Verbot der Parzellierung und Veräußerung von Grundstücken: Immobilienmarkt entwickelt sich gesünder

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Es wird erwartet, dass ab dem 1. August 2024 das geänderte Gesetz über das Immobiliengeschäft in Kraft tritt. Das Verbot der Parzellierung und des Verkaufs von Grundstücken wird in 105 Städten und Gemeinden gelten, was einer Zunahme um 81 Einheiten gegenüber den geltenden Regelungen entspricht. Werden diese neuen Regelungen die Situation im schwierigen Kontext des Immobilienmarktes erschweren?

Grundstück zum Verkauf in der Gemeinde An Phu Tay, Bezirk Binh Chanh. Foto: Hoang Hung

Risiko von Engpässen und Preissteigerungen

Laut Nguyen Hoang Hai, Direktor der Abteilung für Wohnungs- und Immobilienmarktmanagement im Bauministerium , ist Grundstückseigentum stets das Segment mit der höchsten Nachfrage und wird von allen Immobilientransaktionen am meisten gehandelt. Im ersten Quartal 2024 gab es landesweit 97.659 erfolgreiche Grundstückstransaktionen, fast das Dreifache des Transaktionsvolumens im Wohnungs- und Einfamilienhaussegment. Tatsächlich wurde der Immobilienmarkt in den letzten 15 Jahren auch mehrfach vom Grundstücksfieber erschüttert.

Professor Dang Hung Vo sagte, die inkohärenten Regelungen im Bodengesetz von 2013 seien der Grund dafür, dass die Parzellierung und der Verkauf von Grundstücken ausgenutzt würden und ständig Fieber auslösten. Der Höhepunkt des Landfiebers sei der Zeitraum 2020–2022, in dem zahlreiche Planungen von der zentralen bis zur lokalen Ebene angekündigt würden, massiv in die städtische Verkehrsinfrastruktur investiert werde und die Tricks der Grundstücksmakler dazu kämen, die Grundstückspreise in die Höhe zu treiben.

Dank zahlreicher drastischer Maßnahmen der Regierung und der zuständigen Ministerien kühlte sich die Stimmung bis Ende 2022 ab. Der Markt geriet jedoch in einen weiteren Extremzustand, als der Grundstücksmarkt in den letzten zwei Jahren vielerorts nahezu eingefroren war. Laut Statistiken des Bauministeriums betrug der Immobilienbestand in Projekten im ersten Quartal 2024 etwa 23.029 Einheiten, wovon der Bestandsanteil hauptsächlich auf das Segment der Eigenheime und die Grundstücke der Projekte entfiel, mit allein 10.855 Grundstücken.

Das Bauministerium verfügt derzeit nicht über genaue Daten zur Anzahl aufgegebener Parzellierungs- und Verkaufsprojekte. Doch allein ein Blick auf die Gebiete, die vor zwei Jahren von einem Landfieber heimgesucht wurden, zeigt die düstere Lage. Vor allem im Südosten, im zentralen Hochland, in den zentralen Regionen oder im Norden liegen viele Projekte noch immer inaktiv. Viele Menschen haben Land zu hohen Preisen gekauft und wollen nun nicht mehr so einfach „wegkommen“, da es auf dem Markt keine Transaktionen gibt.

Kurzfristige Schwierigkeiten, langfristige Nachhaltigkeit

Obwohl davon ausgegangen wird, dass der Immobilienmarkt durch die Regelung, die die Parzellierung und den Verkauf von Grundstücken verbietet, etwas beeinträchtigt wird, sind Experten dennoch optimistisch, dass sich der Markt langfristig gesünder entwickeln kann. Laut Dr. Nguyen Van Dinh, Vizepräsident der Vietnam Real Estate Association, wirkt die neue Regelung wie ein „Filter“, der dazu beiträgt, Investoren auszuschließen, die nur Grundstücke für Projekte nachfragen und diese dann parzellieren und verkaufen, was dem Land keine wirtschaftliche Effizienz bringt. Sie verhindert, dass spekulative Grundstücke aufgegeben werden und das Geld der Menschen ungenutzt im Land liegt, was der Wirtschaft großen Schaden zufügt.

