ハノイに「小さな光」、カインホア省の5つのヴィラの土地埋め立て、マンション価格が下落、なぜ投資家は依然として躊躇しているのか？

マンション価格の下落にもかかわらず投資家は依然として躊躇しており、 カインホア省はバオダイ宮殿遺跡の土地を5棟のヴィラ建設のために埋め立て、郊外の土地は再び区画分けされて人気を集めている...などが最新の不動産ニュースです。

不動産最新情報：区画分割と土地分割が「解禁」されてから1ヶ月が経ち、 ハノイ郊外の土地は購入を希望する顧客を引きつけ始めている。（写真：N.Le）

投資家たちは価格を後悔しながらも、損失を出すと宣伝されているアパートを依然として「恐れている」。

最近、市場にはマンションを赤字で売却したり、価格を下げたりする情報が溢れています。旧9区（現トゥドゥック市）の約300ヘクタールの市街地にあるマンションが、低価格で売りに出されています。約54平方メートルの2ベッドルームマンションは、2年以上前に所有者が30億ドン以上で購入しましたが、現在は約27億ドンで売却する予定です。また、2区の再定住地区にあるマンションでは、所有者が80平方メートルのマンションを約25億ドンで売却することを受け入れています。

多くの人が、この機会に賃貸マンションを所有し、長期的な収入源を確保したいと考えています。しかし、キャッシュフローや投資効率の問題が、躊躇させています。

試算によると、約27億ドンのマンションを購入した場合、元利金の猶予期間終了後、投資家は毎月約2,200万～2,300万ドンを支払うことになります。購入して賃貸に出す場合、家賃は月額約500万～600万ドンに過ぎず、利息費用をカバーするには不十分です。そのため、多くの人が購入をためらっています。

ホーチミン市のアパートの平均価格は現在、1平方メートルあたり約6,000万～7,000万ドンです。一方、低価格住宅や公営住宅の供給は不足しています。アパート価格は上昇傾向にある一方で、賃貸価格は回復の兆しを見せていないため、このタイプの住宅の利益率は近年あまり改善していません。

市場調査会社の調査によると、ホーチミン市のアパート賃貸の利益率は2023年第1四半期に年間4.4％にとどまり、2019年の5.9％を大きく下回った。パンデミックの影響で、過去3年間（2020～2022年）でこの率は年間4.9％に低下し、その後4.1％で推移し、最近になってようやく上昇に転じた。

金利は、人々が不動産を購入する際に現在市場において障壁となっているものの一つです。以前は年利約10%でしたが、現在は年利約13～14%ですが、人々は借り入れに苦労しています。

DKRAグループのコンサルティングサービスおよびプロジェクト開発担当ディレクター、ヴォ・ホン・タン氏は、現在、市場には値下げされたマンションや赤字物件が溢れており、中古物件の多くは30%も値下げされていると述べた。しかし、資金力があり、キャッシュフローに余裕があり、大幅な割引、好立地、そして需要の増加といった不動産のメリットを享受できる人にとって、チャンスは存在する。

財務レバレッジを利用して銀行から借り入れをせざるを得ない人にとっては、状況は正反対です。現在、家賃は安定しており上昇傾向にあり、平均利益率は年間4～5%程度ですが、銀行金利は年間13～14%です。

当然のことながら、収益はローンの利息を賄うには不十分です。したがって、投資家が財務レバレッジを活用する場合、現時点で賃貸アパートを購入することは魅力的ではありません。将来的にアパートの価格が上昇する可能性はありますが、現時点での経済的負担は非常に大きいです。

Batdongsan.comの南部地域担当ディレクター、ディン・ミン・トゥアン氏も同様の見解を示し、賃貸マンションへの投資においては、マンション価格が年間どの程度上昇するか、そして銀行金利と比較した賃貸利益率がどの程度かを考慮する必要があると分析した。好景気期（2018～2020年）には、マンション価格は年間10～15%上昇する可能性がある。2021～2023年には、マンション価格の平均上昇率は年間約8%にとどまり、大きな変動は見られなくなるだろう。また、中古マンションの価格上昇率は年間3～4%にとどまると予測されている。

