「ハイエンド」という言葉のせいでお金を使う
DKRAグループが最近発表した2023年8月の市場レポートによると、アパートメントタイプでは8つの新規プロジェクトが立ち上げられ、新規供給リストには253戸が掲載されています。注目すべきは、アパートメント価格の最安値が5,800万VND/㎡、最高価格が3億VND/㎡を超えており、いずれもハイエンドセグメントであることです。
他の調査によると、ホーチミン市だけでも平均アパート価格は1平方メートルあたり6,700万ドンで、前四半期比4.6%下落しています。しかし、2ベッドルームのアパートは40億ドンを超えることもあり、依然として高額な価格帯です。
活況を呈していた市場から現在に至るまで、高級マンションは依然として市場を席巻しています。美しい立地、多様なアメニティ、そして充実した周辺インフラといった理由から、投資対象として高級マンションを選ぶ購入者の傾向は依然として高いままです。
しかし、高額で販売され、高級マンションとして宣伝されているプロジェクトが、実際にはその名にふさわしいとは限りません。多くの不動産仲介業者は、投資家がプロジェクトのブランド認知度を高めるために、意図的に「ハイエンド」「超高級」「高級」などの言葉を広告資料に付けていると指摘しています。これは、投資家がプロジェクトの実際の品質に見合わない販売価格を設定するための足がかりとなっています。
ホーチミン市の多くのアパートプロジェクトは、「高級」または類似のタイトルで宣伝されています。
そのため、投資用または居住用としてマンションを購入する多くの顧客は、「高級」という言葉が連想される広告に惹かれています。しかし、実際にマンションを受け取った後、高級な設備の一部が実際にはそうではないことに気づく人もいます。また、当該物件の初期販売価格が周辺の物件と比べて大幅に高い場合も少なくありません。
フーフー区（トゥドゥック市）のマンションオーナー、レ・フォン氏は次のように語っています。「この地域で多くの物件を検討した後、妻と私は、この地域で高級マンションとして宣伝されている物件にも目を向けました。価格は平均的なものでしたが、仲介業者はあらゆる高級アメニティを謳っており、妻も私も大変気に入りました。最終的に、100平方メートルのマンションを36億ドン（1平方メートルあたり3,600万ドン）で購入することができました。」
しかし、売買契約を締結した後、フォン氏は友人から周辺地域にある、1平方メートルあたり2,900万～3,200万ドンという大幅に安い物件をいくつか紹介されました。しかも、中には彼が購入したアパートよりも設備が充実した物件もありました。さらに、広告書類に記載されていたアパートの付帯設備の中には、実際には見せかけだけのものもあり、居住者が実際に利用できるほどのものではありませんでした。
マイ・アン・ダオさんも同様の状況で、タンフー地区にある高級マンションで多くの問題に直面しました。投資家は広告通りの設備を備えていたにもかかわらず、このプロジェクトのマンション価格は、この地域の他のマンションよりもはるかに高額です。
「あまり使われない基本的な設備は備わっているものの、ここのアパートの価格は近隣地域よりも1平方メートルあたり500万～600万ドンほど高いです。しかし、特筆すべきは、私が家を引き取ってからというもの、漏水、ずさんな電気工事、壁パネルやフローリングの欠陥など、プロジェクトの質に多くの問題があったことです。なぜ高級アパートと謳っているのに、これほど多くの欠陥があるのでしょうか」とダオさんは語った。
プレミアムタイトルは主にマーケティングの仕掛けです。
建設省の報告書によると、2022年11月30日現在、全国で分類されたアパートは、タイグエン省（アパート3棟）、ハティン省（アパート3棟）、アンザン省（アパート1棟）など一部の省に7棟のみあり、残りは2014年住宅法の規定に従って分類および認定されていません。
最近、投資家が自称高級マンションを所有するケースが頻繁に発生し、住宅購入者を混乱させています。高級マンション、高級アパート、高級マンションといった、高級感を表現する外国語の名称を冠したマンションなどの用語も、マンション商品に頻繁に使用されています。
高級マンションについて、元天然資源・環境副大臣ダン・フン・ヴォ教授は、マンションに住むということは一般的な規制に従い、周囲の家庭の影響を受けなければならないため、世界の多くの国では高級マンションという概念が存在しないと述べた。
そのため、多くの投資家は、消費者を引き付け、価格を吊り上げることを目的として、単に高級物件として宣伝し、その名を冠しているに過ぎません。高級物件と謳いながら、実際には広い空間、新鮮な空気、明るい光、好立地といった特徴しか備えていないアパートも存在します。これは本質的には単なる宣伝戦略に過ぎません。
住宅購入者は「高級」という言葉に惑わされず、慎重に検討する必要があります。そうしないと、お金を使うときに損失を被ることになります。
ホーチミン市不動産協会（HoREA）のレ・ホアン・チャウ会長も同様の見解を示し、これは顧客誘致と投資家の商品販売促進のための策略に過ぎないと指摘した。多くのアパートプロジェクトは、建設局や独立評価機関の認定を受けていないにもかかわらず、高級物件や高級アパートと謳っている。しかし実際には、高級基準や都市部の模範的な基準を満たしている不動産プロジェクトはごくわずかだ。
HoREAは、完成済みのプロジェクトでは、実際に住宅が存在するため、アパートの分類が透明化され、購入者が騙されることはないという欠点も指摘しました。しかし、将来的に高級アパートやラグジュアリーアパートとして宣伝されるアパートについては、購入者が広告と異なる商品を購入してしまう可能性が高くなります。
したがって、透明性、公正な競争を確保し、住宅購入者の正当な利益を保護するために、高級マンションはマンションが完成し、承認された後にのみ認定されるという指針を改正する必要がある。今後建設される住宅については、建設局が発行したこの基準を満たしていることを認定する文書がある場合に限り、高級マンションプロジェクトの名称で資金調達のための広告やマーケティングを行うことが許可される。
2017年2月15日に発効した、マンションの分類と認定を規制する建設省の通達31/2016/TT-BXDによれば、高級マンションとも呼ばれるAクラスのマンションは、建築計画、技術設備システム、社会基盤サービス、運営管理の質に関する18/20の基準を完全に満たす必要があります。
次のような特別な基準が含まれます: アパートの廊下の幅は少なくとも 1.8m2 です。寝室の数に基づいて計算された平均面積は少なくとも 35m2 であり、建築密度は総面積の 45% 以下です。すべてのアパートに高速ケーブルテレビシステムとインターネットが装備されています。半径 1km 以内にショッピング センターまたはスーパーマーケットがあります。ジム、テニス コート、子供の遊び場、プールなど、次の施設のうち 2 つが全体計画に含まれているか、プロジェクトで予約されています。ロビー、廊下、階段、駐車場にカメラ システムが装備されており、指紋、磁気カード、電子コードによるアクセス制御が行われています。
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