Verbot der Parzellierung und Veräußerung von Grundstücken: Immobilienmarkt entwickelt sich gesünder

Es wird erwartet, dass ab dem 1. August 2024 das geänderte Gesetz über das Immobiliengeschäft in Kraft tritt. Das Verbot der Parzellierung und des Verkaufs von Grundstücken wird in 105 Städten und Gemeinden gelten, was einer Erhöhung um 81 Einheiten gegenüber den geltenden Regelungen entspricht. Werden diese neuen Regelungen die Situation im schwierigen Kontext des Immobilienmarktes erschweren?

Grundstück zum Verkauf in der Gemeinde An Phu Tay, Bezirk Binh Chanh. Foto: Hoang Hung

Risiko von Engpässen und Preissteigerungen

Laut Nguyen Hoang Hai, Direktor der Abteilung für Wohnungs- und Immobilienmarktmanagement im Bauministerium , ist Grundstückseigentum stets das Segment mit der höchsten Nachfrage und wird von allen Immobilientransaktionen am meisten gehandelt. Im ersten Quartal 2024 gab es landesweit 97.659 erfolgreiche Grundstückstransaktionen, fast das Dreifache des Transaktionsvolumens im Wohnungs- und Einfamilienhaussegment. Tatsächlich wurde der Immobilienmarkt in den letzten 15 Jahren auch mehrfach vom Grundstücksfieber erschüttert.

Professor Dang Hung Vo sagte, die inkohärenten Regelungen im Bodengesetz von 2013 seien der Grund dafür, dass die Parzellierung und der Verkauf von Grundstücken ausgenutzt würden und ständig Fieber auslösten. Der Höhepunkt des Landfiebers sei der Zeitraum 2020–2022, in dem zahlreiche Planungen von der zentralen bis zur lokalen Ebene angekündigt würden, massiv in die städtische Verkehrsinfrastruktur investiert werde und die Tricks der Grundstücksmakler dazu kämen, die Grundstückspreise in die Höhe zu treiben.

Dank der drastischen Maßnahmen der Regierung und der zuständigen Ministerien hat sich die Stimmung bis Ende 2022 beruhigt. Der Markt ist jedoch in einen weiteren Extremzustand geraten, da der Grundstücksmarkt in den letzten zwei Jahren vielerorts nahezu eingefroren ist. Laut Statistiken des Bauministeriums beträgt der Immobilienbestand in Projekten im ersten Quartal 2024 etwa 23.029 Einheiten, davon hauptsächlich im Segment der Eigenheime und der Grundstücke in Projekten, mit allein 10.855 Grundstücken.

Das Bauministerium verfügt derzeit nicht über genaue Daten zur Anzahl aufgegebener Parzellierungs- und Verkaufsprojekte. Doch allein ein Blick auf die Gebiete, die vor zwei Jahren von einem Landfieber heimgesucht wurden, verdeutlicht die düstere Lage. Vor allem im Südosten, im zentralen Hochland, in den zentralen Regionen oder im Norden liegen viele Projekte noch immer inaktiv. Viele Menschen haben Land zu hohen Preisen gekauft und wollen nun nicht mehr so einfach „weg“, da es keine Transaktionen auf dem Markt gibt.

Kurzfristige Schwierigkeiten, langfristige Nachhaltigkeit

Obwohl davon ausgegangen wird, dass der Immobilienmarkt durch die Regelung, die die Parzellierung und den Verkauf von Grundstücken verbietet, etwas beeinträchtigt wird, sind Experten dennoch optimistisch, dass sich der Markt langfristig gesünder entwickeln kann. Laut Dr. Nguyen Van Dinh, Vizepräsident der Vietnam Real Estate Association, wirkt die neue Regelung wie ein „Filter“, der dazu beiträgt, Investoren auszuschließen, die nur nach Grundstücken für Projekte fragen und diese dann parzellieren und verkaufen, was dem Land keine wirtschaftliche Effizienz bringt. So wird verhindert, dass es zu Spekulationen mit Grundstücken und anschließender Aufgabe kommt, bei der das Geld der Menschen brachliegt und der Wirtschaft großen Schaden zufügt.

