手頃な価格の住宅の物語を解き放つ

予定通り、私は再び投資新聞社から「手頃な価格の住宅」をテーマにした記事を書くよう依頼されました。

G-Homeゼネラルディレクター、社会住宅専門家、グエン・ホアン・ナム氏

1.

正直に言うと、私はこの件に関して多くのテレビインタビューに参加し、過去1年間に住宅に関する多くの記事も書いてきましたが、「手頃な価格の住宅」という話題になるたびに、難しいと感じます。

難しいのは、この話がすでに多くの専門家や研究者によって分析・解剖されており、私がもっと良いものを書けるかどうかという点だけでなく、実際には、プロジェクト開発コンサルタント、ブローカー、そしてある側面では投資家の役割を果たしながらも、実際に「手頃な価格の住宅」を作るにはあまりにも多くの障害があるからです。

財務的な可能性は不動産投資プロジェクトの成功を大きく左右しますが、現状を踏まえて、住宅を本当に必要としている大多数の人々にとって本当に「手頃な」価格戦略を構築することは、どんなビジネスにとっても大きな課題です。

十分な広さの土地を所有していることは、プロジェクトを実施するための必要条件に過ぎません（住宅プロジェクトの費用が高いか安いかは言うまでもありません）。しかし、十分な条件となるのは、数年かかる可能性のある一連の手続きです。その土地が計画対象であり、土地利用転換の対象となるかどうか（非農地でない場合）は考慮されていません。

これは、プロセスが非常に長く、プロジェクトの投入コストが非常に高額になることが多いことを示しています。現在の長期にわたるプロジェクト承認プロセスでは、投入コストが非常に高くなることが多く、最も高額になるのは通常、土地の費用です。多くの企業が財務レバレッジを利かせなければならないという状況を考えると、興味深い話であることは言うまでもありません。

プロジェクト実施のために土地を購入するために3,000億ドンの借入が必要だとします。プロジェクト手続きの完了が1年遅れるごとに、企業は借入金利の10%、つまり300億ドンの損失を被ることになります。そして、投資効率を確保するために、企業はこの費用を価格に上乗せせざるを得ず、販売価格を下げることが不可能になります。

つまり、通常の「手頃な価格の住宅」の場合、社会住宅の場合、従来の現行法による投資家向けの手続きや優遇投資政策は「優遇」されているように見えても、実際には投資家が想像するほど「優遇」されておらず、はるかに困難です。

例えば、2014年住宅法第54条第3項では、投資家はプロジェクト内の社会住宅面積の少なくとも20%を賃貸用に留保しなければならず、5年経過後にのみ売却できると規定されています。実際には、各社会住宅プロジェクトにおいて、投資家が享受できる利益は最大10%にとどまり、賃貸用に留保できる面積は最大20%であるため、利益はほとんど残っていません。

社会住宅の優遇土地使用料に関する一連の規制は言うまでもなく、企業に前払いと後払いを義務付けています。事業手続きが5年ほどかかると、企業はほぼ麻痺状態に陥るでしょう。

2.

実際、住宅法（改正）が昨年末に正式に可決された後、私や業界の多くの同僚は、少なくとも起草機関が問題を認識し、法律の条項にもっと実際的な変更を加えたことに安堵しました。

特に、住宅購入の主体を解き放つことから、社会住宅プロジェクトの実施時にプロジェクト投資家が優遇政策を受けるという規制に至るまで、この分野の発展を妨げてきた長年の障害も明らかにしました。

たとえば、第 85 条によると、土地使用料、土地賃貸料の免除、優遇付加価値税、法人所得税...、優遇金利による融資、省人民委員会によるプロジェクトの技術インフラ システムと地域の技術インフラ システムの連携支援、プロジェクト範囲の内外における社会インフラの同期の確保などが挙げられます。

さらに、投資家は、社会住宅建設分野の総建設投資コストの最大10％の利益を得る権利があります。また、商業、サービス、貿易、商業住宅の建設への投資については、居住用地総面積の最大20％、または商業、サービス、貿易用住宅の総床面積の20％の利益を得る権利があります。さらに、商業、サービス、貿易、商業住宅分野の全利益を個別に計上して享受する権利があります。法律の規定（ある場合）に従ったその他の優遇措置もあります。

