Bodenrecht 2024: Was Unternehmen wissen müssen

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DNVN – Das Bodengesetz von 2024 enthält viele neue, wichtige und bahnbrechende Inhalte, von denen viele sehr eng mit Unternehmen verbunden sind. Dazu gehören Fragen der Planung und Landnutzungsplanung; Landrückgewinnung, Entschädigung, Unterstützung, Umsiedlung; Landzuteilung, Landpacht, Genehmigung zur Änderung des Landnutzungszwecks usw.

In seiner Rede beim Workshop „Landgesetz 2024: Wichtige Inhalte, die Unternehmen kennen müssen“ am 21. März betonte der Vizepräsident der vietnamesischen Industrie- und Handelskammer (VCCI), Hoang Quang Phong, dass das Landgesetz eines der wichtigsten Gesetze sei und tiefgreifende Auswirkungen auf das wirtschaftliche und soziale Leben habe. Das Gesetz beeinflusse insbesondere das Investitions- und Geschäftsumfeld unseres Landes.

Das Bodengesetz von 2024 enthält viele neue, wichtige und bahnbrechende Inhalte, von denen viele eng mit Unternehmen verbunden sind. Dazu gehören Landnutzungsplanung und -pläne; Landrückgewinnung, Entschädigung, Unterstützung, Umsiedlung; Landzuteilung, Landpacht, Genehmigung zur Änderung der Landnutzungszwecke; Landfinanzierung, Grundstückspreise; Grundbucheintragung; Reform der Verwaltungsverfahren im Landsektor …

In Bezug auf das Bodengesetz 2024 hat die Nationalversammlung in der letzten Sitzung die geänderten und ergänzten Gesetze zum Immobilien- und Wohnungswesen verabschiedet. Auch diese Gesetze haben große Auswirkungen auf die Unternehmen, da der Immobilienmarkt in jeder Volkswirtschaft eine besondere Bedeutung hat.

Herr Hoang Quang Phong betonte, dass das Landgesetz von 2024 große Auswirkungen auf Unternehmen haben werde.

„Zusammen mit dem Bodengesetz von 2024 hat die Nationalversammlung geänderte und ergänzte Gesetze zum Immobilien- und Wohnungsgeschäft verabschiedet. Auch diese Gesetze haben große Auswirkungen auf die Unternehmen, da der Immobilienmarkt in jeder Volkswirtschaft eine besondere Bedeutung hat.“

„Diese Gesetze wurden erlassen, um Unstimmigkeiten zwischen diesen beiden Gesetzen und den Investitionsgesetzen zu beseitigen und so zur Vereinheitlichung der Investitionsressourcen und einer reibungsloseren Umsetzung von Investitionsprojekten beizutragen“, sagte Herr Phong.

Auf der Konferenz diskutierten und beantworteten Herr Phan Duc Hieu, ständiges Mitglied des Wirtschaftsausschusses der Nationalversammlung, und politische Entscheidungsträger wichtige Fragen zu den wesentlichen Änderungen des Bodengesetzes von 2024. Auf der Konferenz wurden auch viele aktuelle Themen erörtert, die Unternehmen betreffen, wie z. B. Grundstücksfinanzierung, Grundstücksräumung und eng damit verbundene Gesetze wie das Gesetz über Immobiliengeschäfte, Wohnungsrecht, Baurecht usw.

Dementsprechend betonten die Experten die Fragen der Regulierung, der Grundstücksbewertung nach Marktprinzipien und der Auswirkungen auf Unternehmen. Insbesondere wurde mit dem Grundstücksgesetz von 2024 die alle fünf Jahre herausgegebene staatliche Regelung zum Grundstückspreisrahmen abgeschafft.

Stattdessen wird das Volkskomitee der Provinz die erste Grundstückspreisliste ausarbeiten und dem Volksrat derselben Ebene zur Entscheidung vorlegen, die ab dem 1. Januar 2026 veröffentlicht und angewendet werden soll. Das Volkskomitee der Provinz ist jedes Jahr dafür verantwortlich, dem Volksrat der Provinz Anpassungen, Änderungen und Ergänzungen der Grundstückspreisliste zur Entscheidung vorzulegen, die ab dem 1. Januar des folgenden Jahres veröffentlicht und angewendet werden soll.

