상업용 주택 프로젝트의 7가지 법적 문제

첫 번째는 투자자가 계획에 따라 토지 사용권을 보유한 모든 사회 주택 프로젝트와 상업용 주택 프로젝트에 대해 투자자 승인과 동시에 투자 정책을 승인하는 문제입니다. 이 문제와 관련하여 HoREA에 따르면 투자 정책 승인 절차를 시행할 당시는 건설 투자 절차 체인의 초기 절차입니다. 따라서 투자 정책 승인 절차가 "멈추면" 프로젝트는 "동결"되어 다른 건설 투자 절차를 계속 진행할 수 없습니다. 투자 프로젝트의 계획 적합성 평가가 용도 지역 계획 또는 일반 계획 중 어느 것이 더 적합한지에 따라야 하거나, 호치민시에서 시범 시행 중인 국회 결의안 98호에 따라 일반 계획에만 따른다고 규정하는 것만으로 충분합니다.

이러한 행정절차 개선 방식이나 개선은 행정절차 개혁의 정신을 제대로 반영하지 못했고, 현실과도 동떨어져 있으며, 개선의 기미가 보이지 않습니다. 과거에는 기업이 투자와 건설 절차를 병행할 수 있었지만, 이제는 각 행정절차를 거의 순차적으로 진행해야 하기 때문입니다.

HoREA는 투자 프로젝트가 세부 계획(있는 경우)을 준수해야 한다는 규정은 국가가 투자자를 선정하기 위해 토지 사용권 경매 또는 토지 사용 프로젝트 입찰을 실시하는 경우에만 적용된다고 판단합니다. 그러나 이 규정은 투자 기업이 이미 계획에 따라 토지 사용권을 보유하고 있고, 2020년 투자법 제29조 제4항에 따라 투자자 승인과 동시에 투자 정책 승인을 받으려 하는 경우에는 전혀 적합하지 않습니다.

두 번째 문제는 상업용 주택 프로젝트 투자자에게 주거용 토지 사용권을 요구할 때 주거용 토지 또는 주거용 토지 및 기타 토지에 대한 규정입니다.투자 프로젝트를 시행하기 위해 토지 용도 변경 허가 조건을 충족하는 주거용 토지 및 주거용 토지가 아닌 기타 토지를 사용할 권리가 있습니다.이로 인해 전국적으로 100% 주거용 토지가 없거나 주거용 토지 및 주거용 토지가 아닌 기타 토지, 즉 100% 농업용 토지만 있거나 주거용 토지가 아닌 100% 비농업용 토지만 있는 수백 개의 상업용 주택 프로젝트가 상업용 주택 프로젝트의 투자자로 인정되지 않습니다.이러한 투자 기업은 주거용 토지가 아닌 농업용 토지 또는 비농업용 토지에 대한 토지 사용권을 양도받았지만.따라서 2015년 7월 1일(주택법 2014년 시행) 이후 이러한 기업은 토지 기금을 조성하는 데 막대한 비용을 지출했기 때문에 큰 어려움에 직면했습니다.

현재 토지법(개정안) 제128조 제1항 제b호 및 제6항은 상업용 주택 사업을 시행하기 위해 토지를 사용하는 경우에만 주거용 토지 사용권 수령에 동의하도록 규정하고 있으며, 상업용 주택 사업을 시행하는 경우에는 주거용 토지 또는 주거용 토지와 기타 토지를 사용할 권리가 있어야 합니다. 즉, 투자자는 주거용 토지 또는 주거용 토지와 기타 토지 또는 주거용 토지가 아닌 기타 토지에 대한 토지 사용권 양도에 동의할 수 없으며, 주거용 토지가 아닌 기타 토지를 사용할 권리가 있는 투자자는 상업용 주택 사업을 시행할 수 없습니다. 따라서 개정 토지법 초안(제128조 제1항 제b호 및 제6항)은 2013년 토지법 제73조 제1항 제169항 제1항 제b호, 제191조 제2항 및 제193조 제1항의 규정을 완전히 계승하지 아니하였다. 해당 규정들은 경제 단체가 상업용 주택 사업을 포함한 투자사업의 계획 시행에 적합한 토지유형의 토지사용권을 양도받을 수 있도록 허용하였다. 농업용 토지사용권을 양도받는 경우에는 관할 국가기관의 서면 승인을 받아야 한다.

한편, 주거용지가 100%인 상업용 주택 사업 유형은 전체 상업용 주택 사업 수의 약 1%에 불과하며, ^5,000m² 이상의 주거용 부지가 거의 없기 때문에 모두 매우 소규모 사업입니다. 주거용지와 주거용지가 아닌 다른 토지를 함께 사용하는 상업용 주택 사업 유형은 일반적이며 전체 상업용 주택 사업 수의 약 95%를 차지합니다. 주거용지가 아닌 다른 토지를 함께 사용하는 상업용 주택 사업 유형은 전체 상업용 주택 사업 수의 약 5%에 불과하며, 모두 개발을 장려해야 할 대규모 사업입니다.

