アパートの価格は実際の価値をはるかに上回り、取引件数は住宅用タウンハウスを上回り、 ハノイ中心部のアパートは2025年に最高の利益をもたらすと期待されている...これが最新の不動産ニュースです。
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| プライマリーマンションの販売価格は継続的に上昇しており、その勢いは止まる気配がありません。これが、セカンダリーマンションの価格水準を実質価値をはるかに上回る高水準に維持する原動力となっています。（写真：リン・アン） |
2024年に最も成長するトップ3都市
ベトナム不動産協会（VARS）の報告によると、2024年の不動産市場は最も困難な時期を過ぎた。
2024年には、市場全体で約81,000点の製品が販売され、2023年と比較して40％以上増加しました。そのうち、65,376点の新製品が販売され、2023年の約3倍ですが、2018年と比較すると約7％に過ぎません。2024年の第4四半期だけで、市場では28,000点の新製品が販売され、前四半期の2倍、2023年の同時期の4倍に増加しました。
2024年の取引量は、供給の改善に伴い着実に増加し続けると予想されます。2024年には、市場全体で47,000件以上の取引が成立し、吸収率は72%に達しました。
注目すべきは、多くの市場でアパートセグメントの価格上昇率が堅調であることです。VARSが選定された150のプロジェクトを対象とした調査によると、2024年末までにハノイの平均販売価格は2019年第2四半期と比較して72.4%上昇しました。 ダナンは49.9%の上昇で続き、ホーチミン市では約34.3%の緩やかな上昇となりました。
プライマリーマンション価格は継続的に上昇しており、その上昇に歯止めがかからないため、セカンダリーマンション価格が実質価値をはるかに上回る高水準で推移する原動力となっている。
これに伴い、土地の分割・売買に関する規制強化による土地供給量の減少を背景に、法的書類が完備した区画に分割された土地の価格も回復し、力強く上昇しました。特に、インフラ整備や開発計画が進んでいる都市において、1平方メートルあたり3,000万ドン未満の低価格帯の土地が人気を集めており、価格は昨年末比で15%上昇しました。
VARSの報告書はまた、投資家はインフラシステムや都市計画の恩恵を受けて価格が手頃で成長の余地が大きい郊外の地方都市の住宅地を求める傾向があると指摘している。一方、ハノイとホーチミン市という2つの特別な都市の住宅地価格は継続的に上昇し、ほとんどの顧客が手の届かない高水準を記録している。
ベトナム不動産ブローカー協会のグエン・ヴァン・ディン会長は、不動産市場は依然として好調であるとコメントしました。市場の流動性は高級住宅分野で若干低下する傾向にありますが、実際の住宅ニーズを満たし、適正価格の住宅商品が存在するため、安定を保っています。
VARS は、市場が安全で健全かつ持続可能な方向に回復し発展するためには、投資家は短期的な利益に焦点を当てるのではなく、価格が市場の購買力に適切であることを確認する必要があると考えています。
投資家にとって興味深いのは2つのセグメント
OneHousingの事業開発ディレクターであるトラン・クアン・チュン氏によると、マクロ政策、プロジェクト開発計画、投資家の製品発売の変化により、2025年の不動産市場には投資家の関心を引く2つのセグメントが存在するという。
まず、マンション物件は、キャッシュフロー投資や価格上昇を待つ投資のニーズに応える物件です。マンションは総価格が中程度であるため、多くの人が投資に参加しやすいセグメントであり、将来的にもマンション物件の需要は非常に高いと見込まれます。同じ投資額で比較した場合、マンション物件は賃貸利回りと価格上昇率の面で、タウンハウスや宅地物件よりも優れた価値を示しています。
OneHousing市場調査・顧客インサイトセンターによると、2024年第1四半期以降、ハノイのマンションと住宅地の取引比率は約40対60でした。しかし、2024年第2四半期からマンション商品の需要が急増し、このバランスは変化し、マンションの取引が住宅用タウンハウスの取引を上回りました。
多くの投資家がターゲットとする2つ目のセグメントは、プロジェクト内の低層物件、大規模プロジェクト、あるいは投資インフラが整備された土地物件で、住宅ユニットの形成に適しています。2025年の市場では、このセグメントへの分配も拡大するでしょう。
専門家は、現在、投資家が市場に参加する際には、資金源を慎重に計算し、購入から住宅の受け取りまで2～3年という長期的な投資期間を設定する必要があると推奨しています。あるいは、短期的な「サーフィン」投資ではなく、資産の保管や賃貸収入のキャッシュフローの活用を目的として購入すべきです。なぜなら、これは市場にとって非常にリスクが高く、持続不可能な投資形態だからです。
2025 年に最も利益を上げるセグメントはどれでしょうか?