Der neue Punkt des Landgesetzes von 2024 besteht darin, dass Investoren bei der Rückgewinnung von Land proaktiv mit der Bevölkerung verhandeln müssen.

Falls die Grundstückspreisliste im Laufe des Jahres angepasst werden muss, ist das Volkskomitee der Provinz dafür verantwortlich, sie dem Volksrat zur Entscheidung vorzulegen. Die jährliche Grundstückspreisliste wird zur Berechnung der Landnutzungsgebühren (LUR) verwendet, wenn der Staat das Recht auf LUR anerkennt oder Land mit jährlichen Gebühren verpachtet; sie dient auch zur Berechnung der LUR-Steuer; sie dient der Berechnung der Einkommensteuer bei der Übertragung von LUR usw.

Bei der Rückforderung von Land durch den Staat werden bestimmte Grundstückspreise zur Berechnung der Entschädigung herangezogen. Auch die Pacht wird berechnet, wenn der Staat Land pachtet und die Pacht für die gesamte Pachtdauer auf einmal einzieht.

Das Bodengesetz von 2024 legt vier Methoden zur Grundstücksbewertung sowie die Anwendungsfälle und -bedingungen fest: die Vergleichsmethode, die Einkommensmethode, die Überschussmethode und die Anpassungskoeffizientenmethode. Alle vier Methoden werden zur Ermittlung spezifischer Grundstückspreise und zur Erstellung jährlicher Grundstückspreistabellen verwendet, die vom Volksrat der Provinzen bekannt gegeben werden (Artikel 158 des Bodengesetzes von 2024).

Ein neuer Punkt des Bodengesetzes von 2024 betrifft insbesondere die Landrückgewinnung. Investoren müssen proaktiv mit den Menschen verhandeln, um eine angemessene Entschädigungshöhe festzulegen. Artikel 79 des Bodengesetzes von 2024 nennt 32 Fälle, in denen es für den Staat unbedingt notwendig ist, Land zurückzugewinnen, um sozioökonomische Entwicklungsprojekte im nationalen und öffentlichen Interesse umzusetzen, um Landressourcen zu fördern, die Effizienz der Landnutzung zu verbessern, eine moderne sozioökonomische Infrastruktur zu entwickeln usw.

Die Vorschriften zur Landgewinnung sind in 32 Abschnitte gegliedert und spezifizieren Projekte in jedem Bereich, die gemäß den jeweiligen Gesetzen gefördert und unterstützt werden. Dazu gehört die Landgewinnung für den Bau von Verkehrsanlagen, Bewässerung, Wasserversorgung, Entwässerung, Abfallbehandlung, Energieversorgung, öffentlicher Beleuchtung und zollfreien Zonen in Wirtschaftszonen.

Der Landerwerb ist nun spezifischer als zuvor: Der Staat erwirbt nur noch Grundstücke für gewerbliche Wohnprojekte, gemischte Wohnbauprojekte und Gewerbeprojekte, wenn er in städtischen Gebieten investiert. Bei anderen Projekten müssen Investoren proaktiv mit den Menschen verhandeln, um eine angemessene Entschädigungshöhe festzulegen.

Dies trägt auch dazu bei, Streitigkeiten und Klagen zu reduzieren. In der Vergangenheit trugen einige nicht realitätsnahe Vorschriften zur Landgewinnung ebenfalls zur Stagnation von Geschäftsprojekten bei.

Im Falle des Landerwerbs für gewerbliche Wohnbauprojekte sieht das Landgesetz von 2024 vor, dass dieser nur für Großprojekte mit entsprechender Infrastruktur (mit ausreichender Stromversorgung, Straßen, Schulen, Bahnhöfen usw.) gilt. Dies zeigt, dass ein Landerwerb nur dann erforderlich ist, wenn er für die Umsetzung wichtiger Projekte unbedingt erforderlich ist. Kleinere, lokale Projekte unterliegen nicht dem Landerwerbsmechanismus.

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