オープンロード政策が必要

暗い廊下、火災報知機の不在、崩れかけた床、内外の壁が剥がれ落ちる…ホーチミン市にある数十棟のDクラスマンション（甚大な被害を受け、危険な状態）は、救助を待つばかりだ。しかし、様々な理由から、救助活動は依然としてほぼ「停止状態」にある。

ホーチミン市建設局の報告書によると、市内には1975年以前に建設された474棟の老朽マンションがあり、そのうち16棟はDグレードマンション（2016～2017年に14棟の点検済み）で、老朽化が進んでいる。しかし、老朽マンションの再建は、主にその仕組みに起因する様々な理由から、非常に遅れている。

2016年から現在までのプロセスを振り返ると、老朽化が著しく、深刻な被害を受けた危険なマンションの解体と新築は、住民の移転と仮住まいに留まっています。例えば、チャンフンダオ通り440号棟（5区11区）のマンションは、危険度がDレベルと判定されていたにもかかわらず、耐荷重性が通常の使用要件を満たしておらず、ホーチミン市人民委員会が緊急移転を要請してから、地元政府が住民を説得して移転に同意させるまで、ほぼ6年を要しました。

古いアパートの改修は公営住宅の開発よりもさらに困難だという意見が多く聞かれます。最大のボトルネックは補償と用地確保の問題です。さらに、いくつかの決定は、実施するためには過半数または全員の合意が必要です。

古いアパートの改修は、多くの場合2つのグループに分けられます。1つは、敷地内の移転計画を満たすために最小限の面積でアパートを建てることです。もう1つは、顧客を誘致するために大規模な商業用アパートを建てることです。

ホーチミン市の老朽マンション再建プロジェクトに参加した不動産会社の代表者は、従来の規制では、仮設住宅支援、移転費用、補償費用などを含むすべての費用を差し引いた後の利益が非常に少なく、企業が関心を示さなかったと述べた。また、事業範囲内で割り当てられた土地全体について、土地使用料、地代、土地利用転換料を免除する仕組みを導入することは、金融セクターの合意が得られていないため、企業にとって非常に困難である。さらに、廊下、階段、屋上などの付帯工事の建設用地の価値を算定する仕組みも、現状では存在しない。

最近、マンションの改修と再建の問題は、住宅法2023によってより詳細に規制され、同時に人々の合意率に関連する多くの規制から、マンションの改修と再建の投資プロジェクトを実施する投資家に対するインセンティブメカニズムまで、多くの規制が合法化されました...

特に、投資家は、古いマンションの改修・建替えのための投資プロジェクトの範囲内で、土地使用料および地代金の対象となる土地エリアについて、土地使用料および地代金を免除されます。また、古いマンションの改修・建替えに関する新たな規制における画期的な点の一つは、2023年住宅法であり、移転後にマンションが空いているものの、新規プロジェクトを建設するには敷地が足りないという問題を解決し、統合方向のマンション建替えプロジェクト（古い低層マンションを一箇所に集め、改修して新しい高層マンションを建設し、多くの古いマンションの居住者に十分な居住スペースを確保する）の実施を許可しました。

上記の経験は、ホーチミン市3区人民委員会が、同地区の43棟の集合住宅を集約し、地区への移住者を受け入れるのに十分な規模を持つ3棟の大規模集合住宅を再建する計画を策定する際に活用されました。これは、緑地や住民のためのユーティリティスペースの拡大に役立つだけでなく、都市景観の美化にも貢献します。ホーチミン市不動産協会のレ・ホアン・チャウ会長は次のように述べています。「上記の解決策は、他の場所で建設された移住プロジェクト、特に交通、生活、医療、教育、ビジネスなどのニーズを満たさないプロジェクトが放置され、移住者が入居できないという状況を打開するものです。」

こうした仕組みとホーチミン市が得た経験が転機となり、 ハノイ、ハイフォン、その他多くの地域で、危険なレベルまで劣化したマンションの改修・再建計画が推進されることが期待される。

出典: https://baodautu.vn/batdongsan/giai-cuu-chung-cu-cu-xuong-cap-can-chinh-sach-mo-duong-d222294.html