Der entscheidende Faktor für Erfolg oder Misserfolg der zweiten Grundsteuerpolitik

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Die Immobilienpreise in Vietnam schwanken nicht nur auf dem Markt, sondern verändern sich auch auf dem Papier. Wenn die Zahlen inkonsistent sind, wird es schwierig sein, Zweitimmobilien effektiv zu besteuern.

Immer mehr Menschen besitzen Zweitwohnungen, diese werden jedoch nicht besteuert (illustratives Foto)

Immer mehr Menschen besitzen Zweitwohnungen. (illustratives Foto)

Vorzeitiger Aufbau einer nationalen Datenbank zum Thema Immobilien

Bei der zweiten Immobiliensteuer gibt es noch viele Meinungen über den Steuersatz, die anwendbaren Themen, den Einflussbereich usw. In einem Punkt sind sich die meisten Unternehmen und Experten jedoch einig: die Notwendigkeit einer nationalen Datenbank zum Immobilienmarkt. Dies wird der entscheidende Faktor für den Erfolg oder Misserfolg der Steuerpolitik sein und muss Priorität haben.

Dr. Tran Xuan Luong (National Economics University) bekräftigte, dass die Steuerpolitik ohne ein Marktdatenbanksystem nicht wirksam sei und sogar zu sozialem Ungleichgewicht und Instabilität führen werde.

„Transparente Datenquellen des Staates werden die Grundlage für eine objektive und genaue Immobilienbewertung sein, auf deren Grundlage die neuen Steuern die richtigen Subjekte ansprechen und das Ziel der Marktregulierung erreichen werden“, äußerte Herr Luong seine Meinung.

Dieser Experte betonte auch, dass ein Land, das seine Wirtschaft steuern möchte, über ein Datenbanksystem mit Informationen zu Einkommen und Vermögen der Bevölkerung verfügen muss. Dies wird weltweit schon seit langem umgesetzt.

Der Aufbau einer nationalen Datenbank zum Immobilienmarkt wird der entscheidende Faktor für Erfolg oder Misserfolg der zweiten Immobiliensteuerpolitik sein.

„Um das nationale Datenbanksystem für den Immobilienmarkt zu realisieren, ist die gleichzeitige Beteiligung vieler Ministerien und Zweigstellen erforderlich. Dies liegt nicht nur in der Verantwortung des Bauministeriums , sondern auch in der Aufgabe des Allgemeinen Statistikamts (Ministerium für Planung und Investitionen), des Finanzministeriums, des Ministeriums für natürliche Ressourcen und Umwelt…“, fügte Herr Luong hinzu.

Dr. Nguyen Tri Hieu, Direktor des Instituts für Forschung und Entwicklung der globalen Finanz- und Immobilienmärkte, sagte außerdem, dass die Immobilienbewertung in Vietnam noch viele Mängel aufweise. Wenn der Standardpreis nicht ermittelt werden könne, sei eine Besteuerung nahezu unmöglich.

Ähnlich äußerte sich Herr Tran Vu, Geschäftsführer der DHCONS Construction Joint Stock Company, und erklärte, dass die oberste Priorität für Ministerien und Zweigstellen darin bestehe, ein nationales Datenbanksystem für den Immobilienmarkt aufzubauen. Dies habe nicht nur Auswirkungen auf die Steuerpolitik, sondern sei auch ein grundlegender Faktor für die Durchführbarkeit einer Reihe anderer Regelungen, darunter auch der Grundstückspreisliste – ein „Problem“, das der Immobilienbranche Kopfzerbrechen bereitet.

„Die nationale Datenbank zum Immobilienmarkt kann als ein Jahrhundertprojekt betrachtet werden. Wenn sie fertiggestellt ist, wird Vietnam eines der wenigen südostasiatischen Länder sein, das dazu in der Lage ist“, erklärte Tran Vu.

Schwierigkeiten beim Sammeln von Daten

Laut Herrn Nguyen Tri Hieu sind in Vietnam der im Vertrag angegebene Kaufpreis und der tatsächliche Transaktionspreis zwei völlig unterschiedliche Zahlen. Im Vergleich zu den USA ist dies das genaue Gegenteil, denn dort ist es fast unmöglich, Informationen über Verkaufspreise zu manipulieren.