住宅法（改正）の核心的な変更に加え、約1か月後に可決された土地法（改正）も、多くの専門法の「複雑」、「重複」、「絡み合った」投資手続きを軽減するために、困難を取り除くために多くの内容を変更しました。

これらは、より調和のとれた、透明で明確な投資環境を作り出すために、国家管理機関が行った画期的かつ受容的な変更です。

少なくとも、これにより、ビジネス リーダーは、解決策を見つけるために各機関や部門を駆け回って、ある機関では正しく実行されていても、別の機関では間違った実行方法になっている可能性があるために、依然として解決策を見つけられない、といった事態を避けることができます。

「コミューンレベルが地区レベルに問い合わせ」、「地区レベルが省レベルに問い合わせ」、「省レベルが大臣レベルに問い合わせ」、「大臣レベルが首相に問い合わせ」…というプロセスだけでも、私の計算では平均的な質疑応答サイクルは最大3ヶ月かかります。そして、このプロセスを短縮できれば、住宅を本当に必要としている人々に届く際に、1平方メートルあたりの住宅価格のコストを大幅に削減できるでしょう。

カインホア省の社会住宅プロジェクト。

3.

一般的に、手頃な価格の住宅不足はベトナムだけの問題ではなく、先進国を含む世界中の多くの国々で発生しているという現実があります。住宅問題、特に手頃な価格の住宅の解決は、個人や組織が一夜にして解決できるものではなく、社会のあらゆるセクターからの貢献、官民一体となった努力が必要です。

国会経済委員会のヴー・ホン・タン委員長が5月20日午前の第7回国会会議で提出した報告書には、政府が状況を評価して安定化のための解決策を持つべきだとする意見や、これまでの社会住宅開発の包括的な検査を指示し、困難、不十分さ、違反、否定的側面を特定して法律の規定に従って厳格に対処するよう求める意見もあった。

検査には賛成です。メカニズムと政策は課題ではありますが、現状の非効率的な状況を変えるために極めて重要だからです。問題は、この「困難な」分野に投資家を誘致しようとするネガティブな心理を醸成することなく、何を、どのように検査し、合理的な解決策と改善策を見つけるかということです。

現在、政令第49/2021/ND-CP号第1条第4項に基づき、特別市街地および第1種市街地において土地利用規模が2ヘクタール以上、または第2種および第3種市街地において土地利用規模が5ヘクタール以上の商業住宅プロジェクトは、総土地面積の20％を社会住宅建設用に確保しなければならない。

理論上、この土地基金は整地済み（開墾済み）で、インフラも整備されている必要がある。実際、63の省・市には市街地が存在する。では、なぜ未だに社会住宅事業を実施していない省が数多くあるのだろうか？この土地基金は一体どこへ向かうのだろうか？したがって、国会経済委員会の要請に基づき、この問題は精査の中心に据えられるべきである。

もちろん、これまでの記事でも、手続き上の問題で貧困層や恵まれない人々が公営住宅へのアクセスに苦労している事例を数多く取り上げてきました。公営住宅の購入資格を持つ10のグループのうち、「公務員、公務員、公務員」のみが対象となっている現行の規制は、契約を締結したばかりでまだ給与計算に加わっていない労働者も対象としています。これは大きな制約であり、これを検証し、撤廃する必要があります。そうすれば、公営住宅の購入資格があるにもかかわらず、地元の印鑑がないというだけで、いまだにうんざりして待つ貧困層のような状況はなくなるでしょう。

また、購入される人が本当に低所得者なのかどうかという点も議論の余地があります。実際には、多くの人の本業の給与は「低い」かもしれませんが、「副業」の収入は非常に高い場合があり、現在のデータシステムではそれを検出できるほどの能力がありません。

4.

最近の法律改正プロジェクトにおいて私が高く評価しているのは、起草機関が非常に受容的で、市場関係者の意見に積極的に耳を傾け、現状を調査・評価していることです。これは前向きな点です。なぜなら、双方の実際の問題点を深く検討することによってのみ、市場が直面している障害の除去と根本原因の解決を迅速に進めることができるからです。

したがって、今後の実施、監督、検査のストーリーも、オープンの精神に基づいて、市場が直面している中核的な問題に焦点を当てて解決していくことを期待しています。

出典: https://baodautu.vn/batdongsan/go-nghen-trong-cau-chuyen-ve-nha-binh-dan-d215705.html