多くの買い手、土地価格は再び「上昇」している

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ヴー・テ・アン氏（ハノイ市バーディン区）は、2年前、冷え込んだ土地市場からアパート市場へ転向せざるを得なかったと語った。しかし、最近、土地市場が徐々に安定し、より多くの顧客を引き付けていることに気づき、以前の市場に戻ったという。

ティ・アン氏は、供給不足によりアパートの価格が上昇し続けている状況を分析し、利益獲得の機会が多い土地への投資にシフトする好機だと指摘した。

ハノイで長年の経験を持つ不動産投資家のグエン・ティ・ガー氏は最近、顧客のために土地を「探し出す」ため、ハノイ郊外のいくつかの省に出向き始めた。彼女によると、土地市場はまだ完全に「解凍」していないため、投資家は魅力的な土地を簡単に見つけることができるものの、価格は急落しているという。

「ハノイ郊外の地区にあるマンションの価格も25億～29億ドン程度です。一方、この金額があれば、地方都市部の同期開発地区の土地や、市街地郊外の土地に投資することも可能です」とンガー氏は述べた。

ホアンハイ不動産事務所（ハノイ市ソクソン区）のディン・ヴァン・ハイ所長は、土地市場が徐々に「盛り上がりを見せている」ことを確認し、2023年に同事務所が100組の顧客をソクソン地区の土地の内覧に導いたが、1区画も売れなかったと語った。

しかし、春節（旧正月）明け以降、買いに戻ってくる顧客の数が予想外に増加しました。過去1ヶ月で、彼のオフィスでは60億ドン以下のロットを10枚取引しました。最も早く、最も流動性の高いのは、レッドブック（赤本）の1ロットあたり10～20億ドンのラインです。

「 2軒目、3軒目の住宅として購入されるお客様向けには、1,000～2,000㎡のうち400㎡の住宅用地を含む土地が、1㎡あたり500万～700万ドンで販売されており、非常に早く売れています。一方、資産価値の低下を避けたいお客様は、100㎡の小規模な土地を10億ドンで購入されることを好まれます。当社は、10億～20億ドンの土地を数多く販売してきました」とハイ氏は語りました。

PropertyGuru Vietnamの2024年第1四半期レポートでも、土地市場が「雪解け」の傾向を示していることが示されています。

したがって、2023 年の下半期と下半期の土地に対する関心のレベルは、需要が最も高かった 2021 年の 44% にしか達しませんでしたが、2024 年の第 1 四半期には 48% に増加しました。

北部では、ドンアン、ロンビエン、ホアイドゥックなどハノイ郊外の一部地区で土地購入の需要が急増し、2023年第1四半期に比べて1.7～2倍に増加した。

南部では、土地への関心の高まりに歯止めがかかっています。2023年第1四半期と比較すると、9区、12区、トゥドゥック区、ホックモン区の土地需要は13～25%増加しています。

2024年第1四半期の土地価格水準は、前年同期比で南部が3％下落したが、北部が25％上昇、中部地域が4％上昇した。

PropertyGuruベトナム南部地域ディレクターのディン・ミン・トゥアン氏は、「『キング投資チャネル』の魅力が再び高まり、20億ドル以下の土地セグメントが最も注目を集めています。2023年末から今年初めにかけて、市場では大量の土地を求める『シャーク』投資グループがますます増加しています。需要がより明確に増加すれば、価格も上昇するでしょう。」とコメントしました。

トゥアン氏は、土地市場の回復は3つの原動力によって推進されていると評価した。

1つ目は、土地市場の周期的な性質です。3月（旧正月後）には、土地の需要が増加する傾向があります。

第二に、一部の地域では土地価格が調整されており、投資家が市場参入を検討しています。バリア・ブンタウ省、ロンアン省、ラムドン省、ドンナイ省など、多くの南部省では、現在の土地価格水準が2023年初頭と比較して12～19%下落しています。

3つ目は、2025年から施行される3つの新しい法律による変革の波です。

「土地の分譲に関する規制強化は、今まさに注目されているテーマです。2025年以降、分譲地の供給は急激に減少すると予想されていますが、ベトナム人は依然として分譲地を好むため、長期的には需要が減少することはほとんどないでしょう。供給が少なく需要が高い場合、土地価格は上昇します。多くの投資家はこの傾向を捉え、新法の適用前に土地探しを始めようとしています」とトゥアン氏は語りました。

トゥアン氏は、今こそ投資用地を探すのに絶好のタイミングだと考えている。ただし、投資家は20億ドン以下の適度な価格で、法的書類と所有権証明書が完備した土地を選ぶべきだ。彼は、この層は近い将来、取引が増加すると予測している。

改正法が2025年1月1日から適用されると、投資家による土地の分割・売却が制限されるため、土地の供給量は減少します。この時、地価は新たな上昇サイクルに入る可能性があります。これまでの法改正では、土地は増加しただけで、減少することはありませんでした。

2025～2026年には土地熱が再燃するとの見方が多い。（イラスト写真：B.L） — 2025～26年には土地熱が再燃するとの見方が多い。（イラスト写真：BL）

ベトアンホア不動産投資会社のトラン・カン・クアン社長も同様の見解を示し、法的問題は徐々に解決しつつあり、不動産全般、特に土地の取引件数はプラスの変化を記録していると述べた。

長期的には、土地は投資家にとって依然として大きな魅力を持っているため、今後も売買価格は変動し続けるでしょう。しかし、クアン氏は、大都市の土地と比較して地方の土地の上昇は鈍く、兆候が現れるのは2024年頃になると強調しました。

ベトナム不動産ブローカー協会のグエン・ヴァン・ディン会長は、投資家たちは、インフラ整備が進んでいて都市化率が高く、価格がかなり「お買い得」で、将来的に上昇の余地が大きいと考えられる大都市の郊外地域で土地を「探す」旅を始めていると語った。

2024年に最も人気の高い不動産タイプは郊外の土地で、1区画あたり20億ドン以下の価格帯が最も注目を集めています。長期的に見て、土地の魅力は低下しにくいでしょう。このセグメントは、土地に隣接する住宅への嗜好、安全資産の蓄積ニーズ、そして土地から得られる収益性の向上の可能性など、様々な要因により、投資家の間で常に人気を博してきました。

「繰り返しサイクルにわたる調査の流れに基づくと、土地熱は2025年から2026年にかけて再び高まる可能性がある。2024年前半までの現在の期間は、不動産市場の次の回復と成長サイクルの始まりと見ることができる」とディン氏は強調した。

チャウ・アン

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