많은 프로젝트가 법적 규제로 인해 여전히 "동결"되어 있습니다.

세 번째 문제는 1/2,000 규모의 용도지역계획 조정 절차입니다. 이는 기업이 투자 프로젝트의 1/500 규모 세부 계획을 수립할 수 있는 기반을 마련하기 위한 관할 국가기관의 책임입니다. 그 이유는 "인구 규모 상한"으로 인해 많은 1/2,000 규모의 용도지역계획이 적시에 업데이트 및 조정되지 않아 투자자의 요구를 충족하지 못하고 있기 때문입니다.

예를 들어, 호찌민시의 실제 인구는 약 1,300만 명이지만, 2019년 4월 1일 인구 조사 결과에 따르면 인구는 890만 명에 불과합니다. 또한 빈탄구의 2020년 인구 규모는 56만 명으로 규정되어 있지만, 2014년 빈탄구의 실제 인구 규모는 56만 명이었습니다. 실제 인구 규모를 정확하게 계산하지 않으면 인구 규모에 대한 "상한선"이 없어 도시 재개발 사업이나 신도시 개발이 불가능해질 것입니다.

호치민시에는 600개가 넘는 1/2,000 규모의 용도지역 계획이 있으며, 여기에는 더 이상 적합하지 않아 조정이 필요하지만 시기적절하게 조정되지 않은 프로젝트도 포함됩니다. 특히, 코뮌 및 구 단위의 행정 구역에 따라 시행되었던 기존 1/2,000 규모의 용도지역 계획은 통합이 필요합니다. 따라서 국회 결의안 제98호는 투자 타당성 조사 보고서를 작성하고 프로젝트의 후속 단계를 시행하기 전에 법률 규정에 따라 용도지역 계획 및 세부 계획이 승인되거나 조정 승인을 받도록 규정하고 있습니다.

네 번째 문제는 토지 가치 평가 절차, 토지 감정, 토지 사용료 산정을 위한 토지 가격 결정, 부동산 프로젝트 토지 임대료, 상업용 주택 또는 관할 국가 기관의 토지 사용료 확인 및 산정 요청, 발생하는 토지 임대료(있는 경우)입니다. 이 문제는 주로 시행령 44호의 실무 적용에 있습니다. 2023년 3월 기준, 호찌민시에는 약 100개의 상업용 주택 프로젝트와 81,000세대의 아파트가 핑크북(Pink Book)을 받지 못했습니다.

다섯 번째 문제는 관할 국가 기관들이 상업용 주택 사업에 포함된 국가 관리 토지(공유지) 면적 처리에 대한 규정을 발표하는 데 소극적이라는 것입니다. 이 규정이 부재하여 2014년 7월 1일(시행령 43호)부터 2021년 2월 8일(시행령 148호)까지 6년 넘게 상업용 주택 사업에 포함된 공공 토지 면적 처리를 규제하는 체계가 마련되지 않았습니다. 현재까지 시행령 148호는 거의 3년째 시행되고 있지만, 여전히 시행 지침을 마련하지 않은 지방 및 중앙 직할시가 많습니다. 이로 인해 많은 상업용 주택 사업이 투자 정책 승인 절차에 "걸려" 있거나, 토지 사용료 및 토지 임대료 산정을 위한 특정 토지 가치 평가, 토지 감정, 지가 결정 절차에 "걸려" 있습니다.

여섯 번째 문제점은 2014년 부동산사업법 제49조 제2항에서 상업용 주택사업의 일부 또는 전부를 양도하는 경우, 투자자가 양도하는 사업의 전부 또는 일부에 대한 핑크북을 보유하고 국가에 토지사용료 및 토지임대료를 납부할 재정적 의무를 이행한 경우에만 허용된다고 규정하고 있다는 점입니다. 이 규정은 개정되지 않아 유연성이 부족하고, 금융기관 부실채권 처리 시범운영에 관한 국회 결의 제42호 제10조 제1항에서 규정한 현실과 부합하지 않습니다. 해당 결의안은 사업에 대한 핑크북 보유 조건을 명시하지 않았으며, 투자자가 사업에 대한 재정적 의무를 이행해야 한다는 내용도 담고 있지 않습니다.

일곱 번째 문제는 2014년 부동산업법이 부동산 및 장래 주택 매매를 위한 자금 조달 계약 체결 자격 시점 이전(계약 체결 전)에 계약 체결을 목적으로 하는 보증금 납부 행위를 규정하지 않고, 민법 제328조의 보증금 관련 규정을 명시하지 않았다는 점입니다. 이로 인해 투기꾼, 토지 중개인, 부정직한 사업자들이 고액의 보증금을 편취할 수 있는 법적 허점이 생겨났습니다. 심지어 계약금의 최대 90~95%까지 고객의 자산을 편취하고 횡령하는 행위가 빈번하게 발생하고 있습니다(알리바바 사건의 사례가 대표적입니다).

소스 링크: https://thanhnien.vn/7-vuong-mac-phap-ly-ve-du-an-nha-o-thuong-mai-185231120143317062.htm