ベトナム不動産ブローカー協会のグエン・ヴァン・ディン会長は、ハノイ中心部のアパートは投資家にとって検討すべき選択肢の一つだと述べた。この商品ラインには、投資収益性を大きく左右する多くの特徴がある。
ベトナム不動産ブローカー協会の会長は、2018年から2023年にかけて、ハノイ中心部のマンション供給量は、ハノイ全体の供給減少に伴い、引き続き低水準にとどまっていると述べた。2024年までにハノイのマンション供給量は再び増加に転じたものの、主に中心部から離れた郊外に集中しており、その割合は90%以上となった。
ホアンキエム区、バーディン区、ドンダー区、ハイバーチュン区を含む中心部のマンション供給は依然として非常に不足しています。2024年の暫定データによると、中心部の販売物件数は約400件、新規販売物件は3件と、2023年の約30%にとどまる見込みです。
ハノイ中心部のマンション供給は常に低水準で推移しており、プロジェクト開発のための土地基金の枯渇や、高さや建築密度に関する厳格な規制により、供給不足が深刻化しています。特に、中心部の不動産価格は、 経済開発と都市開発による大きな需要を背景に上昇傾向にあります。ハノイ中心部4区のマンション平均価格は、2019年初頭と比較して2倍に上昇し、ハノイ全体の平均上昇率を30%上回っています。特に、ハイバーチュン区とドンダー区は、過去5年間で最も価格上昇率の高い2つの区です。
過去3年間に発売された新規プロジェクトも、発売フェーズごとに価格が約10%上昇するように継続的に調整されてきました。2024年だけでも、中心部で新たに発売された高級マンションプロジェクトの価格は、1平方メートルあたり1億2,500万ドンからが一般的です。
サービスアパートメントの価格は1平方メートルあたり約8,800万ドン（VATおよび管理費を除く）です。アパートメントの賃貸価格は、一般的な傾向と希少性の両方から、市場全体の上昇率を上回り、急速に上昇しており、同期間に約15%上昇すると推定されています。
ディン氏によると、投資物件や不動産物件を含む中心部のマンション需要は常に高水準を維持しており、特に高級物件は高い水準を維持している。供給量は多くなく、少しずつ供給することで順調に吸収されているという。
2024年の新規供給の吸収率は暫定的に50%と予測されています。賃貸マンションの入居率は常に80%を超えており、着実に上昇傾向にあります。この地域の取引は、一次供給が限られているため、主に二次市場で行われています。
ディン氏は、ホアンキエム区、バーディン区、ドンダー区、ハイバーチュン区の4つの中核地区は、その優れた立地と首都で最も近代的で質の高い社会インフラシステムのおかげで、常に投資家から人気を集めていると強調した。また、これらの地区には大企業、法人、大使館の本社も集まっている。
その結果、これらのエリアに位置する不動産は、レストラン、カフェ、ショッピングモール、国際病院、エンターテイメントエリアへのアクセスが容易で、高級テナントのニーズにも適しています。特に、2030年までの4つの中心街区計画は、2050年を見据え、居住者にとって理想的な居住環境となる高品質な居住空間を多数備えたエリアの創出を目指しています。
ハノイ郊外の土地が競売にかけられ、最高価格7600万ドン/m2超
クオックオアイ地区土地基金開発センターは、国立オークション株式会社第5号と連携し、クオックオアイ地区タンフーコミューンイエンクアン村（ハノイ市）の土地使用権オークション会場DG31/2019において、26区画の土地（エリアLK2、LK6）を無事にオークションにかけました。
競売にかけられた土地の面積は73.2～101.5平方メートルで、開始価格は1平方メートルあたり470万ドン。
約14時間後、26区画の土地のオークションは成功しました。最高落札価格は7,670万VND/m²で、開始価格の約16倍、最低落札価格は4,070万VND/m²で、開始価格の8.6倍以上となりました。
クオックオアイ地区がこのオークションで集めた金額は約1330億ドンで、開始価格との差は1210億ドン以上となった。
11月には、クオック・オアイ地区がタンフー村イエン・クアン村で数十区画の土地を競売にかけ、落札しました。最高落札価格は1平方メートルあたり9,470万ドン、最低落札価格は1平方メートルあたり7,070万ドンでした。
クオックオアイ地区人民委員会によると、2024年には、地区内で6つのプロジェクト、161区画（総面積14,920平方メートル以上）で7件のオークションが成功裏に開催され、落札額は8,253億ドンを超えました。
今年1月、国家合資オークション会社第5号は、クオックオアイ地区土地基金開発センターと連携し、クオックオアイ地区人民委員会の資産である26区画の土地（LK1、LK2エリア）の使用権のオークションを引き続き開催します。
オークションにかけられた26の土地区画は、クオックオアイ県タンフーコミューン、イエンクアン村、DG 31の土地使用権オークションエリアの技術インフラ構築プロジェクトに属します。
土地面積は85～122㎡で、価格は1㎡あたり470万VNDから（1区画あたり3億9,950万～5億7,300万VND超に相当）です。
販売およびオークション書類の受け取り期限は1月15日午後5時までです。
オークションは、オークション会場での複数ラウンドの直接投票と、少なくとも6ラウンドの必須入札によって行われます。オークション会場での複数ラウンドの直接投票は、他に入札者がいなくなった時点で終了します。入札方法は昇順です。オークションは1月18日の午前中に開催されます。
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出典: https://baoquocte.vn/bat-dong-san-gia-chung-cu-tang-chong-mat-vuot-xa-gia-tri-thuc-nhan-dinh-phan-khuc-se-mang-lai-loi-nhuan-tot-nhat-nam-2025-299638.html
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