Bezüglich der Bedenken, dass die Regelung, die die Parzellierung und den Verkauf von Grundstücken verbietet, die Rechte der Bevölkerung beeinträchtigt, bekräftigte der Vertreter des Bauministeriums, dass die neuen Regelungen nur Investoren betreffen, die mit privatem Kapital in den Immobiliensektor investieren, nicht aber staatliche Projekte zur Entwicklung von Grundstücksfonds. Der Staatshaushalt gibt Geld für die Rodung von Grundstücken aus, organisiert Auktionen, auf denen Menschen Häuser kaufen und bauen können, und deckt den Bedarf an Wohnraum im Rahmen des natürlichen Bevölkerungswachstums. Die neuen Regelungen haben auch keine Auswirkungen auf die Durchführung von Parzellierungen durch Einzelpersonen mit gesetzlichen Landnutzungsrechten zum Zweck der Schenkung, Spende, Vererbung oder Übertragung an andere.

Aus Sicht von Projektentwicklern im Immobilienbereich ist die Situation kurzfristig schwierig, langfristig jedoch stabil. Herr Vo Hong Thang, Investment Director der DKRA Group, erklärte, dass die Zahl der zum Verkauf stehenden Grundstücksparzellierungen in städtischen Gebieten des Typs II und III in den letzten Jahren stark zugenommen habe. Die Verschärfung der Parzellierung gemäß den neuen Bestimmungen des Immobiliengesetzes (geändert) werde daher den gesamten Markt von Nord nach Süd betreffen, wobei 90 % der betroffenen Investoren in städtischen Gebieten des Typs II und III ansässig seien. Tatsächlich gefährden Grundstücksparzellierungen Menschen. Viele finanzschwache Investoren nutzen die Politik, um Grundstücke zu erwerben, zu räumen, eine dürftige Infrastruktur aufzubauen und sie dann zu hohen Preisen an Privatpersonen und Spekulanten zu verkaufen, um Geld zu machen. Dies sei die Hauptursache für die Preisinflation, die „Grundstücksfieber“ auslöse und Risiken für den Immobilienmarkt berge. Daher dürfte die Verschärfung der Parzellierung und des Grundstücksverkaufs dazu beitragen, Investoren zu „screenen“ und professionelle Immobilienunternehmen aufzubauen.

Nguyen Van Hau, Generaldirektor von Asian Holdings Real Estate JSC, erklärte: „Das Verbot der Grundstücksparteilung und des Grundstücksverkaufs in Sondergebieten des Typs I, II und III hat enorme Auswirkungen auf die Struktur der Immobiliensegmente. Die Zahl der Grundstücke aus der Parzellierung wird in der kommenden Zeit zurückgehen, das knappe Angebot wird die Grundstückspreise steigen lassen. Langfristig wird dies jedoch zu einer gesünderen Marktentwicklung beitragen und die Stadtplanung systematischer gestalten.“

Das Immobiliengesetz von 2023 sieht vor, dass Landnutzungsrechte nicht an Personen übertragen werden können, die selbst Häuser bauen, Grundstücke in zum Verkauf stehende Parzellen in Bezirken, Distrikten und Städten der Sondertypen I, II und III aufteilen und Landnutzungsrechte versteigern, um gemäß den Bestimmungen des Bodengesetzes in Wohnungsbauprojekte zu investieren. Nach Angaben des Bauministeriums gibt es in Vietnam zwei Sondertypen von Stadtgebieten, darunter Hanoi und Ho-Chi-Minh-Stadt; 22 Stadtgebiete vom Typ I; 36 Stadtgebiete vom Typ II und 45 Stadtgebiete vom Typ III.

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