トゥアン氏によると、現在市場には2つの異なる傾向がある。つまり、プライマリーアパートメントは価格が上昇している一方で、セカンダリーアパートメントは値下がりしているということだ。

二次流通物件の価格は依然として1㎡あたり5,000万～6,000万ドン程度ですが、割引措置や迅速な支払いによって価格を適切に調整するケースが多く見られます。このグループの賃貸収益率は期待水準（年6%程度）まで上昇しておらず、銀行融資金利を下回る水準にとどまっており、融資金利の負担も大きい状況です。そのため、新規賃貸目的でマンションを購入する投資家にとって、魅力的な物件となることは難しい状況です。「市場で最も困難なのは融資資金の調達であり、現段階で融資資金の調達は非常に困難です」とトゥアン氏は述べています。

最後に、トゥアン氏は、既に引き渡し済みで賃貸に出されているアパートについては、賃料が上昇すると述べた。投資家が投資目的で購入する場合は、元金と金利の問題を考慮する必要がある。

区画分割と区画分離が「解放」された後、郊外の土地取引は活況を呈している

ベトナムネットによると、区画の分割と分離が「解禁」されてから1ヶ月が経ち、ハノイ郊外の土地は購入希望者を引きつけ始めている。調査によると、ほとんどの顧客は、レッドブック（不動産登記簿）があり、法的地位が明確で、価格帯が10億～15億ドンの土地にしか興味がないことがわかった。

EZ不動産投資開発株式会社（EZプロパティ）のゼネラルディレクター、ファム・ドゥック・トアン氏は、ハノイ市が区画の再分割と分割を認めるという情報は市場にプラスの影響を与えるだろうと評価した。強い影響ではないものの、特に土地セグメントにおいて、市場を活性化させる「後押し」となるだろう。

不動産は「病んでいる」ものであり、市場を困難にするような障壁を作るべきではありません。小さな区画に分割すれば、真の住宅ニーズを持つ大多数の人々のニーズを満たすことができます。

そこから不動産事業にもより大きなプラスの影響が出てくるでしょう。特に区画が分割されると、市場で取引が活発になり、国も譲渡税を徴収できるようになります」とトアン氏は述べた。

この人物によれば、トゥリエム、ハドン、ドンアン、メリンなどの地域には人々が所有する土地がたくさんあるので、区画を分割すれば市場に十分な供給が生まれるだろうとのことだ。

SGOホームズ不動産投資開発株式会社のゼネラルディレクター、レ・ディン・チュン氏は、ハノイが土地の分割と土地区画の再開以来、不動産市場にプラスの影響が出ていると評価し、郊外市場で取引が再開していると述べた。

「テト前と比べると、市場は投資家の注目を集め始めており、一定の取引も行われています。基本的に、市場は真の住宅ニーズを持つ人口密集地域に集中しています。ランホアラックのような、都市開発に向けた長期的な投資ニーズを満たす地域は…」

区画の細分化と分離は、実消費者の観点から見て市場の回復を促し、より多くの対象者に適した価値を生み出します。同時に、不動産市場の回復の原動力であり、全体的な影響でもあります」とチョン氏は述べました。

投資家の製品がほとんど売れないほど供給が弱い状況において、チョン氏は、区画の分割や細分化によって市場への商品供給源が増えると述べた。市場に商品が増えれば、取引は確実に行われるだろう。

土地価格についてチョン氏は、実際には市場価格はピーク時に比べてまだ下落しており、約15～20％下落し、地域によっては30％下落していると述べた。

「今は需要と供給が本当に良い商品を見つけるチャンス、生活のために買うチャンスがある時だ」とチョン氏は付け加えた。

鄭氏は、今から年末までの土地市場について、以前のような「熱い」あるいは「熱狂的な」話題は出そうにないと語った。

Batdongsan.com.vnの北部地域の営業部長、レ・ディン・ハオ氏は、土地の分割が再び許可されることはハノイの土地市場にとって「小さな光明」となるだろうと評価した。

ハオ氏によると、土地市場がより持続的に発展するためには、行政センター、工業団地、プロジェクト、大学などをハノイ郊外に移転することを促進するなど、より多くの支援が必要だという。

