ホーチミン市では1平方メートルあたり2000万ドン以下のアパートはもう存在しない

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建設省が最近発表した不動産市場レポートによると、2023年8月時点で、低層住宅220棟規模の将来の住宅向けに資金動員の対象となる高級プロジェクトが1件確認されており、資金動員総額は1兆2,642億ドンとなっている。

2023年初頭から現在までに、ホーチミン市では将来の住宅開発のための資金調達対象となる14のプロジェクト、14,286戸の住宅が累積しています。そのうち、マンションは13,033戸、低層住宅は1,253戸です。資金調達総額は146兆VNDを超えています。

しかし、最近販売が開始されたマンションの数を見ると、ホーチミン市の不動産市場では依然として需要と供給のギャップが存在していることがわかります。例えば、高級マンションは依然として供給過剰で、60%以上が1㎡あたり4,000万ドン以上の価格帯です。残りは1㎡あたり2,000万～4,000万ドンの価格帯です。

ホーチミン市には2000万ドン/㎡以下のアパートはない（写真1） — 2023 年に市場に登場する製品のほとんどは、中価格帯から高価格帯のものになるでしょう。

一方、1平方メートルあたり2,000万ドン以下の価格のアパートは、特に実際に住宅を必要としている人々を中心に、多くの人々が関心を持つ分野ですが、新規供給には製品が追加されていません。

統計によると、ホーチミン市では2021年以降、手頃な価格のマンションが市場に出回っていない。投資家は依然として中価格帯および高級物件に注力しているが、これらのセグメントの顧客数は依然として非常に限られている。このため、市場の流動性が大幅に改善されず、不動産へのキャッシュフローが戻っていない状況となっている。

この問題はホーチミン市不動産協会からも警告されています。高級住宅が過剰供給され、手頃な価格の住宅が不足しているという状況です。多くの投資家が市場の需要を満たすことに焦点を当てるのではなく、依然として高級住宅の「存在」に固執し、プロジェクト完成前に価格を吊り上げようとしていることは特筆に値します。

さらに、この地域は2030年までに7万戸のアパートを供給するという要件を伴う、国内で5番目に高い社会住宅開発目標に割り当てられているにもかかわらず、これまでのところ、ホーチミン市は社会住宅の開発において依然として多くの困難に直面しています。

現在、ホーチミン市では、6,383戸規模の社会住宅プロジェクトが9件実施されていることが分かっています。そのうち4件は2022年に着工し、建設が開始されました。グエンソン不動産株式会社が投資するグエンソン住宅地区（ビンチャン区）のCブロック社会住宅プロジェクト、スアンマイサイゴン建設投資株式会社が投資するタントゥアンタイ住宅地区（MR1 - 7区）の社会住宅、ドラゴンビレッジ不動産株式会社が投資するフーフー区（トゥドゥック市）の住宅地区の社会住宅、ディエンフックタン建設住宅貿易株式会社が投資するロンチュオン区住宅地区プロジェクト（トゥドゥック市）の社会住宅です。

ホーチミン市には2000万ドン/㎡以下のアパートはない（写真2） — 供給されている低価格アパートの数は非常に限られており、市場の「住宅渇望」を満たすことはできない。

しかし、現実には、多くの社会住宅プロジェクトは様々な問題により依然として「保留」状態にあります。ホーチミン市人民委員会も社会住宅プロジェクトの進捗を促進するため、数々の会議を開催し、障害を取り除き、関係部署に対策を指示しています。

例えば、ホーチミン市は7月末に緊急文書を発行し、具体的な解決策の検討と発行、投資手続きにおける行政手続きの短縮、住宅プロジェクトおよび社会住宅建設プロジェクトへの投資政策の承認を求める要請を行いました。しかし、これまでのところ、期待通りの結果には至っていません。

ホーチミン市人民委員会事務局は8月28日、同地区の社会住宅建設への投資に関わる内容について建設局の報告を聞く会議で、ブイ・スアン・クオン市人民委員会副委員長の結論も発表した。

そのため、市の指導者たちは、投資家が速やかに事業を実施できるよう、明確かつ完全な法的文書を有する社会住宅プロジェクトの調査と処理を建設局に委託しました。複雑で複雑な法的文書を有するプロジェクトについては、厳格な手続きと法令遵守を確保するために、綿密な調査と解決策の提案が必要です。

法制委員会が最近発表した「マンションの管理、運営、改築、再建に関する政策と法律の実施」という監視報告書によると、監視対象地域にあるマンションはいずれも、その等級が分類され、認定されていない。
建設省通達第31/2016号によると、マンションは、管理または市場での取引における価値を決定するために、様々なクラスに分類されています。省市建設局は、組織や個人からの要請に基づき、当該地域におけるマンションのクラスを認定する任務を負っています。
A（最高）、B、C（最低）の3段階の等級分けは、計画（建築）、システム（技術設備）、サービス（社会基盤と品質）、管理、運営の4つの基準に基づいています。特に、Aクラスのマンションは、ガイドラインに基づき、20の基準のうち少なくとも18の基準を満たす必要があります。
しかし、多くの投資家は規制に従って分類せず、高級マンション、高級アパート、外国人名のアパートなど、顧客を混乱させる名前でプロジェクトを自己分類しています。

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