が高騰している状況では、真の住宅ニーズを持つ人々にとって、二次市場にチャンスがある可能性があるという。二次市場は、多様な選択肢の中から購入でき、手頃な価格で、より合法的な購入が可能という利点がある。例えば、二次ヴィラの1平方メートルあたりの価格は一次市場の平均価格より7%低く、二次タウンハウスは一次市場より24%低く、二次商業用タウンハウスは一次市場より40%も安い。

不動産 - ハノイの住宅市場の状況: 課題は残る (図 2)。 — サヴィルズ・ハノイリサーチ＆コンサルティングシニアディレクタード・トゥ・ハン氏

同時に、住宅購入者はインフラ整備による新たな供給を期待できます。環状3号線、5号線、4号線といったインフラ投資プロジェクトは、ハノイの住宅市場を拡大させ、都心部への需要の集中を緩和する効果をもたらします。インフラ整備は、手頃な価格と豊富な土地資源を有する近隣の省や地域への住宅需要を促進するでしょう。

サヴィルズのレポートによると、ハノイの住宅需要を満たすには、中心部以外の地域や近隣省の住宅供給がますます重要になる見込みで、供給面でもプラス材料となる。2024年には、市場に1万2,100戸の新築マンションが新たに供給され、そのうち87%はホアンマイ区、ナム・トゥー・リエム区、ハ・ドン区に集中する。フンイエン区とバクニン区では、2024年から2026年にかけて約20万3,000戸が供給される見込みだ。低層住宅セグメントでは、2026年までに37のプロジェクトから1万4,000戸の新築マンションが供給されると予想されている。ビンホームズ・コー・ロアやビンホームズ・ワンダーパークといった大規模プロジェクトも、市場に新たな低層マンションを供給するだろう。

さらに、住宅法、不動産事業法、そして最近では土地法の成立も市場にプラスの影響を与えると期待されています。「投資家が将来の商品を形成する前に金融義務を履行しなければならないという規制は、購入者の信頼を高める内容の一つです。そのため、2024年から2025年、そしてそれ以降の時期には、市場の信頼がさらに高まり、実質的な資金力を持つ評判の良い投資家から商品が提供されるようになると予想されます。その結果、市場はよりバランスの取れた、多様な商品へと進化していくでしょう」とハン氏は述べています。

ナム・アン

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