Ein Vertreter des Bauministeriums bekräftigte die Bedenken, dass die Regelung, die die Parzellierung und den Verkauf von Land verbietet, die Rechte der Bevölkerung beeinträchtigt. Die neuen Regelungen betreffen lediglich Investoren, die mit privatem Kapital in den Immobiliensektor investieren, nicht aber staatliche Projekte zur Entwicklung von Landfonds. Der Staatshaushalt gibt Geld für die Rodung von Land aus, organisiert Auktionen, auf denen Menschen Häuser kaufen und bauen können, und deckt den Bedarf an Wohnraum im Rahmen des natürlichen Bevölkerungswachstums. Die neuen Regelungen betreffen auch nicht Einzelpersonen mit gesetzlichen Landnutzungsrechten, die Grundstücke abtrennen, um sie zu verschenken, zu schenken, zu vererben oder an andere zu übertragen.

Aus Sicht von Projektentwicklern im Immobilienbereich ist die Situation kurzfristig schwierig, langfristig jedoch stabil. Herr Vo Hong Thang, Investment Director der DKRA Group, erklärte, dass die Zahl der zum Verkauf stehenden Grundstücksparzellierungen in Stadtgebieten des Typs II und III in den letzten Jahren stark zugenommen habe. Die Verschärfung der Parzellierung gemäß den neuen Bestimmungen des Immobiliengesetzes (geändert) werde daher den gesamten Markt von Nord nach Süd betreffen, wobei 90 % der Investoren in Stadtgebieten des Typs II und III betroffen sein würden. Tatsächlich gefährden Grundstücksparzellierungen Menschen. Viele finanzschwache Investoren nutzen die Politik, um Grundstücke zu erwerben, zu räumen, eine dürftige Infrastruktur aufzubauen und sie dann zu hohen Preisen an Privatpersonen und Spekulanten zu verkaufen, um Geld zu machen. Dies sei die Hauptursache für die Preisinflation, die „Grundstücksfieber“ auslöse und Risiken für den Immobilienmarkt berge. Daher dürfte die Verschärfung der Parzellierung und des Grundstücksverkaufs dazu beitragen, Investoren zu „screenen“ und professionelle Immobilienunternehmen aufzubauen.

Nguyen Van Hau, Generaldirektor von Asian Holdings Real Estate JSC, erklärte: „Das Verbot der Grundstücksparte und des Grundstücksverkaufs in Sondergebieten des Typs I, II und III wird die Struktur der Immobiliensegmente massiv beeinflussen. Die Zahl der Grundstücke aus der Parzellierung wird in der kommenden Zeit zurückgehen, das knappe Angebot wird die Grundstückspreise steigen lassen. Langfristig wird dies jedoch zu einer gesünderen Marktentwicklung beitragen und die Stadtplanung systematischer gestalten.“

Das Immobiliengesetz von 2023 sieht vor, dass Landnutzungsrechte nicht an Personen übertragen werden können, die selbst Häuser bauen, Grundstücke in Parzellen aufteilen und in Bezirken, Distrikten und Städten der Sondertypen I, II und III verkaufen. Landnutzungsrechte werden versteigert, um gemäß den Bestimmungen des Landgesetzes in Wohnungsbauprojekte zu investieren. Nach Angaben des Bauministeriums gibt es in China zwei Sondertypen von Stadtgebieten, darunter Hanoi und Ho-Chi-Minh-Stadt; 22 Stadtgebiete vom Typ I; 36 Stadtgebiete vom Typ II; 45 Stadtgebiete vom Typ III.

MINH DUY - DUC TRUNG

Quelle: https://www.sggp.org.vn/cam-phan-lo-ban-nen-thi-truong-dia-oc-phat-trien-lanh-manh-hon-post750174.html