„Wenn Amerikaner Geld für den Kauf eines Hauses leihen, prüfen Versicherungsgesellschaften und Gutachter sorgfältig die Rechtmäßigkeit und den Wert der Immobilie. Die Daten werden dann zur weiteren Überprüfung an die Bank weitergeleitet, bevor die Auszahlung erfolgt. Nach so vielen Filtern ist es sehr schwierig, den Hauspreis zu fälschen“, sagte Hieu.

Wenn jemand ein Haus mit freiem Geld kauft, muss er dies der Steuerbehörde melden. Diese schickt jemanden, der den Wert der Immobilie neu bewertet, um sicherzustellen, dass die Steuer korrekt und vollständig bezahlt wird.

Grundsätzlich gibt es bei Immobilientransaktionen in den USA immer eine dritte Partei, die den Wert unabhängig erfasst und ermittelt. Dies verhindert einerseits Preisbetrug und trägt andererseits zur Aktualisierung der Informationen für das nationale Datenbanksystem bei.

In Vietnam stellt die Erfassung von Marktinformationen, insbesondere Verkaufspreisen, die größte Herausforderung bei der Vervollständigung der nationalen Datenbank dar. Selbst Unternehmen mit langjähriger Erfahrung in der Grundstücksbewertung tun sich damit schwer.

Herr Ngo Gia Cuong, Direktor der Vietnam Valuation and Inspection Company Limited (VAI), erzählte eine wahre Geschichte: Auf dem Sekundärmarkt seien die meisten im Vertrag angegebenen Preise immer niedriger als der tatsächliche Wert und niedriger als der Listenpreis für Grundstücke. Auf diese Weise könnten Verkäufer ihre finanziellen Verpflichtungen, insbesondere die Einkommensteuer, reduzieren.

Wenn die im Vertrag angegebenen Zahlen meist „virtuell“ sind. Die Quellen für die Erfassung und Bereitstellung von Marktinformationen sind nur wenige Kanäle, wie z. B. das Grundbuchamt; Einheiten und Organisationen, die Auktionen für Landnutzungsrechte durchführen; Einheiten und Organisationen, die Vermögenswerte versteigern; Börsenplätze, Immobilienunternehmen...

In der Realität können Informationen zu Immobilienpreisen nur beim Grundbuchamt eingeholt werden. Diese Stellen verfügen jedoch nicht über digitalisierte Daten, sodass die Suche größtenteils manuell erfolgt und das Personal meist erfahren ist. Daher ist die Bearbeitung zeitaufwändig und birgt viele potenzielle Fehler.

Herr Vo Anh Tuan, stellvertretender Direktor der Abteilung für Grundbuch- und Informationsdaten (Ministerium für natürliche Ressourcen und Umwelt), sagte, dass die von der Zentralregierung erstellte Grundstücksdatenbank bis September 2024 vier Komponentendaten enthalten werde, darunter Daten zum Grundstückspreisrahmen. Was die Gemeinden betrifft, so haben derzeit nur 300 von 705 Einheiten auf Bezirksebene den Aufbau der Grundstückspreisdatenbank abgeschlossen.

In seinem Kommentar zum Fortschritt beim Aufbau einer landesweiten Landdatenbank sagte Herr Tuan, dass das Informationssystem noch nicht fertiggestellt sei und die von der Regierung vorgegebenen Anforderungen nicht erfülle.

Zuvor hatte die Regierung die Resolution Nr. 37/NQ-CP erlassen, in der sie das Ziel formulierte, den Aufbau einer digitalen Datenbank und eines nationalen Landinformationssystems, das zentralisiert, einheitlich, synchron, vielseitig einsetzbar und vernetzt ist, bis 2025 abzuschließen.

Die zweite Immobiliensteuer wird zum Aufbau eines gesunden, stabilen und transparenten Marktes beitragen. Dies ist schwierig, aber nicht unmöglich, wenn die Grundlage eine nationale Datenbank bildet.

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