それに伴い、ホアラック、スアンマイなどの西部の衛星都市部や、メリン、ソクソン、ドンアンなどの紅河の北側の衛星都市部への投資を増やす…

特に、ハオ氏は、市場はより適切な金利の不動産ローンパッケージを必要としていると述べた。

「融資金利は平均11～13%ではなく10%を下回っています。同時に、投機的な不動産ではなく、生産・事業に投入されキャッシュフローを生み出す不動産への融資を優先すべきです」とハオ氏は自身の見解を述べた。

カインホア省：バオダイ宮殿遺跡の5棟の別荘の土地を正式に返還

カインホア省人民委員会は、ニャチャン市ヴィングエン区のバオダイ高級リゾートプロジェクトの遺跡ヴィラ5棟の土地を埋め立てることを決定した。

2023年5月19日付決定第1125/QD-UBND号において、カインホア省人民委員会副委員長のレー・フー・ホアン氏は、バオダイ高級リゾートプロジェクトを建設するためにカインハ投資株式会社がリースしたバオダイ遺跡ヴィラ5棟の9,209.4平方メートルの土地を取り消すことに署名した。

バオダイ宮殿遺跡のパノラマビュー。（写真：BXD）

これら5つの遺跡別荘の土地は、回収された後、法律の規定に従って管理するためにカンホア遺跡保存センターに引き渡される予定です。

カインホア省人民委員会の土地取り消し決定によると、カインホア土地登記事務所は、カインハ投資株式会社が法律の規定に従ってプロジェクト書類を修正できるように、プロジェクト土地使用権証明書の取り消しと再発行の責任を負います。

バオダイ宮殿遺跡はニャチャン湾にあることが知られており、ここは2005年に文化情報省によって国家名勝に指定されました。

2013年、カインホア省人民委員会は、バオダイ宮殿遺跡の1/500詳細計画を承認し、土地利用計画を現地で調整する決定を下した。

その後、バオダイニャチャンリゾートプロジェクトを実施するために、バオダイ宮殿遺跡を含む土地がカインハー投資株式会社に割り当てられました。

バオダイ宮殿遺跡は12ヘクタールを超える広さで、1923年にフランス人によってカンロン山に海洋学者の住居として建設されました。1940年から1945年にかけて、バオダイ国王とナム・フオン王妃はしばしばこの地を訪れ、休息をとっていました。そのため、バオダイ宮殿という名前は当時にまで遡ります。

レッドブックの個人情報変更のプロフィール

建設新聞によると、グエン・ティ・トゥ・フエン（ハイズオン省）夫人とその夫の土地使用権及び土地に付随する財産に関する証明書に記載されているのは、国民身分証明書である。現在、二人とも身分証明書を変更し、国民身分証明書を使用している。

フエンさんは、土地登記所支所で抵当権を登記するために、土地使用権証書に記載されている住民身分証明書の情報を夫婦で訂正する必要があるか、また、住民身分証明書の情報を訂正する必要がある場合、どのような手続きが必要かと質問しました。

天然資源・環境省はこの問題に対して次のように回答した。

発行された証明書の法人情報、身分証明書番号、国民身分証明書番号、住所等の変更の確認は、土地使用者や土地に付随する資産の所有者のニーズに応じて、土地登記所または土地登記所支所で行われます。

提出された書類は、2014年5月19日付天然資源・環境省地籍記録を規制する通達第24/2014/TT-BTNMT号第9条第16項（2021年6月30日付通達第09/2021/TT-BTNMT号第2条第1項により修正・補足）の規定に従って実施され、以下の内容を含みます。

「a) 様式第09/DK号による土地及び土地に付随する資産の変更の登記申請書」

b) 発行された証明書の原本

c) 証明書に記載された人物の個人情報に変更があった場合、新しい身分証明書、新しい軍人身分証明書、新しい国民身分証明書、または戸籍簿のコピー、その他の個人情報の変更を証明する書類。

天然資源環境省は彼女が知る必要のある情報を提供しています。

ソース: https://baoquocte.vn/bat-dong-san-moi-nhat-tia-sang-nho-tai-ha-noi-thu-hoi-dat-5-biet-thu-o-khanh-hoa-gia-chung-cu-giam-vi-sao-nha-dau-tu-con-dan-do-228653.html